Prêts immobiliers : conseils

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Les banques sont devenues frileuses pour financer l’achat d’un bien immobilier. Les emprunteurs ne se verront pas accorder un prêt immobilier pour financer leur projet si la faiblesse de leurs revenus, leur apport personnel insuffisant, ou un seul emploi ne sont pas suffisants. Afin de séduire le banquier, il est préférable de mettre toutes les chances de son côté.

Les établissements financiers sont aujourd'hui indispensables à tous les consommateurs, les versements de salaires, de retraite ou autres transitent obligatoirement par une banque. De même, l'achat d'un bien immobilier oblige dans la plupart des cas à contracter un prêt immobilier. Tout savoir pour bien négocier un prêt immobilier : Vers qui se tourner ? qui écouter ? quelles sont les règles à observer ? comment négocier son prêt immobilier ? Sur cet article, tous les points à connaître afin de réaliser une bonne opération immobilière. Avec la récente crise économique, la logique commerciale du secteur bancaire a transformé les conseillers bancaires en vendeurs de nouveaux services à la carte qui peuvent laisser supposer que les pertes enregistrées dans certains domaines sont compensés par les usagers.

 

Les contacts humains sont la base de toute relation : ne l'oubliez jamais.

Les règles essentielles avant de souscrire un prêt :

 Souscrire un crédit, même un crédit à la consommation, doit être un acte mûrement réfléchi.

Deux questions fondamentales doivent rester constamment à l'esprit  « Pourquoi ? »  et « Comment ? ».

 Le crédit doit permettre principalement de financer un bien durable.

Mais il peut toutefois, à titre exceptionnel, répondre à un besoin conjoncturel de trésorerie (travaux de réparation ou de renouvellement d'un appareil, facture imprévue, panne de voiture nécessitant une réparation immédiate et onéreuse, etc. Le crédit dans ce cas aidera l'emprunteur à se sortir d’une situation délicate et peu fréquente. Il doit rester exceptionnel dans ce dernier cas.

 La durée du crédit doit être en adéquation avec la durée de vie du bien financé.

La durée du crédit doit être cohérente avec la durée de vie du bien financé, ou avec la fréquence avec laquelle l’évènement financé intervient.  Effectuer un coûteux voyage de 15 jours dans une destination lointaine et le financer par un prêt sur 2 ans est une aberration surtout si un voyage est organisé chaque année. (En revanche, si un voyage est organisé tous les 2 ans et si l’échéance de remboursement du prêt sur deux ans ne déséquilibre pas son budget, il est possible de recourir au crédit qui augmentera le coût final du projet).

Le crédit renouvelable ne peut être utilisé que pour satisfaire des besoins de trésorerie conjoncturels. Par exemple, le crédit renouvelable peut rendre un service ponctuel (payer ses impôts avant l'échéance afin d'éviter une pénalité de retard). Par contre, le crédit ne doit jamais être envisagé comme un « revenu de complément », utilisé régulièrement pour compenser un faible pouvoir d’achat (achat de nourriture ou financement de jeux tels que loto ou PMU).

 L’emprunteur doit avoir un budget excédentaire pour souscrire un crédit. Un ménage ayant une capacité d’épargne de 850 € par mois ne prend pas de risque s’il souscrit un crédit nécessitant un remboursement mensuel de 700 €.


 Un crédit peut être envisagé s’il est utilisé à bon escient, avec modération et discernement.

Un crédit ne doit être souscrit que si les mensualités ne dépassent pas les capacités de remboursement de l'emprunteur.
Ne vous engagez pas au-delà de vos possibilités : votre projet de logement est important, mais il ne doit pas occulter tout le reste, parce qu’il faudra continuer à vivre avec de nouveaux remboursements. Prenez en compte tous vos autres besoins (achat d'équipements, mobilier, appa­reils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d'énergie, financement du quotidien, etc.) pour ne pas risquer de vous retrouver en situation de gêne ou d'endettement excessif. Sachez que les revenus élevés ne sont pas épargnés, car il n’est pas rare d’avoir un couple exerçant chacun une profession libérale s’endetter fortement et pour les raisons de la vie (maladie, accident, mésentente, divorce, décès, handicap, perte d’emploi, etc.) se trouver dans des situations délicates.

  • Estimer le coût réel du logement et examiner votre projet.

