Acheter un terrain à bâtir pour faire construire sa maison

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Quelques conseils pour aider votre choix du terrain à bâtir : Comment trouver un bon terrain ? Quel type de terrain à bâtir ? Un terrain isolé ou en lotissement ? 

 

Le type de terrain
Achat d'un terrain isolé
L'environnement
Documents pour l'achat d'un terrain
Le bornage d'un terrain à bâtir
La fiscalité d'un terrain à bâtir

Le type de terrain

Vous pouvez choisir de construire votre maison sur un terrain isolé (que l’on appelle terrain en diffus) ou dans un lotissement. Le prix du terrain varie en fonction du secteur et de la commune.

Assurez vous que sa localisation correspond à vos besoins (distance par rapport à vos activités professionnelles) et vérifiez que le terrain qui vous plaît bénéficie de toutes les infrastructures utiles à votre vie familiale future :
Commerces de proximité (alimentaires, pharmacie, pressing, garage automobile, etc.)

Triangle Portail habitat Picbleu Transports en commun

Triangle Portail habitat Picbleu Maternelle, garderie, école, collège, lycée

Triangle Portail habitat Picbleu Centres administratifs (La Poste, banque et distributeur)

Triangle Portail habitat Picbleu Centres de loisirs (activités pour les enfants).

Achat d'un terrain isolé

Vous achetez en diffus (Un terrain isolé) :

Le terrain est constructible, vous avez la garantie qu'il est viabilisé et raccordé aux réseaux, vous devez toutefois vérifier que votre projet est possible. Chaque mairie est tenue de fournir un certificat d'urbanisme préopérationnel qui précise si votre projet de construction est réalisable. Après vérification des plans de votre future construction un instructeur contrôlera que vous respectez les contraintes architecturales en vigueur sur la commune (forme de la toiture, couleur des tuiles, des enduits de façades, etc.)


En secteur diffus, la durée de validité du certificat d'urbanisme est de 1 an.


Il est nécessaire d’obtenir à la mairie un certificat d'urbanisme opérationnel : il ne faut jamais acheter un terrain avant d'avoir obtenu ce document qui vous précisera si votre projet est réalisable au vu des caractéristiques architecturales que vous aurez précisées dans votre demande et le type de contraintes à respecter (alignement, orientation, forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, etc.).

L'environnement

Vérifiez attentivement l’environnement actuel et les programmes futurs de votre lieu de vie :

Proximité ou prévision d’une usine, d’un chenil, d’un hôpital, d’un centre commercial, de voies ferrées d’infrastructures routières à grande circulation, d’un aéroport, d’un aérodrome, d’un circuit de voiture, d’un terrain de moto-cross, d’un club de ball-trap, d’une discothèque de bâtiments d’élevages industriels de volaille ou le porcs, d’abattoir bref tout ce qui peut amener une source de pollutions, de nuisances visuelles, sonores et olfactives. Les polluants atmosphériques extérieurs et intérieurs


Le fait de choisir d'habiter en dehors d'une agglomération à la campagne par exemple va entrainer plusieurs conséquences. Le prix du terrain à bâtir est moins élevé qu'en ville ou en périphérie mais cet éloignement va coûter cher en déplacement. Faire les courses, aller chez le médecin, emmener les enfants à l'école puis à leurs activités sportives ou culturelles, etc.


Sachez que l'ensemble des dépenses occasionnées pour une voiture pendant une vie entière permettrait de faire construire 3 maisons.
Gardez à l'esprit que toute construction devra être adaptée au terrain et non l’inverse. Si vous désirez faire construire une maison de plain-pied, évitez les parcelles de terrain en pente, si l'ombre vous déprime, évitez un terrain qui n'est exposé que peu de temps au soleil dans la journée (édifice, obstacle naturel, etc.). Il faut donc tenir compte de tous les paramètres techniques onnus lors de l'achat et d’un peu de bon sens.
Comment trouver un terrain Les documents indispensables à connaître pour l'achat d'un terrain à bâtir :
Consultez les documents d'urbanisme à la mairie.

