L'agent immobilier, agences immobilières et biens immobiliers

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Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des ventes et locations de biens immobiliers.

Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs.

 

L'agent immobilier est généralement en contact avec ses confrères de la même branche d'activité (mairies, communautés urbaines, collectivités, institutions, avocats, notaires et tribunaux.

La mission de l’agent immobilier consiste à la mise en contact des acheteurs et des vendeurs, et à l’organisation des visites.

 

L’agent immobilier doit pouvoir répondre aux questions du vendeur ainsi que de l’acheteur potentiel, et être loyal envers les deux parties. La mission de l’agent immobilier consiste à la mise en contact des acheteurs et des vendeurs, et à l’organisation des visites.

 

Son rôle de conseil est important dans la transaction.

L’agent immobilier doit pouvoir répondre aux questions du vendeur ainsi que de l’acheteur potentiel, et être loyal envers les deux parties.

Si dans la profession de l'immobilier comme dans toutes les autres activités professionnelles certains professionnels se sont rendus coupables d'actes répréhensibles, il en est de même pour des particuliers vendeurs et acheteurs qui sont sanctionnés par la justice pour avoir commis des actes délictueux ou indélicats après avoir signé des mandats exclusifs ou semi-exclusifs.

 

 

L'aide efficace d'un professionnel

Le rôle essentiel du conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre les besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et de son cadre de vie.

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  • Quel est l'intérêt d'avoir recours à un agent immobilier ou à une agence immobilière ?

    Pour le vendeur, il est possible de faire appel à un notaire ou publier une annonce gratuite (lors de la première insertion puis payante par le biais de service astucieux à la carte) sur des sites Internet du type entreparticuliers.com, PAP, logic-immo, le bon coin, Paruvendu, Vivastreet, etc. ou des journaux papier d'annonces immobilières de particuliers.

     

    Ce moyen le plus répandu offre des avantages, car la diffusion des annonces est généralement gratuite et le coût de l'agence immobilière est supprimé. En revanche, cette solution est moins confortable, car elle implique une certaine disponibilité du particulier vendeur qui doit veiller à la bonne diffusion de son annonce dans la presse immobilière, l'actualiser, prendre des rendez-vous pour effectuer des visites et accepter la négociation inévitable du bien par l'acquéreur potentiel.

    Au préalable, le vendeur devra déterminer seul le prix de son bien immobilier, certains peu scrupuleux vis-à-vis des agents immobiliers utilisent les estimations généralement gratuites proposées par les agences pour faire évaluer la valeur du bien. Bien entendu, le vendeur retiendra la valeur haute du bien qui ne reflétera pas forcément la valeur du marché. En ce qui concerne l'acheteur, l’économie des frais d’agence est un avantage sans réelles garanties liées aux différentes compétences de l’agent immobilier.

     

     



  • Le champ d'intervention d'un agent immobilier

    Triangle Portail habitat Picbleu Le champ d'intervention d'un agent immobilier

     


    Le champ d'intervention d'un agent immobilier peut être extrêmement varié. (La vente ou la location de logements, garages, terrains). Son activité peut s'exercer dans une grande diversité environnementale (Milieu urbain ou rural). La commercialisation de biens récents ou anciens, bas de gamme ou prestigieux. Les agents immobiliers ne sont pas limités par la loi à un type d'activité, mais la connaissance du terrain les fait souvent se spécialiser sur un secteur particulier lié à une zone géographique, des particuliers, des locations de bureaux, des entrepôts, des terrains industriels, des commerces ou d'autres activités parfois très spécifiques.