    • Réfléchir objectivement sur vos capacités de rembourse­ment en fonction de vos revenus et faites preuve d’anticipation (exemple : si une aide dont vous bénéficiez à l’heure actuelle peut disparaître par la suite ou si un crédit en cours se terminera prochainement).


    • Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation per­sonnelle et familiale pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé par l'État


    • Faire le compte de votre épargne, ne pas omettre d'utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d'intérêt.

    Les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.


    • Évaluer votre projet et conserver une épargne de précaution. Il est toujours bon de pouvoir faire face aux éléments imprévus (chaudière en panne, appareil ménager à remplacer, panne voiture, etc.).

  • Financer par un ou plu­sieurs crédits l'achat d'un logement ou la réalisation de travaux est une opération importante qui vous engage pour de nombreuses années, il est donc important de :


    Triangle Portail habitat Picbleu Comptabiliser tous les frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier qui se rajouteront au prix de vente (voir plus bas rubrique coûts annexes)


    Triangle Portail habitat Picbleu Comptabiliser tout ce que vous coûteront les travaux éventuels : Études, bilan thermique, main-d'œuvre, matériaux. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs professionnels sérieux, étudiez les devis, demandez les détails sur les différents coûts.

    Triangle Portail habitat Picbleu Calculer le prix réel de vos travaux (sans déduire les aides). C’est ce que vous aurez à avancer qui est à chiffrer, car le crédit d’impôt ne bénéficie au contribuable que l’année suivante.

    Triangle Portail habitat Picbleu Lister à l'aide des rubriques ACQUALYS les différentes aides auxquelles vous avez droit. Montez un dossier et déposez les demandes d'aides aux structures compétentes.

    Triangle Portail habitat Picbleu Informez-vous grâce au site ACQUALYS sur le Prêt à taux zéro (premier achat immobilier).

    Triangle Portail habitat Picbleu Consultez plusieurs banques et faites jouer la concurrence.

    Pour des travaux d'amélioration, n’hésitez pas à mettre en avant le fait que votre solvabilité sera améliorée par les économies d’énergie que vous ferez, vous pouvez proposer de rembourser votre emprunt à hauteur de vos futures économies d’énergie.

    Une fois les travaux finis, suivez vos consommations et vérifiez que les économies ont bien lieu.

  • Depuis une quinzaine d'années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé

    Depuis une quinzaine d'années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé. Mi 2013, les taux de crédits se négociaient dans une fourchette de 3.20 % sur 15 ans, 3.45 % sur 20 ans, à 3.60 % hors assurance pour les courtiers en ligne en juin 2012 et pour le circuit traditionnel TAUX MOYEN * 3.61 % TAUX MOYEN dans le neuf- 3.63 % TAUX MOYEN dans l'ancien 3.58 % -DURÉE MOYENNE DES PRÊTS 17.1 ans - 205 mois COÛT RELATIF MOYEN 3.85 années de revenus-

    *(taux nominal hors assurances et sûretés).

    Au premier semestre 2013, les taux de crédit étaient à un niveau exceptionnel, plusieurs facteurs indiquaient une stabilité pour les mois à venir : le taux de l’OAT 10 ans à 1,80 %, la politique de la Banque centrale européenne, une concurrence forte entre les banques, combinés à des prix orientés à la baisse permettent aux acquéreurs potentiel d'obtenir un prêt à taux attractif.

    Les meilleurs taux négociés sur 15 ans se situaient entre 2.54 % et 2.70 % ceux à 20 ans étaient inférieurs ou égaux à 3 % et sur 25 ans les taux les plus bas oscillaient entre 2,93 % et 3.20 %.

    Au premier semestre 2015, un ménage français peut facilement emprunter à moins de 3 %, il lui faut toutefois un apport personnel, idéalement de 20 %. Si le foyer n’est pas endetté, il peut même espérer un taux de 2.85 % sur 25 ans, 2.40 % sur 20 ans ou 1.90 à 2.25 % sur 15 ans.

    (source Observatoire Crédit/logement/CSA).

