La loi SRU

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    La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain).

    Protection de l'acquéreur : Revue de détail.

    Congé pour vente et loi Carrez.

     La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain).
    Chaque commune d'une certaine importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux, ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles d'intéresser, locataires, propriétaires, ou candidats à la recherche d'un logement. 
    Journal Officiel du 14 décembre 2000

    Ce qu'il faut retenir : La loi fait obligation aux communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions, qui font partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants de compter au minimum 20 % de logements sociaux.

    Dans ces conditions, un grand nombre de communes vont être amenées à mettre en place des projets de ZAC et de constructions de logements sociaux.
     Protection de l'acquéreur : Revue de détail.
     
    ? Délai de 7 jours pour réfléchir.

    Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse ou du compromis de vente le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui. Cette disposition s'appliquait déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre d'un achat sur plan ; elle est donc désormais étendue à l'ancien. La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée par un professionnel disposant d'une garantie financière tel un agent immobilier, mais dans ce cas, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être impérativement remboursées dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

    ? Interdiction des offres d'achat avec versement d'une somme d'argent.

    Depuis le 1er juin 2001 sont interdites les offres d'achat (parfois également dénommées « promesse unilatérale d'achat », « promesse d'achat », voire même simplement « offre de prix ») pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur un versement de quelque nature que ce soit. Cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un bien, qui peut parfois favoriser des méthodes spéculatives.
     
    ? Le droit à un logement décent.

    Des dispositions obligent le propriétaire à fournir à son locataire un logement décent, répondant à des normes minimales de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces normes seront fixées par un décret qui doit être publié avant la fin de cette année. Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra demander au propriétaire la mise en conformité. En cas de désaccord, il pourra demander l'arbitrage d'un juge. Sans qu'une remise en cause du contrat de location en cours, le juge pourra, le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter et même réduire le montant du loyer si les travaux ne sont pas réalisés.
    Loi du 6 juillet 1989 (celle s'appliquant à la grande majorité des locataires hors meublés notamment)

    ? Favoriser la concertation locataires-propriétaires et tenter de régler les problèmes efficacement.

    La commission départementale de conciliation pouvait intervenir pour régler les différends entre locataires et propriétaires, en matière de hausse de loyer. Elle voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives sans avoir à aller devant un tribunal. Cette commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et peut être saisie aussi bien par le locataire que par le propriétaire.

     
    ? Protéger les locataires en cas de vente par lots.
    Cette disposition concerne les locataires dont le logement appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque, compagnie d'assurance, mutuelle…). Si un tel bailleur décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de 10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires, ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement applicable, c'est-à-dire 6 ans. Ce nouveau contrat devra être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours, lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation, les locataires avaient seulement le choix entre se porter acquéreurs de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire) ou partir. Ils ont désormais un choix supplémentaire.
     
    ? Améliorer le fonctionnement des copropriétés.
    Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés :
    — La mise en place d'une procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont des dettes vis-à-vis de la copropriété.
    — L'obligation faite au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin 2001).
    — L'obligation de mettre en concurrence des entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté par l'assemblée générale.
      Congé pour vente et loi Carrez.

    Le propriétaire qui donne congé à son locataire afin de mettre en vente son logement, n'est pas obligé de mentionner dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions de la loi « Carrez ». Cette superficie sera donc mentionnée dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse de vente, soit l'acte notarié. La loi Carrez s'applique uniquement aux logements qui sont situés dans une copropriété.

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