Acheter ou vendre : agence immobilière ou particulier ?

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Vaut-il mieux vendre par une agence immobilière ou de particulier à particulier ? De nombreux propriétaires se posent la question de savoir s’il est préférable de confier la vente de son bien immobilier à un professionnel de l’immobilier ou de passer une annonce dans des sites gratuits style le bon coin pour tout gérer, de la mise en vente aux documents administratifs, par leurs propres moyens. 

Sommaire

  1. La gestion d'un bien 
  2. Un vendeur particulier    
  3. L'agent immobilier
  4. Astuces pour acheter

 

2 min pour comprendre l'achat immobilier

Il faut savoir qu’en France, plus de la moitié des ventes des biens immobiliers passent par une agence immobilière pour des questions de facilité. Il est donc primordial de bien peser tous les aspects financiers et juridiques avant de se lancer dans le projet.

1. La gestion d'un bien 

Une opération complexe

La vente ou l'acquisition d'un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps, du bon sens et de multiples précautions. La vente ou l'achat d'un bien immobilier est important : faire le bon choix sans se tromper pose la question de savoir s'il faut traiter de particulier à particulier, ou s'il est préférable de recourir aux services d'un professionnel (agent immobilier). Le choix réside plus dans les garanties dont vous allez vous entourer pour l'opération que dans le mode de transaction choisi.

2. Un vendeur particulier 

Il doit accepter de faire visiter son bien de 19 h à 21 h et de 12 h à 14 h en semaine, le samedi et le dimanche et peut-être pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois avec généralement plusieurs visites par acquéreur potentiel. Des documents doivent être disponibles en consultation ou en envoi par mail : les 3 derniers procès-verbaux de l'assemblée générale, les convocations pour les comptes de la copropriété, le règlement de copropropriété, l'acte d'achat, les décomptes de charges, les avis d'imposition, les factures d'entretien et des gros travaux, etc.

Lorsque vous disposez de toutes les connaissances juridiques pour gérer vous-même la vente ou l'achat de votre bien (par exemple s'agissant de vos obligations légales et des droits de l'autre partie) et que vous prenez toutes les garanties nécessaires, en faisant appel à des professionnels de confiance pour les conseils comme le notaire, ou l'expertise comme les diagnostics obligatoires, vous éliminez les risques qui peuvent être nombreux (risque de litige, risque de contestation, risque de faire une mauvaise affaire, risque de remise en cause de la vente, etc.) Les pièges et obstacles sont nombreux, la loi Hoguet a été pensée pour assurer la protection du propriétaire et de l'acquéreur.

Cette loi Hoguet qui régit la profession d'agent immobilier offre des garanties qu'un particulier ne peut pas offrir : garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, devoir de conseil, etc. En cas de défaut de conseil, sa responsabilité peut être même mise en cause devant les tribunaux.

La transaction de particulier à particulier présente un risque beaucoup plus important de litige, car certains clients mal intentionnés profitent de la faiblesse de quelques vendeurs peu informés et utilisent ce levier pour obtenir des avantages financiers. Un cas fréquent de litige est lié à des éléments de mobiliers présents lors des visites et que les vendeurs s'empressent de démonter une fois la vente effectuée (cuisine, véranda, climatisation, etc.).

Se passer des services d'un professionnel revient donc à renoncer à toutes ces garanties. Il en va de l'immobilier comme du domaine médical : l'automédication n'est recommandée que si vous avez toutes les connaissances nécessaires pour prendre les bonnes décisions.

3. L'agent immobilier 

Le recours aux services d'une agence immobilière et d'un bon de visite est un gage d'efficacité et de bon déroulement de la transaction. L'agent immobilier connaît parfaitement son secteur et les tendances du marché, ce qui lui permet d'évaluer au plus juste le prix d'un bien. Pour les propriétaires vendeurs, lorsque l'agent immobilier est efficace, la garantie de vendre très rapidement est élevée. Pour l'acquéreur le potentiel de trouver rapidement le bien recherché est également plus élevé.

Si la meilleure solution pour un particulier qui souhaite vendre ou acheter un bien s'adresse à un professionnel pour faire le bon choix.

Il faudra choisir un agent immobilier en qui vous avez entièrement confiance et qui ne vous obligera pas forcément à signer un mandat immobilier. Étudiez attentivement les services proposés, les garanties offertes et les engagements écrits qui vous sont proposés.

La loi interdit à un agent immobilier de percevoir de rémunération avant la conclusion définitive de la vente : vous n'avez donc aucun engagement financier tant que la vente n'est pas conclue.