À défaut de ces documents, vous pouvez consulter la carte communale.

Documents pour l'achat d'un terrain

Quels sont les documents indispensables à connaître pour l'achat d'un terrain à bâtir :

Consultez les documents d'urbanisme à la mairie. À défaut de ces documents, vous pouvez consulter la carte communale.


1 Portail habitat Picbleu Le PLU, Plan Local d'Urbanisme


Le plan local d’urbanisme appelé PLU a été créé par la loi SRU du 13/12/00 ou le POS, Plan d'Occupation des sols (s'il est toujours en vigueur), ce plan précise les règles de construction applicables dans chaque commune. Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS), vous précisent toutes les règles de construction applicables localement. Le plan local d’urbanisme ou le Plan d’Occupation des Sols vous donnent également une idée de l'évolution de l'environnement.


2 Portail habitat Picbleu Le certificat d'urbanisme


Ce document disponible dans chaque mairie indique toutes les dispositions d'urbanisme, il vous renseigne sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précise le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaiteriez acquérir, le certificat d’urbanisme mentionne l'état des équipements publics existants ou prévus. (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel).


3 Portail habitat Picbleu Le certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) :


Pour un projet de construction ou lors d'une vente vous demandez en mairie un certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) mais celle-ci ne répond pas. En plus des informations données par le certificat d'urbanisme dit d'information (CUa) le Certificat préopérationnel le Cub est utile pour connaître s'il est possible de réaliser un projet immobilier. Un formulaire Cerfa est à régulariser à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain à bâtir en quatre exemplaires avec toutes les pièces relatives à la construction. Pour instruire la demande, la mairie dispose de 2 mois pour instruire le dossier.

2 possibilités :


Triangle Portail habitat Picbleu La mairie délivre un CUb express qui a une validité de 18 mois (le CU peut être prorogé sur demande) :
Triangle Portail habitat Picbleu La mairie est ainsi liée par ce CUb dans le cas où une demande de permis de construire ou déclaration préalable est déposée dans le délai des 18 mois.


La mairie ne donne aucune réponse dans le délai de deux mois :


En l'absence de réponse notifiée par la mairie, ce silence équivaut à la délivrance d'un Certificat d'Urbanisme Tacite (CUt) Source Code de l'urbanisme article R410-12. Ce CUt a valeur du CUa (article R410-1) mais le demandeur ne peut se prévaloir d'une décision favorable tacite sur la faisabilité de son projet immobilier, en d'autres termes, ce CU tacite ne vaut pas pas accord sur la faisabilité. Etant donné qu'une mairie est tenue de délivrer une réponse écrite sur la faisabilité de votre opération, il faut insister auprès des services afin d'obtenir cette réponse.


4 Portail habitat Picbleu Droits de préemption :


Lors de la rédaction du compromis revente, il convient de mettre en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire de sorte à s’assurer que le projet pourra être réalisé.S'il y a des doutes sur la nature du sol, une condition de réalisation d’étude de sol peut être insérée.


5 Portail habitat Picbleu COS : coefficient d'occupation au sol et densité :


La densité admissible du terrain est très importante, car elle donne sous la forme d’un coefficient d’occupation du sol (COS), ou d’emprise au sol, la surface maximale de plancher constructible sur le site. Ces éléments figurent au plan local d’urbanisme et sont consultables librement en Mairie.


6 Portail habitat Picbleu Le compromis de vente


Attention : votre future acquisition est peut-être concernée par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique). La loi du 13/12/00 fait obligation de le mentionner sur le certificat d’urbanisme. La loi du 13 décembre 2000 fait obligation d’indiquer si le terrain que vous souhaitez acquérir est concerné, ou pas, par un droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité sur la vente au profit par exemple d’une collectivité publique.

 

Terrains à vendre en lotissement

La fiscalité d'un terrain à bâtir


L’acquisition d’un terrain à bâtir est soumis aux droits d’enregistrements classiques appelés frais de notaire, avec une exception dans le cas d’une acquisition par une société qui n'en paye pas.