  • Les conditions pour obtenir un taux intéressant

    Posséder un apport personnel de 30 % du montant global de l'opération, avoir un revenu fixe régulier issu d'un CDI (contrat de travail à durée indéterminée). Faire en sorte que cette opération ne dépasse pas 33 % de vos revenus (vos échéances mensuelles ne doivent pas être supérieures au tiers de vos revenus). Cette règle non écrite est plus ou moins appliquée suivant les banques, mais n'oubliez jamais que posséder un toit est appréciable, mais que la vie de tous les jours demande d'autres besoins et donc d'autres budgets à consacrer (loisirs, vacances, activités sportives, etc).

  • Faire jouer la concurrence entre les banques : savoir négocier

    Négocier au mieux et faire jouer la concurrence entre les banques. Soumettez votre projet à quelques banques et restez toujours courtois, les banques vivent des services qu’elles apportent il est donc normal que ceux-ci soient facturés.

    A vous de trouver le bon interlocuteur, une bonne transaction passe par des compromis et surtout une bonne relation humaine basée sur une confiance réciproque.

    Il est aussi possible de faire appel à un courtier qui est une sorte de grossiste en matière de crédit qui va négocier pour vous les conditions de crédit auprès de plusieurs banques. Généralement les taux sont attractifs car se sont des spécialistes qui ne seront rémunérés que si l'emprunteur fait réellement affaire avec l'établissement bancaire.

  •  

    • Estimer le coût réel du logement et examiner votre projet.
    • Négocier au mieux.
    • Les conditions d’un bon taux.
    • Les coûts annexes.
    • La loi Scrivener.
    • Établir son plan de financement.
    • Calculer le taux d’endettement acceptable.
    • Les assurances et les garanties liées à l'emprunt.
    • Le remboursement anticipé d'un prêt bancaire.
    • Le surendettement.
     
     

    Les banques sont devenues frileuses pour financer l’achat d’un bien immobilier. Les emprunteurs ne se verront pas accorder un prêt immobilier pour financer leur projet si la faiblesse de leurs revenus, leur apport personnel insuffisant, ou un seul emploi ne sont pas suffisants. Afin de séduire le banquier, il est préférable de mettre toutes les chances de son côté.

    Les établissements financiers sont aujourd'hui indispensables à tous les consommateurs, les versements de salaires, de retraite ou autres transitent obligatoirement par une banque. De même, l'achat d'un bien immobilier oblige dans la plupart des cas à contracter un prêt immobilier. Tout savoir pour bien négocier un prêt immobilier : Vers qui se tourner ? qui écouter ? quelles sont les règles à observer ? comment négocier son prêt immobilier ? Sur cet article, tous les points à connaître afin de réaliser une bonne opération immobilière. Avec la récente crise économique, la logique commerciale du secteur bancaire a transformé les conseillers bancaires en vendeurs de nouveaux services à la carte qui peuvent laisser supposer que les pertes enregistrées dans certains domaines sont compensés par les usagers.

    Prêts immobiliers : conseils  Les règles essentielles avant de souscrire un prêt :.

     Souscrire un crédit, même un crédit à la consommation, doit être un acte mûrement réfléchi. Deux questions fondamentales doivent rester constamment à l'esprit  « Pourquoi ? »  et « Comment ? ».

     Le crédit doit permettre principalement de financer un bien durable.

    Mais il peut toutefois, à titre exceptionnel, répondre à un besoin conjoncturel de trésorerie (travaux de réparation ou de renouvellement d'un appareil, facture imprévue, panne de voiture nécessitant une réparation immédiate et onéreuse, etc. Le crédit dans ce cas aidera l'emprunteur à se sortir d’une situation délicate et peu fréquente. Il doit rester exceptionnel dans ce dernier cas.

     La durée du crédit doit être en adéquation avec la durée de vie du bien financé.

    La durée du crédit doit être cohérente avec la durée de vie du bien financé, ou avec la fréquence avec laquelle l’évènement financé intervient.  Effectuer un coûteux voyage de 15 jours dans une destination lointaine et le financer par un prêt sur 2 ans est une aberration surtout si un voyage est organisé chaque année. (En revanche, si un voyage est organisé tous les 2 ans et si l’échéance de remboursement du prêt sur deux ans ne déséquilibre pas son budget, il est possible de recourir au crédit qui augmentera le coût final du projet).

     

     L’emprunteur doit avoir un budget excédentaire pour souscrire un crédit. Un ménage ayant une capacité d’épargne de 850 € par mois ne prend pas de risque s’il souscrit un crédit nécessitant un remboursement mensuel de 700 €.