Annuaire des professionnels de l'immobilier

                                                  Agence immobilière

Particulier à particulier 

Avantages

Inconvénients

Avantages

Inconvénients

Pas d'obligation de visite du bien immobilier

Signature d'un bon de visite

 

 Frais de publicité

L'agent immobilier gère lui-même les visites

Mandat de vente à conclure avec l'agence

 Pas de contrat à signer avec des agences 

Temps passé à la visite du bien

Pas de gestion des appels téléphoniques

Choix d'un mandat exclusif ou simple

Les acheteurs préfèrent un contact direct

Temps passé au téléphone

Démarches administratives prises en charge

Signature d'un bon de visite pour acquéreurs

Possibilité de négocier à la baisse acheteurs 

 

Conseils sur le juste prix de votre bien

 

Possibilité de vendre plus cher que le marché

Le contact direct oblige à la négociation

Evaluation de la solvabilité des acheteurs

Frais d'agence jusqu'à 7% pour acquéreurs 

Pas de commissions à régler

Création de promesse unilatérale de vente

Filtrage de curieux.rêveurs. mal intentionnés

 

 

Rédaction des contrats par vous-même

La remise des clés évite tout déplacement 

 

 

Compromis de vente, diagnostics immobiliers

Potentiel d'acquéreurs ou vendeurs élevé

Pas de contact avec vendeur et acheteur

 

Aucune garantie que votre bien soit vendu

Ni publicité ni petites annonces à régler

Obligation d'attendre la fin du mandat

 

Faire visiter les acquéreurs potentiels

Organisation de la mise en vente du bien

 

 

Recours à des professionnels de l’immobilier

Pas de frais d'agence pour le vendeur

 

 

Risque beaucoup plus important de litiges 

4. Astuces pour acheter 

Comment acheter un bien immobilier rapidement et au juste prix

Demeure d'exception ventes immobilier AMEPI

Il existe des vendeurs qui veulent réellement vendre leur bien et il y a ceux plus rêveurs qui attendront peut-être pendant des années qu’un acheteur miraculeux accepte de payer le prix souhaité. Un bien vendu au-dessus de son prix mettra plusieurs années pour ne trouver aucun acquéreur, un bien au prix de marché se vendra dans le mois et le bien en dessous du prix de marché sera vendu dans la semaine.

Règle Nº 1 connaitre le prix réel du marché immobilier

Faire confiance aux prix affichés par les agences immobilières, mais jamais à ceux des particuliers, ceux-ci déraisonnables surestiment le prix de leur appartement, de leur maison ou de leur terrain.

Plus les surfaces des logements sont petites plus le prix au m2 est élevé. Un studio coûte plus cher au m2 qu’un appartement de 4 pièces.

Pour ne pas faire un mauvais achat et de l'acheter rapidement et au plus juste prix, le plus sûr paradoxalement est de passer par une agence immobilière et signer un mandat immobilier exclusif pendant 3 mois maximum.  Certaines agences utilisent des logiciels intelligents de partages de données d'une efficacité redoutable.

Le fichier AMEPI, lancé en 2009, permet aux milliers d'agents immobiliers de mettre en commun leurs mandats exclusifs au sein d'un même fichier informatique. Cette base de données regroupe aujourd'hui plus de 50 000 exclusivités qui permettent à un vendeur ou a un acheteur de trouver immédiatement preneur. De plus, les agents connaissent les marges de négociation des vendeurs et leurs véritables intentions. Lorsque l’agence immobilière vous annonce un pourcentage à la baisse, il vous est possible de négocier en faisant votre proposition par l'intermédiaire de l'agence, ce service est d'un très grand confort. Votre but est de faire une bonne affaire sans effort, sans prendre de risque et surtout sans vous tromper.

Avec un vendeur particulier, c’est souvent plus délicat.

Vous avez vu les photos, vous voudriez visiter le bien pour vérifier s'il vous plaît. Pour toute tractation, il est toujours préférable de rendre visite au vendeur et surtout de rester respectueux et courtois : « La politesse est la fille du savoir-vivre et de la bonne éducation »*.

Autant dire qu'il est inutile et vain de marchander au préalable au téléphone, car c'est un acte peu respectueux et surtout peu apprécié. Il est plus facile de raccrocher au nez des gens, que de leur demander de quitter les lieux. Vous avez donc visité le bien et vous êtes face au vendeur : c'est maintenant à vous de négocier en lui demandant s’il peut faire un effort. Si vous êtes assez adroit et si votre démarche est jugée comme positive, le vendeur pourra vous demandera de lui faire une proposition, vous saurez ainsi qu’il est ouvert à une éventuelle négociation (si vous estimez que le prix demandé est peut être trop élevé par rapport au prix du marché). Souvent de particulier à particulier, les acheteurs négocient uniquement pour essayer d’avoir un meilleur prix, mais sans vraiment savoir s’ils achètent au bon prix, si le bien est parfaitement conforme et s'il n'exista pas des probabilités pour que le bien perde énormément de valeur dans le futur. (Constructions qui boucheront la vue imprenable sur la mer ou sur un paysage, création d'une zone d'activité bruyante, etc.).