     


    Triangle Portail habitat Picbleu Les collaborateurs des agents immobiliers
    Il existe des collaborateurs agents immobiliers salariés ou non appelés négociateurs immobiliers, ils ont pour mission de mettre en contact un acheteur potentiel avec un vendeur, un locataire avec un bailleur. Les négociateurs immobiliers grâce à leur connaissance des prix du marché immobilier, des biens disponibles sur chaque secteur, de la nature de la demande et de l'offre, veillent à la bonne réalisation des transactions.
    L'agent immobilier : un expert en évaluation immobilière

    L'agent immobilier est adhérent d'une organisation professionnelle reconnue, c’est un spécialiste de l'évaluation des divers droits dont les biens immobiliers sont les vecteurs. L'agent immobilier assure de manière permanente l'actualisation de ses connaissances qui sont utiles à l'expertise dans tous les domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables. Il offre ainsi son expérience et garantit aux utilisateurs qui ont fait appel à ses compétences la qualité des travaux pour lesquels il a été missionné. L'agent immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier de type habitat, entreprise, fonds de commerce, commercial, lié aux services, agricole, forestier, etc.

     

    Triangle Portail habitat Picbleu Les compétences de l'agent immobilier

    L'agent immobilier a avant tout une mission de conseil, ce qui exige de lui des connaissances juridiques et technico-commerciales solides et régulièrement actualisées, mais également un sens aigu du contact et de la psychologie. L’agent immobilier évalue le bien pour le mettre sur le marché au prix le plus juste, conseille le vendeur sur d'éventuelles modifications à y apporter, et l’informe sur le respect des normes et sur le déroulement de la vente du bien. L’agent immobilier peut également, par exemple, mettre le vendeur en rapport avec des artisans, un notaire, un conseiller juridique ou un spécialiste s’il soupçonne la présence de vices dans le bien (exemple amiante ou termites).

    Triangle Portail habitat Picbleu Le cadre juridique de l'agent immobilier

    Pour exercer son métier, un agent immobilier doit posséder une carte professionnelle délivrée par la préfecture du département dans lequel se siège de la société. Le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière ainsi que le nom et adresse de son garant, doivent être affichés dans l’agence immobilière.

    Triangle Portail habitat Picbleu Les conditions d'octroi de la carte professionnelle immobilière

    Pouvoir justifier de l'aptitude professionnelle et ne pas souffrir d'une incapacité ou de l'interdiction d'exercer, être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle (la garantie financière n'est plus obligatoire pour les professionnels ne recevant plus de fonds depuis juillet 2010, et ce, à la suite de l'application d'une directive européenne)

    Pour obtenir la carte professionnelle, plusieurs voies sont possibles soit l'agent immobilier justifie d'une aptitude professionnelle (expérience professionnelle de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou 10 ans en l'absence de diplômer, durée réduite à quatre ans pour les cadres d'entreprise). Soit, il possède un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales. Soit un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier sont exigés. Le diplôme de l'Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble est accepté.

    La loi du 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d'application du 20 juillet 1972 encadre les personnes physiques ou morales participant habituellement à une activité sur les biens d'autrui, à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière. Notons que cette loi ne s'applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et ouvrages ni aux représentants de sociétés de construction dans le cadre de leurs mises en vente.
    Remplir l'une des conditions pour pouvoir être un agent immobilier :

    Avoir acquis les connaissances requises par des études d’enseignement supérieur spécifique sanctionné par un diplôme reconnu.

    Être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation sui generis.
    Avoir obtenu une expérience professionnelle pendant dix ans par des pratiques régulières ayant pour objet les disciplines immobilières, dont quatre années passées dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière

    Pour obtenir la carte professionnelle, plusieurs voies sont possibles soit l'agent immobilier justifie d'une aptitude professionnelle (expérience professionnelle de trois ans pour les titulaires du baccalauréat ou 10 ans en l'absence de diplômer, durée réduite à quatre ans pour les cadres d'entreprise). Soit, il possède un diplôme de niveau baccalauréat +3 dans des études juridiques, économiques ou commerciales. Soit un diplôme d'IUT ou un BTS immobilier sont exigés. Le diplôme de l'Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble est accepté.

