Faut-il acheter un bien immobilier neuf ou ancien ?

Dernière modification :

construction-batiment-immeuble-ossature-bois-encyclopedie-picbleu.jpg.jpg
Acquérir un logement est souvent une décision judicieuse. Si l’offre de neuf est rare, les logements anciens se vendent cher en raison de leur emplacement de choix. 

Sommaire

  1. le marché de l'immobilier
  2. L'achat d'un bien immobilier demande de la réflexion
  3. Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ?
  4. La construction neuve est-elle plus chère ?
  5. Comment trouver son financement ?
  6. Les avantages et inconvénients d'un bien neuf ou ancien

1. Le marché de l'immobilier

Le prix de l’ancien s'établit par rapport au prix du marché local (valeur marchande) et des transactions analogues enregistrées dans le secteur géographique. Le prix du neuf résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur). Dans l'ancien, la prise de possession des lieux est immédiate, dans le neuf, les délais sont plus longs, car il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux.

Faut-il passer par une agence immobilière ?

2. L’achat d'un bien immobilier demande de la réflexion

Réalisez une maison plus petite, mais mieux conçue et bien équipée (isolation saine et poussée, système de chauffage utilisant au moins une énergie renouvelable), plutôt qu’une grande construction en ayant comme idée de la finir plus tard. Une maison de taille raisonnable sera plus économique à l’achat comme en entretien (moins d’eau pour laver le sol ou les surfaces extérieures, moins d’électricité, moins de chauffage pour chauffer les volumes, moins de taxes, moins de frais d’entretien, etc.) et sera plus respectueuse de la nature (moins d’emprise au sol, moins d’empreinte écologique, etc.).

Lorsque vous faites bâtir, calculez soigneusement votre budget en vous gardant une marge de manœuvre, car suivant le type de construction et suivant le maître d’œuvre qui vous assiste pour la construction de votre logement (architecte, maître d’œuvre, constructeur de maison individuelle, économiste en bâtiment, etc.) il faudra rajouter 10 à 15 % de budget supplémentaire par rapport à vos prévisions financières initiales.

Souvent lors de l’établissement du devis de la construction, les professionnels calculent les ingrédients et matériaux à minima.
Lors de la construction, il vous sera demandé un choix entre des carrelages, des faïences, des matériaux, des sanitaires, des meubles de salle de bains, etc. vous choisirez toujours celui qui vous plaît le plus, mesdames… et ce sera souvent le plus cher.

Ce sera peut-être vous qui déciderez de modifier la taille d’une baie, la position d’un élément, l’intégration d’un nouvel équipement, etc. vous contribuerez vous-même aux plus-values.
Votre budget ressemble au toit de votre maison : large au commencement de la construction puis s’amenuisant vers la fin.

3. Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ?

Une maison individuelle permet une plus grande intimité et le fait de passer d’un appartement à une maison offre la sensation d’être plus encore « chez soi », d’avoir plus de liberté dans son logement. Les Français sont nombreux à privilégier la maison individuelle dans leur projet d’accession à la propriété. La maison individuelle offre une plus grande intimité : vous n’entendez plus le « voisin du dessus » ni la circulation automobile dans les centres-villes.

Votre terrain, quel que soit sa taille, vous apportera le plaisir de faire pousser des arbres, des fleurs, installer une balançoire, convier vos amis pour un barbecue ou faire un potager bio sans pesticides. L’immobilier ancien offre la plupart du temps des biens disponibles immédiatement et dont vous pouvez prendre possession rapidement à un prix correct si vous connaissez les astuces pour acheter vite et facilement un bien immobilier. Les biens anciens sont plus nombreux que les logements neufs et couvrent une étendue géographique plus vaste. Une maison existante vous permet de visualiser l’esthétique du bien immédiatement, de mieux apprécier les volumes et l’organisation des pièces. Il est difficile de se projeter dans un bien en cours de construction.