* Citation de la Marquise de Lambert. Maximes et pensées diverses (1733)

Règle Nº 2 : Détecter et fuir les mauvaises affaires trop chères des non-vendeurs

Généralement la plupart des sites d’annonces immobilières contiennent en majorité des produits dont les vendeurs surestiment leur bien tout en espérant tomber sur des acheteurs pressés d'acheter sans discuter et à un prix très élevé.

Avec ce type de vendeurs, il sera beaucoup plus long, difficile et parfois vain d’obtenir un rabais qu'avec une personne contrainte de se séparer rapidement d'un studio, d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Il faut savoir qu'une part des transactions est constituée de ventes contraintes.  Les cas de vendeurs pressés sont relativement fréquents parfois les meilleures affaires du moment se réalisent avec cette typologie de vendeurs. Il est donc inutile de perdre son temps à négocier avec des vendeurs particuliers qui ont mis leur annonce sur des sites gratuits du style le bon coin. Ces vendeurs qui ont tout leur temps n'ont souvent pas vraiment envie de se séparer de leur bien sauf à des prix très (trop) élevés.

Une agence immobilière fait rapidement un tri et sélectionne les vendeurs véritables lors de leur premier entretien et de la découverte client, un agent immobilier pourra ainsi vous informer sur les raisons (parfois cachées) de cette vente qui peuvent vous donner des renseignements intéressants sur le degré d’urgence.

Règle Nº 3 : Repérer rapidement les meilleures affaires du moment

Les cas sont nombreux et fréquents de vendeurs pressés, les meilleures affaires du moment se réalisent avec cette typologie de vendeurs. Comme vu précédemment, il est inutile de perdre son temps à négocier avec des vendeurs qui ont tout leur temps et qui n'ont souvent pas vraiment envie de se séparer de leur bien.

Si certaines annonces immobilières réalisées par des particuliers comportent des mentions qui indiquent clairement la volonté de vendre rapidement : « urgent », « baisse de prix », « licenciement », « cause chômage », « cause divorce », « cause mutation », « prêt relais », « crédit relais », ces motivations peuvent être réelles ou être simplement des leurres destinés à attirer les acheteurs potentiels. D'autres annonces ne mentionnent rien et un appel téléphonique ne donne pas de renseignements supplémentaires dans ce cas précis. Un agent immobilier par contre offre un service intéressant : il pourra vous informer sur les raisons de cette vente qui peuvent vous donner des renseignements intéressants sur le degré d’urgence.

Si personne n’est obligé d’acheter un bien immobilier, certaines personnes peuvent être obligées de vendre rapidement. Dans certaines situations (déménagement, succession, séparation, divorce, mutation, problèmes financiers, prêt relais, surendettement, etc.), les vendeurs sont beaucoup plus contraints par le temps. Dans ce type de cas, les vendeurs ne surévaluent pas le prix de leur bien par rapport au prix du marché afin d'être sûrs de le vendre rapidement. Les professionnels de l'immobilier les détectent rapidement et les mettent en avant dans leurs ventes. Dans le cas de dettes accumulées, les vendeurs préfèrent vendre leur bien par eux-mêmes plutôt que passer par des ventes aux enchères dans lesquelles les mises à prix démarrent à des niveaux très bas, mais dont les produits sont souvent achetés par des marchands de biens ou des spécialistes. Pour cette typologie de vendeurs pressés, le recours à une agence immobilière est le moyen le plus rapide de se séparer de leur bien surtout si les agences agissent en réseau comme les membres du Fichier AMEPI qui permet de proposer instantanément le bien à de nombreux agents immobiliers.

- Cas d’un divorce : lorsqu’un couple se sépare, les conjoints souhaitent vendre rapidement pour vivre sous un toit différent et le plus vite possible.

- Cas d’une succession : les héritiers disposent généralement de 6 mois pour régler les frais de notaire dus lors d’une succession. Le montant à régler peut représenter plusieurs milliers d’euros parfois beaucoup plus dans le cadre d'une succession éloignée (oncle) le pourcentage peut-être de 65 %. Parfois les capacités financières des héritiers sont faibles et le bien immobilier doit être vendu pour cause de succession très rapidement. Dans certains cas comme une indivision lorsque le nombre d’héritiers est important il parfois difficile de trouver un accord rapide.

- Cas d'une mutation : le marché du travail impose de plus en plus de mobilité aux employés.Les personnes mutées souhaitent conclure la transaction rapidement afin de s’installer dans leur nouveau cadre de vie.