  • Les missions de l'agent immobilier

    Triangle Portail habitat Picbleu Les missions de l'agent immobilier

    L’analyse du bien est l’une des premières missions de l'agent immobilier pour en déterminer la valeur en prenant en compte des données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques. Il est donc chargé d’évaluer la valeur vénale c'est-à-dire le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise. Il faut souligner que cet art est très subtil, car cette valeur vénale est difficile à appréhender et demande beaucoup d’expérience. La valeur vénale n’est jamais purement mathématique, car elle intègre de nombreuses notions subjectives, juridiques, techniques et reste très fluctuante.

    La négociation du prix de vente du bien ainsi que la rédaction d’un avant-contrat engagent officiellement les deux parties. Passer par une agence pour conclure une transaction immobilière engendre un coût à la charge du vendeur et/ou de l’acheteur.

  • Quelle est la différence entre les mandats simples et les mandats exclusifs rédigés par une agence immobilière

    Pour effectuer une transaction avec un agent immobilier il existe 2 possibilités :

    Triangle Portail habitat Picbleu soit un mandat écrit simple qui permet de multiplier les annonces dans différentes agences différentes. Ce mandat simple doit préciser la durée, sous peine de nullité.

    Triangle Portail habitat Picbleu Soit un mandat écrit exclusif qui donne tout pouvoir au professionnel.

    Le professionnel va proposer le bien à la vente, en faire la publicité et assurera une mise en relation avec des acheteurs potentiels. Une commission sur la vente, payée le plus souvent par l’acquéreur ou parfois partagée entre vendeur et acquéreur. Un mandat exclusif confie la totalité de la vente à l’agent et même si le vendeur trouve un acheteur directement la commission devra lui être versée. Un mandat exclusif est irrévocable pendant trois mois, et peut ensuite être annulé par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il n'est plus possible de contourner l’agence immobilière une fois que la transaction est lancée par une visite du bien par exemple. Signer une vente à l'insu de l’agent immobilier est d'ailleurs répréhensible, la justice peut être saisie pour obliger le vendeur ou l'acheteur à verser la commission de l’agent qui lui est due.

     

  • Les prix pratiqués par les agences immobilières

    Les prix pratiqués par une agence immobilière sont libres, ils doivent être obligatoirement affichés à l’entrée de l’agence (généralement en vitrine). Le mandat écrit doit préciser la rémunération de l’agent ainsi que la partie qui devra s’en acquitter. En règle générale, la commission de l'agence immobilière s’élève à environ 3 à 10 % du prix du bien, avec des taux souvent dégressifs. La majorité des professionnels acceptent de baisser leurs honoraires de façon à encourager les vendeurs à mettre leur bien dans leur agence (généralement 6 %). Lorsque la rémunération est due par l’acheteur, elle doit être indiquée dans l’annonce immobilière, toutes taxes comprises. Dans tous les cas, elle sera également consignée dans le compromis de vente.

    Le règlement est dû lorsque l'acte authentique (compromis de vente ou acte de vente) est signé. Dans le cas d'une renonciation à la vente au tout dernier moment, alors même que la vente auprès d’un acheteur est bien avancée, l’agent immobilier pourra demander une compensation à la partie qui abandonne le contrat.

  • Les litiges, les actes délictueux commis dans la recherche et l'achat d'un bien immobilier

    Les particuliers vendeurs d'un bien et les acheteurs d'un bien immobilier ont parfois des pratiques coupables qui peuvent les conduire devant les tribunaux

    Si dans la profession de l'immobilier certains professionnels se sont rendus coupables d'actes répréhensibles, il en est de même pour des particuliers vendeurs et acheteurs indélicats qui ont été sanctionnés pour collusion.