L’histoire du bien, les colombages, les moulures, les poutres, les vieilles pierres, la terre cuite donnent un charme particulier qui va pousser au coup de coeur et valoriser le bien. Le prix d’un bien immobilier ancien est souvent inférieur à celui du neuf. Certains frais annexes peuvent alourdir la facture globale ce qui fait que la différence est parfois peu significative. Des travaux tels que la peinture ou de la décoration, comme des plus importants avec la toiture, l’isolation, l'assainissement peuvent entrainer des dépenses significatives. Les travaux dans un logement ancien bénéficient sous certaines conditions du taux réduit de TVA soit 7 % au lieu de 20 % et d'un crédit d'impôt. Un bien ancien demande un entretien plus régulier, des remises aux normes pour certains équipements. Les frais de notaires compris entre 7 et 8 % du prix de l’acquisition du bien immobilier. Faire construire une maison neuve RT 2012 permet de réaliser des économies grâce à de meilleures performances énergétiques (une maison neuve offre une isolation et une performance thermique difficile voire à atteindre dans l’ancien) et de bénéficier de frais de notaires réduits à l’achat et même parfois d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années selon la commune où vous habitez. Enfin, acquérir un logement neuf vous donne droit au PTZ+ (Prêt à taux zéro).Tous les équipements sont neufs et fonctionnels, vous n’avez pas à bricoler pour une prise défaillante ou une porte qui coince, etc. Vous êtes le 1er habitant de la maison à la marquer de votre empreinte et à lui donner une âme.

Concernant l'âge du logement, c'est essentiellement une question de goût, l'achat d'un appartement ou d'une maison est identique financièrement. Acheter du neuf coûte plus cher au départ, mais des prêts avantageux servent de compensation. De plus, les normes énergétiques permettent d'économiser la facture de chauffage. Dans l'ancien, dès l'achat il est possible d'emménager immédiatement sans attendre la fin des travaux ou sans avoir de frais d'hôtel.

4. La construction neuve est-elle plus chère ?

Pour le neuf, l'important est de trouver un bon constructeur de maison neuve qui vous guidera dans tous vos choix. La construction neuve coûte plus cher à l'investissement et notamment à cause du prix du foncier, c'est-à-dire du terrain constructible qui a fortement augmenté depuis 2000. De plus, les propriétaires préfèrent diviser parfois à outrance leur parcelle afin d'en retirer un maximum de profit. Il n'est pas rare de voir des chemins d'accès étroits et de grande longueur qui contournent d'autres lots ou d'avoir des terrains de petite taille qui engendrent une promiscuité et des problèmes de voisinage, notamment par rapport aux fumées émises par les appareils de chauffage.

L’ancien engendre d’autres frais, qu’il est important de prendre en compte notamment les frais de déménagement, d'emménagement, d'installation pour lesquels il est prudent de réserver une réserve budgétaire.

Le coût d’entretien dans l'immobilier ancien est plus élevé, le vendeur doit vous informer des dépenses d’entretien (dans le cas d’un appartement il faut consulter le carnet d’entretien de l’immeuble).

L'immobilier ancien : une grande consommation d'énergie.

Les bâtiments anciens ont en général une moins bonne isolation thermique, en moyenne, les logements anciens peuvent consommer jusqu’à quatre fois plus, en chauffage notamment, que les logements neufs.

L'immobilier ancien : des frais de notaires plus élevés.

Au prix d'acquisition de votre bien, il faut ajouter d'autres frais. En effet, les frais d’acquisition (notaires et taxes) sont plus conséquents : ils sont de 2 à 3 % pour un logement neuf (hors TVA) selon le nombre de logements du programme immobilier concerné, contre 7 à 8 % pour l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire.

5. Comment trouver son financement ?

S'engager sur un crédit n'est-il pas trop contraignant ?

Faut-il acheter en centre-ville ou à la campagne, avec ou sans travaux, du neuf ou de l'ancien ?

L’ancien coûte 15 % à 20 % moins cher que le neuf, mais cet écart se réduit pour des logements de standing ou des immeubles classés dans des quartiers recherchés.

maison_et_lierre.jpg

Dénicher la maison de vos rêves ou construire suivant vos désirs... Photo Picbleu ®

6. Les avantages et inconvénients d'un bien neuf ou ancien

L'achat d'un bien neuf ou ancien offre dans les deux cas des avantages et des inconvénients.

Le tableau ci-dessous est un comparatif entre un bien immobilier neuf ou ancien destiné au logement, ce choix est une opération importante, car l'achat vous engage financièrement parfois pour de nombreuses années.

Pendant cette période longue, il peut se passer beaucoup d’évènements heureux, mais parfois les aléas de la vie remettent en question les actes passés. Les jeunes ménages doivent surfer entre les écueils du couple, ceux de l’emploi et bien d’autres.

