Avantages et inconvénients d'une agence immobilière

Dernière modification :

Tout savoir sur le marché de l'immobilier, sur les agences qui ont des avantages indéniables et des inconvénients parfois justifiés par de mauvaises pratiques.

Alors faut-il passer directement de particulier à particulier ou faut-il faire confiance aux agences immobilières en leur confiant un mandat exclusif ?

 

Agence immobilière avantages inconvénients

 

Sommaire

  1. Les erreurs à ne pas commettre
  2. L'enquête de la DGCCRF
  3. Quel est le taux des honoraires
  4. Les commissions des agences
  5. Inconvénients des agences 
  6. Avantages des agences 
  7. Avantages particulier à particulier
  8. Inconvénients particulier à particulier

 

1. Les erreurs 

Passer par une agence immobilière pour un vendeur permet de vendre rapidement son bien ou pour un acheteur de trouver facilement une maison, un appartement ou acquérir un terrain constructible.

Comment ne pas se tromper lors d'un achat sachant que si le prix était supérieur au prix de marché la revente se ferait à perte ?

Cet article détaillé donne un éclairage sur cette activité parfois décriée parfois jugée avec des à priori ou des clichés tenaces comme dans beaucoup de professions. L'activité immobilière reste un échange humain ne l'oublions pas : gardons en mémoire que dans toute transaction de particulier à particulier ou entre particuliers et professionnels, la gentillesse est une qualité de l'âme.

 

2. L'enquête de la DGCCRF

 

Les agences immobilières sont-elles vertueuses en matière d'affichage ?

La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a réalisé en 2014 une enquête relative aux annonces publiées sur Internet par les agences immobilières. La DGCCRF a examiné les pratiques commerciales des professionnels de l’immobilier, en particulier en matière d’information du consommateur.

Pour vendre ou chercher un logement, internet est un outil pratique, toutes les agences immobilières offrent des annonces en ligne pour des biens à vendre ou à louer sur leur propre site Web. Parfois, ces annonces sont publiées en même temps sur des sites de petites annonces gratuits pour les particuliers et payants pour les professionnels comme « Le bon coin ».

La DGCCRF après avoir contrôlé les sites de 178 agences immobilières a distribué 62 avertissements, 48 injonctions et 10 procès-verbaux, soit un taux d'infraction de 62 %. Il faut noter que si aucune transaction ne s'effectue par Internet, les infractions constatées en agence sont généralement les mêmes que celles relevées sur les sites internet. Le monde virtuel n'entraine donc pas plus d'excès que dans les agences locales.

Voici la liste des problèmes relatifs à la présentation des annonces sur Internet et des manquements à la loi pour la confiance dans l’économie numérique que les agents de la répression des fraudes ont relevé :

- L'utilisation injustifiée de mentions comme « exclusif » ou « nouveauté ».
- L'affichage de biens proposés déjà loués ou vendus.
- L'affichage d'informations erronées sur la surface de logements.
- L'absence de l’étiquette énergétique. 
- La mention du type « diagnostic en cours de réalisation ».
- L'absence des mentions légales prévues par la loi (RCS, n° de TVA intracommunautaire, etc.).

 

 

3. Les honoraires

Quel est le taux des honoraires des agences immobilières ?

 

Taux des honoraires des transactions immobilières Portail habitat Picbleu

 

4. Les commissions 

Les agences immobilières perçoivent en moyenne :

- 6.5 % d'honoraires TTC pour des biens de moins de 150000 €
- 4.8 % d'honoraires TTC pour des biens de 150000 à 300000 €
- 4.0 % d'honoraires TTC pour des biens de 300000 à 450000 €
- 3.5 % d'honoraires TTC pour des biens de plus de 450000 €

5. Inconvénients

Les inconvenients des agences immobilières dans le cadre d'un achat ou d'une vente

Cela peut paraitre évident, mais le principal problème de passer par une agence pour certains acquéreurs réside dans le simple fait d’avoir à payer des honoraires pour un service rendu.

Les sites comme seloger.com, immostreet.com, logic-immo.com sont alimentés en annonces de maisons et appartements à vendre par les agences immobilières françaises. Généralement, les agences immobilières font appel aux services payants de ces sites immobiliers, ce qui explique qu’une même annonce peut y figurer plusieurs fois.

Si l’offre et le choix sont importants, ces portails présentent deux inconvénients :

- les internautes peuvent visualiser les annonces des agences, mais pas celles des annonces de particuliers.
- les internautes passent beaucoup de temps pour finalement trouver les mêmes annonces sur tous les sites parfois avec des prix différents.