     


     

    Cas pratique pour une négociation parallèle contestée par l'agence immobilière (mandat non exclusif)

     


    Les époux D donnent un mandat non exclusif de vente de leur maison à une agence immobilière. Le contrat stipule que les propriétaires s’interdisent de traiter sans le concours de l’agence immobilière pendant le cours du mandat (3 mois), avec un acheteur potentiel à qui le bien immobilier aurait été présenté par l’agence immobilière. En cas de non-respect de cette clause, l’agent immobilier aura droit à une indemnité égale à sa rémunération. Une agence immobilière fait visiter en mai 2000 un bien immobilier à des acheteurs qui en font l'acquisition quelques semaines plus tard après avoir négocié directement avec les propriétaires du bien. Un avant-contrat a été établi par une autre agence immobilière qui bénéficie de la commission. La première agence immobilière demande réparation aux propriétaires du bien et obtient gain de cause en appel. Les époux D se pourvoient en cassation, car l’agence qui a vendu leur maison détenait aussi un mandat de vente non exclusif. La cour de cassation dans sa décision de justice rappelle que « lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et cela, même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier », la Cour ne leur donne pas raison.La cour de cassation rappelle que l’agent immobilier ayant présenté les acquéreurs en premier peut prétendre à des dommages-intérêts s’il prouve une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser lui-même la vente. C’est ce qui se produit en l’espèce, relève la Cour, qui souligne que les vendeurs ont traité directement avec les personnes qui leur avaient été présentées par le premier intermédiaire et sans le concours de ce dernier, avant de signer chez un tiers. Ils ont commis une faute et doivent réparation.
    Cour de cassation, 1re chambre civile, 13 décembre 2005, pourvoi nº 03-17.695.

     


     

    Cas pratique pour une négociation parallèle contestée par l'agence immobilière (mandat semi-exclusif)

     


    Les époux X. donnent un mandat semi-exclusif de vente de leur maison à une agence immobilière. Le contrat du mandat semi-exclusif stipule que les propriétaires (les mandants) s’interdisent de traiter sans le concours de l'agence immobilière (mandataire) pendant le cours du mandat qui est d'un minimum de 3 mois, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par l’agence immobilière. Le texte précise que l’agent aura droit à une indemnité égale à sa rémunération si les propriétaires ne respectent pas cette clause. En aout 2011, l’agence immobilière fait visiter le bien à des particuliers qui notent le nom et les coordonnées du propriétaire sur un panneau d'affichage. Les acheteurs prennent directement contact avec les propriétaires qui informent l'agence immobilière qu'ils mettent fin au mandat en prétextant un mauvais service de l'agent immobilier. Les particuliers achètent le bien 3 mois plus tard après discussions directes avec les propriétaires.La justice rappelle que l’agent immobilier ayant présenté les acquéreurs en premier peut prétendre à des dommages-intérêts s’il prouve une faute du vendeur (les propriétaires du bien) qui l’aurait empêché de réaliser lui-même la vente. Les vendeurs ont traité directement avec les personnes sans le concours de l'agent immobilier, ayant commis une faute, ils doivent réparation.
    Des particuliers peu scrupuleux ayant fait usage d'une fausse identité

    Le risque de vouloir utiliser les services d'un professionnel en donnant un faux nom est de se retrouver devant les tribunaux. C'est ce qui est arrivé à un couple indélicat qui avait eu recours en 1996 au service d'une agence immobilière en communiquant un faux nom et en achetant l'année suivante le bien directement avec le vendeur sans en informer l'agent immobilier. Le couple avait été condamné en 2007, après une bataille juridique, à verser la commission à l'agent immobilier. Ce cas fait depuis jurisprudence, attention donc à ne pas enfreindre les règles de déontologie et les règles du cadre de la loi.

    Beaucoup de particuliers essayent de s'affranchir du paiement des commissions en contactant directement les vendeurs à l'insu de l'agence après avoir utilisé le temps, les services et les compétences des agents immobiliers. Un jeu malhonnête et dangereux.

     

    Triangle Portail habitat Picbleu Voir arrêt cour de cassation en cliquant sur le logo ci-dessous.

     

  • Quelques conseils émanant d'un agent immobilier expérimenté.

    Quelques conseils émanant d'un agent immobilier expérimenté. Il recommande de privilégier 3 éléments pour le choix du bien immobilier :


    1 - L’emplacement 2 - l’emplacement 3 - l’emplacement.
    L'emplacement du bien immobilier est en effet primordial, l'achat d'un bien uniquement en fonction de son prix est une erreur.
    En matière d’achat immobilier, une règle est en usage « Lorsqu'il y a un doute, il n’y a pas de doute ». En d'autres termes, mieux vaut rater une « bonne affaire » apparente que de tenter de se convaincre que tel ou tel achat est une bonne affaire.