     Un crédit peut être envisagé s’il est utilisé à bon escient, avec modération et discernement. Un crédit ne doit être souscrit que si les mensualités ne dépassent pas les capacités de remboursement de l'emprunteur.

    Ne vous engagez pas au-delà de vos possibilités : votre projet de logement est important, mais il ne doit pas occulter tout le reste, parce qu’il faudra continuer à vivre avec de nouveaux remboursements. Prenez en compte tous vos autres besoins (achat d'équipements, mobilier, appa­reils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d'énergie, financement du quotidien, etc.) pour ne pas risquer de vous retrouver en situa­tion de gêne ou d'endettement excessif. Sachez que les revenus élevés ne sont pas épargnés, car il n’est pas rare d’avoir un couple exerçant chacun une profession libérale s’endetter fortement et pour les raisons de la vie (maladie, accident, mésentente, divorce, décès, handicap, perte d’emploi, etc.) se trouver dans des situations délicates.

    Prêts immobiliers : conseils  Estimer le coût réel du logement et examiner votre projet.

    Réfléchir objectivement sur vos capacités de rembourse­ment en fonction de vos revenus et faites preuve d’anticipation (exemple : si une aide dont vous bénéficiez à l’heure actuelle peut disparaître par la suite ou si un crédit en cours se terminera prochainement).

    Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation per­sonnelle et familiale pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé par l'État

    Faire le compte de votre épargne, ne pas omettre d'utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d'intérêt. Les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.
    • Évaluer votre projet et conserver une épargne de précaution. Il est toujours bon de pouvoir faire face aux éléments imprévus (chaudière en panne, appareil ménager à remplacer, panne voiture, etc.).

    Prêts immobiliers : conseils  

    Posséder un apport personnel de 30 % du montant global de l'opération, avoir un revenu fixe régulier issu d'un CDI (contrat de travail à durée indéterminée). Faire en sorte que cette opération ne dépasse pas 33 % de vos revenus (vos échéances mensuelles ne doivent pas être supérieures au tiers de vos revenus). Cette règle non écrite est plus ou moins appliquée suivant les banques, mais n'oubliez jamais que posséder un toit est appréciable, mais que la vie de tous les jours demande d'autres besoins et donc d'autres budgets à consacrer (loisirs, vacances, activités sportives, etc).

    Prêts immobiliers : conseils  Négocier au mieux.

    Négocier au mieux et faire jouer la concurrence entre les banques. Soumettez votre projet à quelques banques et restez toujours courtois, les banques vivent des services qu’elles apportent il est donc normal que ceux-ci soient facturés. A vous de trouver le bon interlocuteur, une bonne transaction passe par des compromis et surtout une bonne relation humaine basée sur une confiance réciproque.Il est aussi possible de faire appel à un courtier qui est une sorte de grossiste en matière de crédit qui va négocier pour vous les conditions de crédit auprès de plusieurs banques. Généralement les taux sont attractifs car se sont des spécialistes qui ne seront rémunérés que si l'emprunteur fait réellement affaire avec l'établissement bancaire.

     

    Les contacts humains sont la base de toute relation : ne l'oubliez jamais.

     

    • Ne vous dispersez pas :

    • Vous pouvez consulter toutefois plusieurs établissements en ayant fait une sélection raisonnable au préalable.

    Plus vous multiplierez les visites et plus vous accumulez des informations moins vous pourrez prendre de décision aisément, 
    voir chapitre « comment faire le bon choix ? ». 

    • Négociez au mieux en restant toujours corrects et en soulignant « l'intérêt » de votre profil financier pour obtenir une réponse écrite.

    • Les contacts humains sont la base de toute relation, vous faites votre métier d’acheteur et votre banquier fait son métier de vendeur, aussi restez courtois : c’est une preuve d'intelligence et comme l’a écrit justement Voltaire « la gentillesse est aussi une qualité de l’intelligence ».

    • Des avantages peuvent être accordés au niveau des taux, au niveau des primes d’assurances, au niveau des frais de dossier ainsi que sur l'annulation des pénalités prévues en cas de remboursement anticipé.

    • Vous pouvez demander à remplacer l’assurance proposée par votre banque (en général moins performante) par celle de votre assureur habituel.
    Prêts immobiliers : conseils  Les conditions d’un bon taux d’intérêt.