- Cas de logements qui ne sont plus habités : rien que sur les annonces immobilières, il est possible de repérer les appartements ou les maisons qui ne sont plus habités. Un bien vide n’est plus utilisé et coûte de l’argent en entretien et en impôts locaux à son propriétaire. De plus, s’il s’agissait d’une ancienne résidence principale, les vendeurs n’ont qu’un an pour vendre avant que ce logement soit requalifié en résidence secondaire et donc passible des impôts sur la plus-value. Vous pouvez également vous en apercevoir en visitant le bien.

- Cas d'une fin de prêt relais : même si depuis la crise de 2008 le nombre de prêts relais a fortement diminué certains ménages se retrouvent en fin de prêt relais et sont contraints par leur banque de trouver très rapidement un acquéreur sous peine de se voir saisir le bien.

- Cas de problèmes financiers : des acheteurs ont financé leur achat au maximum de leur capacité d'endettement, la crise économique de 2008 a fait perdre du pouvoir d'achat et de nombreux ménages se retrouvent au chômage ou souffrent de réductions de revenus, ils n’ont pas d’autres choix que de revendre leur logement rapidement afin d'y mettre fin.

Règle N° 4 : Se renseigner sur la mise en vente : depuis combien de temps le logement est-il à vendre ?

Les biens immobiliers qui sont récemment mis à la vente ne sont généralement pas ou très peu négociables. Il faut attendre plusieurs semaines voire plusieurs mois pour que le vendeur se rende compte qu’il n’arrivera pas à vendre au prix initial souhaité et qu’il recalcule ses prétentions à la baisse. Ainsi, les chances qu’une négociation positive aboutisse sur des biens qui sont déjà en vente depuis longtemps sont supérieures.

Attention, un bien qui est en vente depuis plus de 3 ou 6 mois n'est pas forcément un prix négociable, car certains vendeurs ne sont pas pressés de vendre et acceptent l'idée d'attendre plusieurs années. Les biens en indivision sont souvent le centre de conflits d'intérêts et demandent beaucoup de temps pour arriver à un accord commun entre les différents propriétaires. En conclusion, généralement lorsqu'un bien immobilier reste en vente longtemps, cela signifie qu’au prix demandé, il n’y a pas d’acquéreurs intéressés et donc que la valeur demandée est surévaluée.

Il faut noter qu'un vendeur initialement peu pressé peut vouloir vendre rapidement s’il a des besoins d’argent, s’il se rend compte que plus il attend pour vendre et plus il perd d’argent (taxes immobilières, frais d'entretien, etc. ou si le marché immobilier commence à baisser.

Règle Nº 5  N'acheter un bien à rénover que si vous possédez du temps et des compétences

Les biens qui demandent des travaux de rénovation demandent un investissement humain et financier. Vous êtes un bon bricoleur, vous avez du temps, vous connaissez de bons artisans, vous pourrez vous orienter vers des biens qui nécessitent d’importants travaux. Il y a moins de demandes de particuliers pour acheter ce type de logement, mais la concurrence est plutôt celle des marchands de biens qui restaurent et revendent. Tout le calcul initial consiste à bien évaluer le montant des travaux à réaliser et le mettre en regard avec le prix d’achat, il faudra que le coût global (achat + travaux) soit suffisamment inférieur à l’achat d’un même bien immobilier déjà rénové.  

Règle N° 6  Savoir négocier ou faire appel à un professionnel de l'immobilier

Beaucoup de biens ne trouvent pas d'acquéreur pendant de longues périodes et pourtant certains acheteurs, peu renseignés, payent le prix demandé ou à peine négocié alors qu’il aurait pu avoir ce logement pour beaucoup moins cher. Certains acheteurs n’osent pas négocier, heureusement pour eux les agents immobiliers connaissent toutes les possibilités et la façon de procéder, c'est leur métier :

La majorité des vendeurs ne baissent pas d’eux-mêmes le prix qu'ils ont eux-mêmes fixé, c’est donc à vous ou mieux à votre agent immobilier de faire une proposition au prix qui vous convient et éventuellement de poursuivre les négociations sur la durée pour celles qui n’aboutissent pas immédiatement.

Règle N° 7 : Ne prendre aucun risque et se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier.

Lorsqu'il existe beaucoup de biens immobiliers à vendre avec des prix élevés, les acquéreurs assument le risque potentiel d'une future baisse des prix, il faut donc obtenir des conditions d’achat acceptables moins risquées avec le concours d'un professionnel ou s’abstenir si l'on n'est pas assez ou mal conseillé. Un bon professionnel permet d'obtenir ce qu'un particulier par manque de connaissance ne pourrait pas négocier. Il faut savoir qu'une baisse du prix de 10 % permet de diminuer le coût total de votre acquisition de plus de 20 %.

L'aide efficace d'un professionnel

Le rôle essentiel du conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre les besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et de son cadre de vie.

Demandez de l'aide à notre conseillère immobilier.

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