    D'autres conseils de bon sens, informez-vous, suivez les annonces immobilières, visitez des biens, nouez des relations saines avec un agent immobilier disponible et avec qui « le courant passe », soyez correct et honnêtes, la gentillesse est une qualité de l'âme. Les contacts humains sont la base de toute relation, vous faites votre métier d’acheteur et votre interlocuteur fait son métier de vendeur ou d'intermédiaire, aussi restez courtois : c’est une preuve d'intelligence et comme l’a écrit justement Voltaire « la gentillesse est aussi une qualité de l’intelligence ».


    L’immobilier en raison des sommes investies n’est pas un achat d’impulsion, mais au contraire un achat réfléchi. Il faut posséder le capital (soit détenu soit lié à un emprunt) et éviter les crédits relais qui ont plongé des acquéreurs dans des situations financières périlleuses.

     

  • Acqualys : une plateforme pour tout connaître sur l'habitat et ses occupants

    La nécessité d'étudier un lieu dans son ensemble (humain et habitat) est essentielle pour Acqualys : Connaître la transition énergétique pour décider pour agir.

    Tous les savants, scientifiques, sociologues, ingénieurs sont confrontés à la même problématique : celle d’étudier un élément aux propriétés observables définies et donc limitées. La loupe et le microscope font donc perdre de vue qu'un objet s'insère dans un ensemble de relations et de processus. Afin de pouvoir saisir le réel, il est indispensable de sortir de tous les cadres, il faut étudier des savoirs portant sur des objets très éloignés du sujet traité et explorer ce qui se cache derrière les formes observables du monde. En faisant référence au célèbre aphorisme d'Abraham Maslow « Si le seul outil que vous avez est un marteau, vous tendez à voir tout problème comme un clou » (The Psychology of Science, 1966).

    L'hyper spécialisation dans le fonctionnement de la société humaine occidentale ne donne qu’une vue partielle de la complexité du Monde.

     Aphorisme d'Abraham Maslow


    Le généticien pensera que la génétique sauvera l’humanité, l'architecte s’imaginera que ses réalisations ne sont pas simplement des moyens physiques, mais qu’ils possèdent une portée philosophique supérieure. L’humain, qu’il soit scientifique, religieux ou créateur est un animal social qui partage ses idées, ses conceptions de la vérité, ses valeurs nobles ou celles qu'il attribue à la beauté si bien que par la loi universelle de la convergence, les individus finissent par suivre les mêmes voies. Les informations sont dispersées et semblent sans relations dans le mode dans lequel nous vivons. Dans certains cas, il y a des interdépendances, mais qu’on ne doit pas confondre avec l’interdépendance quantique qui repose sur des superpositions d’états, des complexités extrêmes, des apories à large échelle et nul doute, des processus de calcul quantique. Des intrications incluant des informations en relation avec un ensemble de « constituants quantiques ».

     

    Nos convictions et nos certitudes sont parfois trompeuses : « Ce qui nous paraît être de la matière solide n'est constitué en réalité que de particules vibratoires tournoyant dans un grand vide à une telle vitesse qu'elle nous donne une impression de solidité. Si le mouvement de ces particules cessait tout à coup comme un ventilateur qui s'arrête, il n'y aurait plus que du vide. Nous sommes en réalité de l'énergie informatisée en action ».

     

    Source CERN (Centre Européen de Recherche Nucléaire Genève), Travaux sur les anneaux d'accélération des particules.

    Pourquoi Picbleu vous offre une aide si précieuse

Commentaires
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Le retour à un juste prix de la part des vendeurs de biens immobiliers
Si les acheteurs de biens immobiliers attendent que les prix baissent et si les vendeurs attendent que les prix montent encore, il va se passer beaucoup de temps avant que le marché de l'immobilier se débloque.
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