    • Pour comparer, vous devez prendre en compte non pas le taux affiché, mais le taux réel, appelé « taux effectif global » (TEG), qui englobe l'ensemble des frais. Le taux d'intérêt est important :

    Triangle Portail habitat Picbleu  Vous empruntez 100 000 euros à 5,50 % sur quinze ans, les intérêts représenteront au total 47075 euros, soit 47 % du montant de votre prêt.

    Triangle Portail habitat Picbleu  Vous empruntez 100 000 euros à 5,2 %, vous éco­nomiserez 2 850 euros d'intérêts.

    Triangle Portail habitat Picbleu  Ces trois dixièmes de points diminuent la fac­ture finale d'environ 6 %.

    Le taux proposé par la banque dépend naturellement du profil du client et de sa demande.
    • Plus l'apport personnel est important, plus le taux est bas, la banque prend moins de risques en prenant une garantie sur un bien financé à 50 % à crédit que si l'emprunt représente 80 % ou la totalité, du coût d'acquisition...
    • Plus la durée est longue, plus le taux est élevé étant donné que le risque augmente proportionnellement avec le temps.
    • La banque examine aussi le niveau d'endette­ment du demandeur qui est un facteur de risque. En général, elles acceptent difficilement un niveau supérieur à 30 % des revenus. Sauf s’il s'agit de clients fortunés à qui les banques proposent des montages patrimoniaux spécifiques et pour les­quels elles sont prêtes à consentir un effort particulier, ces clients en général leur confient tout ou partie de leur patrimoine à gérer.
    • La banque sera plus disposée à consentir un effort pour les patrimoines petits ou moyens s'il elle gère également les comptes de l'em­prunteur. Si plusieurs emprunts sont souscrits à des taux différents, le taux le plus bas doit être réservé à l'emprunt à la durée la plus longue.
    Prêts immobiliers : conseils  Les coûts annexes :

    Au remboursement de votre prêt s'ajoutent en effet :

    Les frais bancaires sont importants en terme de taux, car l’impact de ces frais représente environ 0,8 % de la somme engagée.
    Les frais d'hypothèque, de privilège de prê­teur de deniers ou de caution d'un établisse­ment de crédit, qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance de votre part,
    Les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et d'assurance faculta­tive (perte d'emploi), L’assurance perte d’emploi qui est d’un montant élevé et d’une portée limitée est facultative bien que recommandée par les prêteurs. Les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions, etc.).
    les frais d'ouverture et d'instruction du dossier éventuellement.
    Frais de remboursement par anticipation : Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
    Prêts immobiliers : conseils  Le coût moyen d'une opération d'achat en France :
    Le coût moyen d'achat d'une opération d'achat s'élève à 185600 € et les fonds propres sont de l'ordre de 22% soit 144400 € empruntés.
    Prêts immobiliers : conseils Le TAEG :

    TAEG : Taux Annuel Effectif Global – Taux actuariel. Entrent dans le calcul de ce taux : les intérêts, les frais de dossiers, les commissions diverses, les primes d’assurance quand celle-ci est obligatoire. (Pour les offres de prêts émises à compter du 01/05/2011).

    • L’article R313-1 du Code de la consommation détaille les conditions de mise en œuvre des dispositions sur le TAEG.

    Prêts immobiliers : conseils  Le TEG :

    Le taux effectif global (TEG) a été instauré en France par la loi sur l'usure du 28 décembre 1966 pour protéger les particuliers et éviter qu'ils ne puissent être induits en erreur par des publicités trompeuses.Le TEG est un taux d'intérêt créé par le législateur (notion de Taux Effectif Global)destiné à représenter le coût réel d'un prêt dont le mode de calcul a fait l'objet d'une normaisation européenne. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires, les particuliers sont ainsi en mesure de s'appuyer sur un indicateur non contestable. Le TEG ne peut pas dépasser le taux d'usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe, il doit être inférieur.Le taux effectif global (TEG) est un indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés. Le taux effectif global (TEG) autorise une synthèse financière et d'évaluer sous forme d'un taux le coût global de votre emprunt.
    La mention du TEG dans un contrat de prêt a un caractère obligatoire et intègre outre le taux de base, tous les coûts associés contractuellement payables par l'emprunteur. Il prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement notamment :

    - les frais de dossier

    - les frais de constitution de garanties particulières (parfois également appelés frais de constitution des sûretés réelles).
    - les commissions diverses (intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt)
    - les frais fiscaux
    - les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur
    (les primes d'assurance décès-invalidité et incapacités temporaires de travail obligatoires. L'inclusion des éléments facultatifs (assurances dépendent des législations en vigueur.