Il est donc primordial de bien peser tous les aspects financiers et juridiques avant de se lancer dans le projet. L'acquisition d'un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps, du bon sens et de multiples précautions.

                                      Logement neuf

Logement ancien

Avantages

Inconvénients

Avantages

Inconvénients

 

Prix du foncier élevé

 

Difficulté pour trouver une bonne affaire

Conception adaptée à votre famille.

 

Logement de caractère

 

Logement conçu pour l’avenir

 

 

 Coût de rénovation pour l'adapter aux besoins

Stationnement aisé

Éloignement du centre-ville

 Économie éventuelle d’une 2éme voiture

Difficultés de stationnement et de garage en centre-ville

 Environnement aéré

Activité de loisirs pour les enfants à organiser

Plus de place et plus de dépendances

Pollution urbaine

Confort immédiat.

Assainissement individuel éventuel

Prêt à emménager

 

Luminosité des pièces

 

Davantage de possibilités en centre-ville

Ouvertures et fenêtres peu lumineuses

Possibilité de créer une maison de plein pied

   

Maisons à étages

Espace crée suivant vos désirs Surfaces optimisées

Prix de la construction élevée

Achat moins élevé au m2

Dimensions et éclairage des pièces

Confort technique dû à l'isolation phonique 

 

 

Environnement bruyant

Equipement  thermique performant.

 

 

Normes d’isolation anciennes

Indépendance si terrain

 Normes anti-sismiques

 

Normes de construction dépassées.

 

 Terrains constructibles de plus en plus réduits

 

 

Architecture imaginative

Obligation du respect des normes RT2012*

 

Ouvertures mal isolées ou à remplacer

Entretien réduit les 10 premières années

 

 

Distribution et agencement déjà crées.

Garantie décennale du promoteur

 

 

Travaux de rénovation plus ou moins coûteux en raison de surfaces plus importantes

Avantages fiscaux grâce à la loi (Ecoprêt)      
Frais de notaire réduits     Frais de notaire et d'agence 
  • Le marché de particuliers à particuliers

    Le marché des particuliers à particuliers profite surtout aux vendeurs. La « crise économique » survenue en 2008 a accentué encore plus l’écart entre le vendeur et l’acheteur. Les propriétaires vendeurs se sont tournés logiquement vers le marché des particuliers pour « faire une bonne affaire » c'est-à-dire vendre leur bien le plus cher possible et au-dessus des prix de marché, en évitant le paiement d'une commission à verser à un intermédiaire. Généralement la rémunération qu'une agence aurait perçue est intégrée dans le prix de vente !

    Il n'est pas rare que des vendeurs affichent leur satisfaction en ayant vendu leur bien 20 % de plus que la valeur estimée par les agences. Ce pourcentage très éloigné des prix du marché est à rapprocher des chiffres avancés ici et là par des sites « de particuliers à particuliers » qui indiquent que le prix de vente en direct sans passer par une agence immobilière est inférieur de 7 %.

    Problème de taille : lorsque l'on essaye de faire tout soi-même, cela marche plus difficilement. Le particulier n’est jamais objectif par rapport à l'estimation de son prix, il a oublié que la cour de récréation est à côté, que la cloche de l'église sonne, que la rue est passante, qu'il y a un pressing ou une station-service à proximité, des voisins sans-gêne bruyants, une usine polluante rejetant des poussières particules fines, une chaufferie fonctionnant au chauffage bois ou au fioul domestique proche ou en limite de propriété, un commerce très fréquenté la nuit. Les photos mises en ligne sont souvent des repoussoirs qui reflètent le niveau des prestations, de plus, souvent la communication est mauvaise.

    L'intérêt est régulièrement égal à zéro pour l'acheteur parfois aussi pour le vendeur

    Souvent le vendeur d'un bien immobilier médiocre a baissé son prix à des niveaux « raisonnables » en regard du marché, mais le bien reste toutefois médiocre : les chambres mansardées sont une fournaise l'été des pièces difficiles à isoler correctement , la ventilation absente ou insuffisante crée des pathologies l'hiver, pire, le chauffage ou l'électricité ne sont pas aux normes, car bricolés par des mains « habiles ».