Il n'est pas possible d'entrer directement en contact avec le propriétaire du bien à vendre.
Le contact avec un agent immobilier est obligatoire pour obtenir les informations sur le bien que l’on a repéré (présence de services, de commerces, d'écoles, de moyens de transport, etc.).

 

6. Avantages

Avantages des agences immobilières dans le cadre d'un achat ou d'une vente

Les agences immobilières travaillent avec un important réseau de propriétaires-vendeurs, les agents commerciaux sont ainsi en mesure de proposer un large choix d’offres.

La visite d’un bien par l’intermédiaire d’une agence ne vous engage que si vous le souhaitez et reste gratuite. Voir l'article sur le bon de visite.

Il faut savoir que si vous proposez votre bien à la vente dans plusieurs agences, cela indique aux acquéreurs soit que vous êtes pressés soit que vous avez du mal à vendre votre logement, ce signal donné, les acheteurs sauront qu'ils pourront négocier à la baisse.

À l'opposé, confier la vente de sa maison ou de son appartement à une seule agence, cela peut être le jeu du hasard, certaines agences redoubleront d'efforts pour vendre votre logement lorsqu'elles auront l’exclusivité de la vente tandis que d’autres ne chercheront qu’à « rentrer des mandats » en déployant peu d’efforts pour vendre votre bien.

Pour le grand public, le FICHIER AMEPI est une mine de renseignements très utiles.

Le client qui cherche à acquérir un bien immobilier (l'acquéreur) en rencontrant une seule agence membre du FICHIER AMEPI a accès au plus grand nombre d’offres locales, en exclusivité.

Pour le client qui vend un bien immobilier (le vendeur) cette aide précieuse permet d'obtenir des agents immobiliers un prix de vente au plus près du prix de marché, une très grande diffusion auprès d'autres agents immobiliers faisant partie du réseau AMEPI et de trouver rapidement un acquéreur. 

 

7. La location

Inconvénients des agences immobilières dans le cadre d'une location

La commission à verser à une agence équivaut à un loyer mensuel.

Une agence vous proposera un prix de loyer conforme au marché de votre ville ou de votre quartier.

Suivant les demandes des bailleurs, les agences immobilières exigent des dossiers pour les locataires très complets, les propriétaires sachant qu'ils ne traitent jamais avec les locataires confient aux agences des tâches ingrates, qu'ils n'oseraient certainement pas demander eux-mêmes tellement les documents demandés sont nombreux et intrusifs. Bulletins de salaire, double et triple caution, certains étant même illégaux. Si l’on vous demande une attestation de bonne tenue de compte bancaire, une attestation d’absence de crédit en cours, une autorisation de prélèvement automatique ou encore un jugement de divorce, vous êtes en droit de refuser.

Enfin, sachez que le loyer du bien que vous souhaitez louer ne doit pas représenter, en général, plus du tiers de vos revenus. Or, face à la demande, certaines agences n’hésitent pas à demander, en accord avec le propriétaire, à ce que le loyer exigé ne dépasse pas le quart de vos revenus.

8. L'agence qui loue

Avantages des agences immobilières dans le cadre d'une location

Les agences immobilières jouent un rôle important dans la mise en relation entre locataires et propriétaires.
Les agences immobilières disposent de réseaux denses et souvent efficaces.
L’agence s’occupe elle-même de toutes les démarches avec le propriétaire. Vous devez seulement lui fournir les documents nécessaires.

Une agence immobilière s’occupe, pour le compte du propriétaire du bien mis à la location, de la recherche de locataires, et éventuellement de la rédaction du bail et de l’établissement de l’état des lieux. En principe, elle est donc une garantie de sérieux.

Une agence immobilière dispose de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » et d’une garantie responsabilité civile professionnelle.
L’agence offre des garanties lors de la signature de votre bail. En cas de problème dans le logement loué, du type dégât des eaux ou fuites d’eau, l’agence doit intervenir et de prendre en charge les réparations à condition que vous ne soyez pas responsable des dégâts.
Contrairement à des idées préconçues, les agences affichent des loyers souvent inférieurs à ceux pratiqués entre particuliers. Et, en vertu de la loi, les prix en agence (prestations et tarifs applicables) doivent être clairement affichés.

En passant par une agence Fnaim ou Cnab, des professionnels vous fournissent des conseils pratiques et de vous renseigner sur vos droits et obligations de locataire.

 

9. Vente PAP

Les avantages de vendre de particulier à particulier

  • Les propriétaires sont motivés pour vendre leur bien.
  • Les particuliers publient eux-mêmes leurs annonces de locations et ventes immobilières. 
  • Contacts sérieux et au final, les transactions se font rapidement et facilement.
  • Demandes de contact, par téléphone s’ils le souhaitent, mais aussi par email.
  • Contacter directement le propriétaire d'une annonce.
  • Les internautes qui cherchent à acheter ou à louer peuvent demander des renseignements. Les annonces qui suscitent de l’intérêt génèrent des demandes d’infos.