La taxe d’aménagement, basée sur la surface de plancher de la villa, est à régler après l’obtention du permis de construire. Une taxe de raccordement à l’égout peut être également dûe, dans le cadre du branchement à l’assainissement collectif.

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Le bornage d'un terrain à bâtir

Dans un lotissement ou sur un terrain isolé, vous pouvez vérifier l’exactitude de la surface du terrain que l’on vous propose. L'avant-contrat et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage effectué. Il s'agit d'une opération technique effectuée par Le géomètre expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës à l'aide de bornes enfoncées dans le sol.


Précisons que le bornage ne vous donne pas la surface, mais vous permet de la calculer.


En cas d'incertitude et en l'absence d'un bornage sur les limites de la propriété il est obligatoire de faire borner le terrain, le géomètre expert enterrera des bornes colorées dans le sol dont le sommet sera visible, dans le cas d’un terrain sur lequel il est impossible de planter ces cônes (exemple zones très humides ou marécageuses des piquets peuvent être placés) le coût du bornage s'ajoutera à celui du terrain, vos voisins s'ils sont intéressés au bornage pourront éventuellement partager les frais de géomètre.

L'aide efficace d'un professionnel

Le rôle essentiel du conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre les besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et de son cadre de vie.

Demandez de l'aide à notre conseillère immobilier

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  • Détails importants à vérifier

    Détails importants à vérifier avant l'achat d'un terrain à bâtir

    1 Portail habitat Picbleu Les viabilités :

    Les viabilités sont les branchements correspondants aux divers réseaux que la maison utilisera. Un terrain non viabilisé peut générer des frais importants si les réseaux se situent à une distance importante. Il convient donc de bien se renseigner sur ce point avant d’arrêter son choix sur une parcelle de terrain constructible qui généralement est proposée à la vente avec un prix attractif plus bas que d'autres terrains sur la même région.
    Si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières usées) renseignez-vous à la mairie sur les frais de branchements à ces différents réseaux et faites-vous établir un devis par les services concernés.
    La viabilisation du futur terrain est très importante pour apprécier les coûts pour l'alimentation en eau potable, en électricité, en gaz, pour le téléphone, un réseau de tout-à-l'égout c’est à dire de tous les réseaux canalisés d'évacuation des matières d'eaux usées du logement qui évitent l’installation d’un réseau d’assainissement individuel coûteux et polluant.


    2 Portail habitat Picbleu L'assainissement (individuel ou tout-à-l'égout)


    L’assainissement est soit relié à un réseau d’assainissement collectif (égouts) soit en l’absence de ce dernier, à un dispositif d'assainissement individuel avec une fosse septique qui peut représenter un budget important. Mais attention, la gestion des eaux pluviales peut impliquer une rétention sur la parcelle, c'est-à-dire un stockage des eaux des fortes pluies avant déversement dans un réseau public, ruisseau, ou une infiltration dans le terrain.

  • Vous achetez dans un lotissement.

    Le terrain est constructible, vous avez la garantie qu'il est viabilisé et raccordé aux réseaux, vous devez toutefois vérifier que votre projet est possible.

    Le lotissement est une surface foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Votre terrain est constructible, viabilisé et raccordés à certains réseaux. Le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente.

    Dans un terrain constructible, viabilisé et raccordé aux divers réseaux, vous pourrez consulter le règlement du lotissement et son cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient.

    Ce document atteste que votre projet de construction est réalisable et les conditions et délais de construction.
    Il est important de se renseigner sur ce type de travaux qui peuvent vous être imposés :
    surface et la largeur de façades constructibles,
    délai maximum pour le démarrage des travaux
    date butoir pour la réalisation de clôture, plantations, raccordements
    dates limites pour la réalisation de travaux etc.

    Lorsque le terrain à bâtir est raccordé aux réseaux eau, gaz, électricité, téléphone, il est nécessaire d’effectuer le branchement entre la construction et les tous réseaux d’adductions. Une précaution sage est de vérifier si ces frais sont inclus dans le prix du terrain.

     

     

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