    Prêts immobiliers : conseils  La loi SCRIVENER 1 et 2 :

    La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a été votée pour protéger les emprunteurs d'une trop grande précipitation afin de leur laisser le temps de la réflexion (Article L 312-1 et suivant du code de la consommation) par la mise en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion de 10 jours et la possibilité de se désengager sans dommage.

    La loi Scrivener protège le consommateur contre les dangers du crédit, pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et s’applique, à toutes les personnes recourant à des prêts concernant l’accession à la pro­priété (achat d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, etc.). Elle concerne tous les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21343 €, peu importe le but de l’opération logement ou investissement. À la suite d'un entretien d'information, l'établis­sement de crédit vous propose un crédit en vous adressant par courrier une offre préa­lable de prêt. Cette proposition de crédit doit préciser, outre les informations permettant d'identifier les parties :

    N. B. Dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. Dans l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux. Les assurances exigées par la banque (assurance – DI — décès invalidité) et de l'ensemble des frais que l'emprunteur aura à supporter (frais de dossier, commission, frais d'acte hypothécaire, assurance, etc.) Le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., taux effectif global, c’est-à-dire le taux final tout compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier et les primes d’assurance. Le taux effectif global ou coût réel tient compte du taux d'intérêt du crédit demandé.

     
     
    Informations indispensables figurant sur l'offre de crédit
    La date.
    Le bien financé.
    L’identité des parties et le cas échéant de la caution.
    Le montant du crédit.
    La nature du prêt.
    Son objet (acquisition d'un appartement neuf ou ancien, d'une maison en résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire).
    Les modalités du contrat (les modalités du prêt) : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.
    La durée de validité de l'offre. En règle générale, il n'y a pas de perception de frais si l'opération ne se réalise pas.
     
    Vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant d'accepter ce prêt. Passé ce délai, vous avez jusqu'à la fin de la période de validité de l'offre de prêt (30 jours minimum) pour l'accepter. Tant que vous n'avez pas accepté, aucune somme ne peut vous être réclamée ni être débitée sur votre compte.
    Pour valider le prêt, vous devrez renvoyer l'offre signée par courrier, car c'est le cachet de la Poste qui atteste que le délai de réflexion de 10 jours a été respecté.
    Lorsque vous aurez accepté le prêt, le déblo­cage des fonds se fera, soit à la signature de l'acte notarié pour une vente clés en main, dans le cas d'un logement achevé, soit au fur et à mesure de l'avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un loge­ment à construire. Dans ce cas, vous conservez l'ini­tiative du déblocage des fonds.
    La non-obtention d'un prêt bancaire doit faire l'objet d'une condition suspensive qui vous libère obligatoirement de l'engagement que vous avez pris avec un vendeur ou un constructeur. Vous serez alors remboursé intégralement des som­mes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pra­tique, ce délai est souvent plus long, de l'ordre de deux à trois mois.
    Sachez enfin que, même si vous avez accepté l'offre de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction se réalise dans les 4 mois suivants votre acceptation. Passé ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser les som­mes que le prêteur vous aura déjà versées. Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais d'étude dont le montant est variable selon les banques, mais qui peut être négocié.
    La condition suspensive ne joue pas, bien évi­demment, si dans l'avant-contrat, vous écrivez de votre main que vous renoncez à recourir à l'emprunt pour financer votre achat (si vous achetez comptant).

    Prêts immobiliers : conseils  Les dispositions de la loi Lagarde.