    Le bas prix qui semblait être la bonne affaire et qui appelait les acheteurs candides à réaliser l'affaire du siècle rapidement (ne dit-on pas qu'un pigeon se lève tous les matins) s'avère aujourd'hui être un bien invendable sans recourir à des coûteux travaux dans le meilleur des cas. Car lorsque les nuisances sont difficilement réparables (position d'une cheminée à bois avec litige avec le voisin,  présence d'une unité de pompe à chaleur bruyante pour les tiers, etc.) ou lorsqu'elles créent des situations inextricables, il est très difficile de revenir sur une mauvaise affaire sans y perdre largement ce qu'aurait coûté le passage par un professionnel de l'immobilier.

    L'électricité

    Si certaines installations électriques bricolées sont évidentes, d'autres cachées dans des cloisons ou des planchers présentent des risques d'incendie. 

    Electricité bricolée égale risque d'incendie

    L'humidité

    L'humidité un mal insidieux difficile à combattre

    L'humidité est un mal insidieux difficile à combattre. Pour un non-spécialiste, elle est parfois impossible à détecter sous une tapisserie ou peinture neuve.

    Les contrôles regroupés concernent les diagnostics immobiliers DPE mais le contrôle lié à l'humidité n'est pas obligatoire. Ce type de pathologie peut donc rester invisible pour des personnes sans expérience, mais un expert immobilier peut la détecter facilement.

  • L'expertise immobilière indépendante : un métier peu connu

    Généralement lorsque l'on veut vendre son bien la première idée est de s'adresser à une agence immobilière. Un vendeur veut vendre cher et un acheteur veut faire une bonne affaire : chacun peut rêver. Mais les intérêts compréhensibles de l'agent immobilier qui travaille comme vous pour gagner sa vie sont de vous faire signer un contrat de vente. En règle générale, les vendeurs ne sont pas réalistes : la possession d'un bien lui confère une valeur qu'il ne possède pas. Seuls les prix de marché fixent les prix. Un bien proposé trop cher restera plusieurs années en vente, un bien proposé à sa valeur sera acheté sous 1 mois, mais un bien en dessous de sa valeur sera vendu dans la semaine.

    Comment connaître la valeur véritable du bien ?

    Plutôt que solliciter et faire travailler gratuitement un commercial immobilier, il est préférable de s'adresser à un expert immobilier. Pour 2 raisons, parce que faire déplacer des personnes juste pour avoir une idée d'un prix sans intention de vendre est malhonnête.

    Rappelons qu'il existe une loi universelle :

    La loi de l'attraction agit comme un boomerang. « Bien mal acquis ne profite jamais », la sagesse populaire se démontre tous les jours. Regardez autour de vous : ceux qui semblent avoir le plus « réussi » en empruntant des chemins peu recommandables portent les stigmates de leur forfaiture. Il suffit d'observer quelques personnalités célèbres dont le visage avec le temps ressemble à une vilaine caricature, sans compter sur les autres problèmes de santé qui les affectent : cette loi est impitoyable.

    La deuxième raison est la précision et la justesse. Faire appel à un expert immobilier offre une grande sécurité. Ce professionnel expertisera un bien immobilier, analysera les éléments qui permettront d'estimer sa valeur vénale au plus juste. Cet expert s'adresse aux particuliers, professionnels et professions juridiques.

    Ce métier reconnu auprès des tribunaux et de l'administration permet grâce à une méthode précise d'évaluer un bâtiment, un terrain, une maison ou un appartement.

    Pour chaque étape de la vie de votre bien immobilier : acquisition, succession, vente, cession, indemnisation, réhabilitation, départ en maison de retraite, etc. Un expert offre méthodologie, indépendance, neutralité pour un coût certes, mais celui de la sécurité surtout lorsqu'il y a risque de conflit (divorce, indivision, contrôle administratif, etc.).

    Demandez une expertise de votre bien immobilier dans votre région

Commentaires
Cet article a été commenté 1 fois.
Merci pour cet article très complet très intéressant.
Bonjour, Je voulais simplement préciser que la conjoncture actuelle tend plutôt à favoriser l'achat dans l'immobilier neuf grâce à une combinaison de plusieurs facteurs dont les dispositifs de défiscalisation, la baisse historique des taux de crédit et la construction écologique des biens neufs. Votre tableau comparatif des logements neufs et anciens est très pertinent.
Commenter cette page
Veuillez vous créer un compte ou vous connecter pour participer à la discussion