Comment acheter un terrain à bâtir Les critères d'achat

Le prix des terrains à bâtir a connu une croissance à 2 chiffres ces deux dernières décennies, car l'offre en milieu périurbain est de plus en plus limitée. La pression immobilière est telle que la surface des terrains se réduit et la surface devient un luxe. C’est la raison pour laquelle la majorité des personnes acceptent de s'éloigner des agglomérations pour pallier cette situation économique. La voiture véritable fléau pour l'environnement devenue indispensable coûte très cher, les modèles électriques ne font que repousser le problème des 1.4 milliards de véhicules qui saturent notre planète.

La superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont qu'une valeur indicative. Dans tous les cas en l’absence de bornage (Cette opération consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës à l'aide de bornes que l'on plante dans le sol), il faut faire appel à un géomètre expert.

• Terrain hors lotissement : Dans l’avant-contrat ou dans l’acte de vente la loi du 13 décembre 2000 impose que soit précisé si le descriptif du terrain résulte ou pas d’un bornage.
• Terrain en lotissement : La loi du 13 décembre 2000 impose au vendeur de borner le terrain.

Le cadastre et plan cadastral 

Cet outil est uniquement fiscal, il ne garantit pas les limites de propriété mais en donne une représentation graphique.

Avant de se porter acquéreur d'un bien immobilier ou d'un terrain, d'entreprendre des travaux, il est nécessaire de consulter le plan cadastral. Le plan cadastral est disponible en mairie, ou sur le site officiel de l'administration fiscale, 
Le plan cadastral permet d'obtenir rapidement une représentation graphique de la propriété. Pourtant, contrairement à une idée reçue, le cadastre Notez que ce terme recouvre à la fois le document et l'administration qui le gère) a d'abord, et a toujours eu, une finalité fiscale. Les renseignements figurant au cadastre sont destinés à recueillir la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe professionnelle. Toutes les propriétés, bâties ou non, sont évaluées par l'administration fiscale sur la base du cadastre, mis à jour à partir des déclarations souscrites par les propriétaires.

L'administration fiscale évalue particulièrement les valeurs en cas de construction et de changements affectant la consistance ou la destination du bien. Le but étant d'établir ce que l'on appelle la « valeur locative cadastrale » du bien permettant le calcul des impôts directs locaux qui le grèvent. Cette base de calcul qui n'avait pas été réévaluée depuis 1970 a été réformée en 2009. Cette finalité fiscale explique pourquoi le cadastre, comme la conservation des hypothèques, est un service placé sous la tutelle de la Direction générale des finances publiques (DGFIP).

Le document cadastre, est totalement dépourvu de valeur juridique : les informations délivrées sur la contenance des parcelles et la position de leurs limites ne sont que purement indicatives. Y compris lorsque ces données sont reportées par le notaire dans un acte de vente. Il est donc dangereux de fonder son acquisition, ou ses travaux, sur les seules indications portées au cadastre, même s'il s'agit d'une première approche indispensable. L'administration fiscale est particulièrement claire sur ce point : « il appartient aux usagers de vérifier l'information fournie dès lors qu'ils entendent faire de cette contenance un élément essentiel de leur décision dans une transaction. » En d'autres termes, le fisc se dégage de toute responsabilité si la superficie mentionnée au cadastre est erronée.

La nature du sol du terrain à bâtir 

La nature du sol est essentielle pour l'avenir de votre construction, aussi informez-vous sur ce sujet à la mairie ou auprès des voisins, en cas de doute, vous aurez intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol, son coût s'ajoutera au prix global de la maison. Voir article 

Les mauvais sols risquent d'engendrer des caves ou des sous-sols humides ou inondables, le tassement de la construction, des fissures, des éboulements ou des glissements de terrain. Dans ce cas, un surcoût de la construction est à prévoir, car il est nécessaire de réaliser des fondations spéciales. Les bas de pente où l'eau stagne, des terrains lourds et mal drainés qui ne sèchent jamais.

Contraintes et servitudes du terrain à bâtir 

Des servitudes privées existent peut-être (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains) interrogez le vendeur et les voisins.
Les servitudes sont définies par l’art. 637 du Code Civil qui précise « une servitude est une charge... imposée sur un héritage... (Immeuble bâti ou non bâti) pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». La servitude est une charge pour l’immeuble quelle frappe (fond servant) et un avantage pour l’immeuble qui en bénéficie (fond dominant). Pour qu’il y ait servitude, il faut qu’il y ait deux immeubles appartenant à des propriétaires différents sans pour autant que les deux immeubles soient contigus.

Exemple d’une servitude de passage : un chemin passe sur le terrain pour accéder à une rivière ou un lac, cette servitude autorise des tiers à l’emprunter en traversant votre propriété.
D’autres servitudes : servitude du puisage, la servitude de halage, de vu d’égout, d’état, de droit de passage en cas d'enclave, de passage, les servitudes de mitoyenneté, d’extraction, d’écoulement des eaux, de lignes électriques, respect de distance des constructions, de réparation des ouvrages publics ont un caractère d’utilité pour les particuliers, etc. Il faut préciser que les immeubles ne sont pas nécessairement contigus.

Obligations en cas de vente du bien 

Quelles sont les obligations en cas de vente d'un bien immobilier ?

L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.

En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant que la servitude non apparente est de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il l’avait connue.
La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles que les servitudes d’urbanisme.

Le géomètre délimite le terrain en effectuant un bornage. Sur cette photo une borne déterrée avec les années. Photo Picbleu ®

Le travail du géomètre 

Pour obtenir une indication précise, seul le bornage réalisé par un géomètre expert fait foi.

Pour connaitre la superficie ou les limites séparatives d'une parcelle, et en l'absence d'un bornage préexistant, il faudra faire appel à un géomètre expert.

