Décret du 26 août 1987 travaux à la charge du locataire
Sommaire
Les charges locatives sont appelées également charges récupérables. Elles sont l'ensemble des dépenses prises en charge initialement par le propriétaire appelé bailleur (particulier, organisme HLM, etc.). Le bailleur peut se faire rembourser par le locataire certaines charges, car elles correspondent à l'usage du logement.
3 catégories de dépense du locataire
Le locataire doit payer des charges correspondant à 3 grandes catégories de dépenses :
- les dépenses pour services rendus liés à l'usage du logement : frais de fonctionnement de l'ascenseur, chauffage collectif, eau potable, éclairage, de la cage d'escalier, etc.
- les dépenses d'entretien et les petites réparations des parties communes de l'immeuble : nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, etc.
- les taxes correspondant à des services dont bénéficie le locataire : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.
La liste des charges est précisément fixée par décrets. Les charges qui ne sont pas mentionnées dans ces textes ne peuvent être facturées au locataire. Toutes les autres dépenses (exemples : grosses réparations, réfection totale des peintures) restent à la charge des bailleurs.
Les travaux à la charge du locataire
Lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez réaliser des travaux, quels sont ceux à votre charge et ceux qui incombent au propriétaire ?
La loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que le propriétaire doit entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu dans le contrat de location et doit réaliser toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement.
La loi prévoit que le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location (chaudière, chauffe-eau, etc.), les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives qui sont définies par un décret. Il s’agit du décret nº 87-712 du 26 août 1987 qui énumère une liste non limitative de ces réparations locatives.
La liste des charges est précisément fixée par décrets. Celles qui ne sont pas mentionnées dans ces textes ne peuvent être facturées au locataire. La réfection de l'assainissement (photo)ainsi que les autres grosses dépenses (exemples : grosses réparations, réfection totale des peintures) restent à la charge des bailleurs.
Dépenses à la charge du locataire d'un logement vide
Le décret nº 87-712 du 26 août 1987 énumère une liste non limitative de ces réparations locatives et prévoit que certaines réparations d’entretien courant restent à la charge du locataire.
Pour les extérieurs du logement :
- L’entretien courant des jardins privatifs (allées, arbustes, etc.).
- L’enlèvement de la mousse et des autres végétaux des auvents, terrasses et marquises.
- Le dégorgement des conduits des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières, etc.
Pour les ouvertures intérieures et extérieures, le locataire doit :
- Graisser les gonds, paumelles et charnières, les serrures et verrous de sécurité.
- Remplacer les boulons.
- Réaliser la réfection des mastics et remplacer les vitres détériorées, etc.
Pour les parties intérieures, le locataire du logement doit :
- Maintenir en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons et des menus raccords de peinture, de tapisseries, de faïences et du rebouchage de trous.
- Effectuer l’entretien courant des sols (moquettes, carrelage, parquet, etc.), ce qui peut induire le remplacement de quelques lames de parquet, la réalisation de raccord de moquette, etc.
- Enfin, les dispositifs de fermetures de placards doivent être réparés.
Concernant les installations de plomberie, le locataire doit :
- Désengorger et remplacer les joints et colliers des installations.
- Remplacer les tuyaux souples de raccordement.
- Nettoyer les dépôts de calcaire.
- Réaliser la vidange des fosses septiques.
Les installations de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doivent aussi faire l’objet d’un entretien courant :
- Remplacement des bilames, pistons, membranes, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets, etc.
Concernant les équipements électriques, le locataire doit remplacer :
- Les interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, les ampoules et tubes lumineux.
- La réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection est également à sa charge.
Dépenses à la charge du locataire d'un logement meublé
L’entretien courant et des menues réparations des appareils comme réfrigérateur, téléviseur, machine à laver le linge, machine à laver la vaisselle, sèche-linge, hotte aspirante, pompe à chaleur, adoucisseur d’eau, capteurs solaires, appareil de conditionnement d'air, antenne individuelles de radiodiffusion, antenne de télévision, meubles scellés, cheminée, glace, miroir, etc. leur incombe.
Les locataires occupant un logement meublé doivent donc porter une attention particulière à l'ensemble des meubles mis à leur disposition dans leur logement.
La loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire n'est obligé de réparer les éléments vétustes (la vétusté d’un bien est la définition de l’usure résultant du passage du temps alors même que le locataire en a fait un usage normal).
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR nº 2014-366 du 24 mars 2014) a prévu que les modalités de prise en compte de la vétusté seront déterminées par un décret.
La loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986, indique que le locataire n’est pas obligé de réparer les éléments normalement à sa charge s’ils sont occasionnés par ancienneté, vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Rappelons toutefois que le locataire doit prendre à sa charge les dégradations et les pertes subies par le logement lors de son occupation lorsqu'elles ont pour origine le mauvais entretien normal ou le mauvais usage du logement et de ses éléments d’équipements.
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