 

10. PAP

Les inconvénients de vendre de particulier à particulier

En théorie, le prix d’un bien vendu par une agence est en moyenne 3 à 6 % plus élevé que lorsque le même bien est vendu directement entre particuliers. En théorie seulement, car il n'est pas rare que des vendeurs affichent leur satisfaction auprès des agents immobiliers qu'ils avaient consultés au préalable en déclarant avoir vendu leur bien 20 % de plus que la valeur initiale estimée par les agences.

Ce pourcentage très éloigné des prix du marché est à rapprocher des chiffres avancés ici et là par des sites « de particuliers à particuliers » qui en ont fait leur commerce et qui indiquent que le prix de vente en direct sans passer par une agence immobilière est inférieur de 7 %.

Le marché des particuliers à particuliers permet de « faire une bonne affaire » surtout pour le vendeur.

Le marché des particuliers à particuliers profite surtout aux vendeurs. La « crise économique » survenue en 2008 a accentué encore plus l’écart entre le vendeur et l’acheteur. Les propriétaires vendeurs se sont tournés logiquement vers le marché des particuliers pour « faire une bonne affaire » c'est-à-dire vendre leur bien le plus cher possible et au-dessus des prix de marché, en évitant le paiement d'une commission à verser à un intermédiaire. Généralement la rémunération qu'une agence aurait perçue est intégrée dans le prix de vente !

Il n'est pas rare que des vendeurs affichent leur satisfaction en ayant vendu leur bien 20 % de plus que la valeur estimée par les agences. Ce pourcentage très éloigné des prix du marché est à rapprocher des chiffres avancés ici et là par des sites « de particuliers à particuliers » qui indiquent que le prix de vente en direct sans passer par une agence immobilière est inférieur de 7 %. Voir graphique ci-dessous.

Problème de taille : lorsque l'on essaye de faire tout soi-même, cela marche plus difficilement. Le particulier n’est jamais objectif par rapport à l'estimation de son prix, il a oublié que la cour de récréation est à côté, que la cloche de l'église sonne, que la rue est passante, qu'il y a un pressing ou une station-service à proximité, des voisins sans-gêne bruyants, une usine polluante rejetant des poussières particules fines, une chaufferie fonctionnant au chauffage bois ou au fioul domestique proche ou en limite de propriété, un commerce très fréquenté la nuit. Les photos mises en ligne sont souvent des repoussoirs qui reflètent le niveau des prestations, de plus, souvent la communication est mauvaise.

L'intérêt est régulièrement égal à zéro pour l'acheteur parfois aussi pour le vendeur.

Souvent le vendeur d'un bien immobilier médiocre a baissé son prix à des niveaux « raisonnables » en regard du marché, mais le bien reste toutefois médiocre : les chambres mansardées sont une fournaise l'été, des pièces difficiles à isoler correctement , la ventilation absente ou insuffisante crée des pathologies l'hiver, pire, le chauffage ou l'électricité ne sont pas aux normes, car bricolés par des mains « habiles ».

Le bas prix qui semblait être la bonne affaire et qui appelait les acheteurs candides à réaliser l'affaire du siècle rapidement (ne dit-on pas qu'un pigeon se lève tous les matins) s'avère aujourd'hui être un bien invendable sans recourir à des coûteux travaux dans le meilleur des cas. Car lorsque les nuisances sont difficilement réparables (position d'une cheminée à bois avec litige avec le voisin, présence d'une unité de pompe à chaleur bruyante pour les tiers, etc.) ou lorsqu'elles créent des situations inextricables, il est très difficile de revenir sur une mauvaise affaire sans y perdre largement ce qu'aurait coûté le passage par un professionnel de l'immobilier.

 

Si certaines installations électriques bricolées sont évidentes, d'autres, cachées dans des cloisons ou des planchers, présentent des risques d'incendie.

Electricité bricolée égale risque d'incendie

 

Locaux insalubres

 

L'humidité est un mal insidieux difficile à combattre. Pour un non-spécialiste, elle est parfois impossible à détecter sous une tapisserie ou peinture neuve.

Les contrôles regroupés concernent les diagnostics immobiliers DPE, mais le contrôle lié à l'humidité n'est pas obligatoire. Ce type de pathologie peut donc rester invisible pour des personnes sans expérience, mais un expert immobilier peut la détecter facilement.

 

L'humidité un mal insidieux difficile à combattre

 

 

 

 

 

 

 

Commentaires
Il n'y a pas encore de commentaire pour cette page.
Commenter cette page