    L’emprunteur peut souscrire une assurance chez l’organisme de son choix du moment que l’assurance couvre au moins les mêmes éléments que ceux demandés par l’établissement prêteur. La loi Lagarde met ainsi fin à la vente liée et ouvre à la concurrence un marché très fermé, et ce dans l’intérêt du consommateur.
    En cas de refus de la délégation d’assurance par la banque, celle-ci devra le justifier clairement par écrit. De plus, afin de protéger le consommateur d’un nouveau contournement de la loi, elle interdit aux banques de proposer un taux d’emprunt plus bas en cas de souscription de l’assurance de prêt dans leur établissement : « extrait de la loi Lagarde »:  Ainsi « le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l'offre, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance de groupe qu'il propose ». La loi lagarde en 2011 concerne les changements pour assurer votre prêt librement, il s'agit une version améliorée de la loi Murcef. Le 12 décembre 2001 : entrée en application de la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère économique et Financier), cette loi MURCEF interdit principalement la vente liée. En pratique, l’intérêt pour l’emprunteur est réel. L'emprunteur pourra souscrire une assurance de prêt au meilleur tarif en choisissant l’assureur de son choix. Cette ouverture du marché devrait faire baisser les prix en actionnant le mécanisme de la concurrence. De plus, les courtiers en assurance de prêt, disposant de partenariats avec d'importants cabinets d’assurances peuvent ainsi proposer des tarifs préférentiels adaptés aux profils de l’emprunteur.

    Prêts immobiliers : conseils  Établir son plan de financement.

    II n'existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude objective et approfondie qui permettra de servir au mieux vos intérêts et ceux de vos proches. Votre plan devra être construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de rem­boursement.(revenus moins taux d’endettement).
    Ø       Votre apport personnel. II peut être constitué par vos économies per­sonnelles.
    Plus les prêts auxquels vous pouvez prétendre : Le prêt à taux zéro, les prêts d'épargne logement ou encore les prêts à faible taux d'intérêt : prêt 1 logement. prêts des caisses de retraite, des CAR, peuvent être assimilables à un apport (n’oubliez pas que ces prêts devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier d'un prêt à taux zéro ne vous empêche cependant pas de posséder un apport personnel constitué par vos éco­nomies propres.
    L'apport personnel en général le produit d'un Plan Épargne Logement est un bon moyen pour le banquier de juger de votre capacité à économiser, une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rem­bourser votre emprunt. Point positif, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d'intérêt que votre banque pourra vous proposer.
    Ø       Votre capacité de remboursement.
    C'est le montant maximum des rembourse­ments que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers, mais aussi les prêts à la consommation éventuels.
    Prêts immobiliers : conseils   Calculez le taux d'endettement acceptable.

    Pour éviter les situations de surendettement, un emprunteur ne doit en géné­ral pas consacrer plus de 30 % de ses reve­nus au remboursement de ses divers emprunts. C'est donc à partir de cette analyse que la ban­que pourra évaluer votre capacité de rembour­sement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu'elle pourra vous consentir. Il est pos­sible d'établir un plan de finance­ment sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement, cet allongement augmentera le coût total du crédit.

    Prêts immobiliers : conseils  Les assurances et les garanties liées à l'emprunt.
    Grâce au crédit, vous pouvez acquérir un bien par anticipation sur vos gains futurs. Les banques ne prêtent cet argent qu'après avoir mis de leur côté toutes les chances de recouvrer leurs créances (d'être rembour­sées) car la vie est longue et les aléas toujours possibles lorsque les crédits sont de 35 ans ou de 50 ans par exemple. C'est la raison pour laquelle vous devez souscrire une assurance de groupe qui couvre emprunteur et prêteur.
     
    Ø       Garanties décès, invalidité, incapacité de travail.
     
    L'assurance souscrite rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur. En cas d'incapacité temporaire de travailler ou d'inva­lidité, l'assureur prend à sa charge la totalité ou une partie des mensualités du prêt. La souscription de cette assurance est conditionnée par votre morphologie, votre état de santé et votre âge, elle est généralement indispensable à l'obtention de votre prêt immobilier, un questionnaire sur l'honneur est constitué lors de la création du dossier de financement mais attention gare aux fausses déclarations ou omissions, les assureurs seront intraitables en cas de manquement. Cette assurance garan­tit la sécurité de vos proches (conjoint et enfants. Il est préférable de prendre la garantie la plus étendue possible.
     