Ce professionnel est en effet seul habilité par la loi à effectuer l'arpentage du terrain, c'est-à-dire son mesurage, suivi d'un bornage contradictoire consistant à poser des bornes en vue de matérialiser les limites de la parcelle. Ses constatations peuvent différer, parfois de manière importante, de celles mentionnées au cadastre.

Il est en effet rare, pour un géomètre expert, de mesurer la même contenance que sur le cadastre après réalisation d'un bornage. Lorsque les mesures sont identiques, cela résulte du hasard pur et simple.
La contenance cadastrale est plus approchante de la réalité en milieu urbain et en zone de plaine, dans lesquels les surfaces sont en général connues, suite à des opérations de lotissement ou de remembrement.
En cas de litige, la contestation devant le juge, le document cadastral, ayant déjà valeur de simple présomption, n'aura jamais le dernier mot (Cass. civile 3éme, 20 mars 2002, nº 00-17.475). Dans tous les cas le bornage fait foi.

Dans tous les cas le bornage fait foi 

Pourquoi existe-t-il de tels décalages ?

Le rôle du service du cadastre est simplement de mettre à jour les données fiscales et non de corriger graphiquement le plan cadastral. L'opération de bornage va seulement rejaillir sur l'imposition, calculée selon la nouvelle surface, réelle cette fois, portée au cadastre. Ce changement peut entraîner pour le propriétaire moins ou plus de taxe foncière et d'habitation à payer. Les opérations de bornage ne sont pas les seules à affecter le cadastre : la vente d'un bien entraîne la mise à jour de la matrice et du plan.

Tout changement de configuration du bien modifie les données, particulièrement lorsqu'un propriétaire divise son bien en différents lots en vue de les vendre.

L'ancienne propriété disparaît au profit de nouvelles parcelles, auxquelles sont attribués de nouveaux numéros.

Conseils pratiques de Picbleu

Évitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir le bien sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. Le vendeur ne peut pas vous réclamer un versement en contrepartie d'une promesse ou d'une offre d'achat, sinon ces deux dernières seraient frappées de nullité. (Code civil : 1589-1).

L’entrée en possession anticipée : Opération risquée et très dangereuse. Les parties sont parfois amenées à convenir que le futur acquéreur pourra prendre possession du bien avant la signature de l’acte. Si la vente ne peut pas se réaliser, le vendeur devra faire face à son bien occupé, peut être dégradé, le futur acquéreur aura peut être déjà opéré des travaux coûteux (qui seront perdus pour lui, car non-propriétaire) et si le bien est endommagé (incendie) se posera le problème de la responsabilité, une assurance ne couvrira peut être pas le dommage.

L'aide d'un architecte 

L' est un intermédiaire utile à l’étude de votre projet, à la création des espaces à vivre, à la coordination des corps de métiers, au bon déroulement de l'exécution des travaux, C’est un professionnel utile pour le néophyte, car il pourra donner son avis sur le terrain et vous conseiller sur la pertinence de vos différents choix. 

L'avant contrat 

Vous avez trouvé le bien recherché et pris tous les renseignements nécessaires en vous mettant d’accord avec le vendeur sur un prix qui convient aux deux parties. Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Vous avez intérêt à la confier à un professionnel, car sa rédaction est extrêmement importante, faites appel à un notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. Avant de signer, examinez l’avant contrat dans le moindre détail et n'hésitez pas à poser des questions au vendeur ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la transaction. Voir article sur Le notaire.
Il est toujours possible avec son accord de faire modifier les clauses qui ne vous satisfont pas.

L'avant contrat hors lotissement :

L'avant-contrat peut être rédigé de deux façons :

• Soit une promesse unilatérale de vente :

Le vendeur fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être à compter de son acceptation impérativement enregistrée dans un délai de dix jours au bureau de la publicité des droits de votre domicile.

• Soit une promesse synallagmatique ou un compromis de vente :

Ce compromis de vente correspond à une vente ferme et vous engageant au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
Dans tous les cas, l’acquéreur verse un acompte d’un montant se situant entre 5 et 10 % du montant convenu.

Le prix du terrain à bâtir 

Le prix du terrain à bâtir a connu une croissance à 2 chiffres depuis 2000 et l'entrée en vigueur de l'euro, car l'offre en milieu périurbain est de plus en plus limitée. La pression immobilière est telle que la surface des terrains se réduit et la surface devient un luxe. C’est la raison pour laquelle la majorité des personnes acceptent de s'éloigner des agglomérations pour pallier cette situation économique.

Habiter à la campagne ou à proximité d'une ville est un choix de vie où l'on doit intégrer le coût de fonctionnement dans l'analyse du prix d'un projet. De nombreuses communes forestières de France accordent le droit de se procurer le bois de chauffage, cette pratique séculaire s'appelle l'affouage. C'est une quote-part de bois redistribuée chaque année aux contribuables de la commune pour se chauffer. Cet affouage qui est une possibilité et non pas une obligation obéit à des règles strictes. (Voir article bois).

Enfin, l'eau est un bien précieux et il existe des communes rurales où elle fait encore partie du patrimoine communal.

L'acquisition du terrain faite, la phase de l'avant-projet architectural sont déterminantes. Il s'agit de définir un mode de vie pour habiller votre projet. Construisez votre espace de vie dessinez et imaginez l'espace de vie dont vous avez besoin et ses usages. Disposez votre mobilier, imaginez votre mobilité et celle de ses occupants.
Le premier plan que vous dessinerez sera certainement démesuré, souvent en traçant les pièces que l’on voudrait confortables la superficie finale atteint les 400 mètres carrés. Il faut alors revoir chaque superficie et se montrer plus raisonnable.