    Ø       L'assurance perte d'emploi.
    Elle reste facultative même si les banques et organismes conseillent fortement d'y souscrire. Deux formules d’assurances perte d’emploi existent :
     
    La première assurance perte d'emploi consiste à prévoir le report des échéances en fin de prêt, celles-ci resteront à la charge de l'emprunteur. C’est la formule la moins intéressante pour l'em­prunteur
    La deuxième assurance perte d'emploi, théoriquement proposée seulement aux emprunteurs de moins de 55 ans, elle consiste à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de perte d'em­ploi involontaire, selon les conditions définies par le contrat. Mais cette sécurité comporte quelques gardes fous : un délai de franchise pendant lequel vous devrez faire face seul à vos échéances et une prise en charge des mensualités pour une durée qui est limitée dans le temps. C’est la formule qui présente le plus d’intérêt pour l'em­prunteur et aussi la plus répandue.
     
    Ø       Les garanties de la banque :
     
    La banque peut demander la prise soit d'une hypo­thèque sur le bien, soit d'un privilège de prê­teur de deniers, soit une caution. En cas de pro­blème financier et en absence d’accord amiable avec la banque, celle-ci pourra saisir le bien hypothéqué, le faire ven­dre aux enchères et se payer en priorité. Cette prise d'hypothèque devra se signer obliga­toirement chez le notaire et entraîne des frais d’hypothèque. Ces frais d'hypo­thèque seront réduits si vous avez recours à un prêt conventionné, à un prêt PAS, ou à un prêt d'épargne logement.
    Prêts immobiliers : conseils  Le remboursement anticipé du prêt bancaire.

    Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Il est préférable dès le départ de négocier la réduction (50% sont rapidement obtenus) l'idéal étant la suppression de ces pénalités de remboursement.

    Prêts immobiliers : conseils Le surendettement

    Lorsque les dettes s'accumulent chaque mois, que la situation devient difficile et que les remboursements dépassent les capacités de l'emprunteur, le particulier bascule du statut d'endetté « raisonnable avec quelques crédits » au statut de surendetté. Quelles sont les principales différences ?
    Selon la définition de la Banque de France, principal gestionnaire de la commission de surendettement et du fichage surendettement (fichiers nommés FICP *et FCC **), le surendettement démarre lorsque les difficultés financières deviennent insurmontables et s'installent durablement. Un compte au débit négatif pendant quelques mois ne peut pas être considéré comme une situation de surendettement. Par contre, plusieurs échéances de prêts non payées, des chèques rejetés, des loyers impayés, le fichage au FICP ou au FCC traduisent une situation alarmante de surendettement. Le surendettement peut aussi être résumé à l'incapacité de pouvoir rembourser des dettes ou un acte de cautionnement. Plus qu'un montant précis de dettes, le terme surendettement recouvre plutôt une situation durablement critique s'aggravant de mois en mois. Les crédits excessifs (notamment revolving) sont souvent à l'origine du surendettement mais pas uniquement.  Le surendetté n'est pas un acheteur compulsif dans une grande majorité des cas, mais plutôt un salarié aux revenus modestes victime d'un coup du sort (divorce, accident, perte d'emploi, maladie, handicap, etc). Le surendettement est un engrenage vicieux: la situation précaire bascule lentement au fil des mois puis devient critique et souvent de nouveaux ennuis s'accumulent : c'est la loi des séries. Lorsqu'un ménage se retrouve fiché au FICP (fichage des incidents de crédits) ou au FCC (fichage interdit bancaire suite à un chèque sans provision) l'engrenage des menaces (huissiers, convocations, blocage des comptes bancaires, etc) ferme toutes les opportunités au surendetté.

    * Les lettres FICP signifient Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers. Ce fichier géré par la Banque de France été créé en 1989 dans le but de prévenir et de traiter les difficultés liées aux situations de surendettement. Le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers répertorie les incidents de paiements et les demandes de dossier de surendettement effectuées par un particulier. Cette mesure permet d’éviter qu’un particulier ayant déjà des difficultés à rembourser ses emprunts souscrive un autre crédit. Chaque établissement financier ou banque est tenu d’interroger ce fichier lors d’une nouvelle demande de crédit émane d’un particulier, le fichage au FICP revient à interdire l'obtention d'un nouveau crédit.


    ** Le FCC est un fichier géré par la Banque de France pour répertorier les personnes frappées d’une interdiction d’émettre des chèques (d’origine bancaire ou judiciaire). Dans le fichier FCC figurent également les personnes ayant fait un usage abusif de leur Carte Bancaire. Chaque établissement financier ou banque est tenu d’interroger ce fichier lors de l’ouverture d’un compte, ou la souscription à un moyen de paiement (chéquier ou carte bancaire).

     

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