Comment dénicher une bonne affaire dans l'immobilier ?

Dernière modification :

Les acheteurs rêvent de réaliser une bonne affaire, les vendeurs rêvent de vendre le plus cher possible, des désirs opposés qui paraissent à priori incompatibles.

Sommaire

  1. La bonne affaire
  2. Le bon vendeur, le bon acquéreur
  3. Les bonnes questions
  4. Astuces pour acheter sans se tromper
  5. Le fichier AMEPI

 

1. La bonne affaire 

Une bonne affaire est avant tout un bien immobilier vendu à un prix juste et cohérent avec la qualité du produit proposé. Un bien de mauvaise qualité à l'opposé est un bien nécessitant des travaux de rafraichissement ou pire de rénovation doublés d'un prix élevé. Ces travaux d'extension, de modernisation, d'assainissement de mises aux normes grèvent les budgets et rebutent beaucoup d'acquéreurs, surtout si le tarif est déraisonnable.

Le prix est l'une des composantes essentielles de la décision d'achat. Les acheteurs cherchent le bien correct qui leur donnera naturellement l'envie de passer le cap de l'acquisition.

2. Le bon vendeur, le bon acquéreur 

Le bon vendeur est la personne qui peut accepter le prix que vous proposerez, prête à baisser le prix de son appartement ou de sa maison, vous pourrez ainsi faire une bonne affaire.

Le bon acquéreur est la personne qui achète sans faire appel au crédit et donc sans clause suspensive. Les agences et les vendeurs préfèrent ce profil d’acheteurs, car ils savent que l’appartement est pratiquement vendu sans que la vente échoue pour une raison quelconque (refus de la banque, changement de situation, etc.).

3. Les bonnes questions 

Face à un vendeur, vous avez la possibilité de poser quelques questions judicieuses qui vous éclaireront sur votre marge de négociation :

Avez-vous mis ce bien également dans une agence ?

Une réponse affirmative indique qu'il s'agit d'un véritable vendeur qui a vraiment l'intention de vendre son bien.

En règle générale lorsque le vendeur essaye de vendre par lui-même, il met le prix sans les commissions d'agence.

Même si une agence déconseille que le vendeur affiche un prix différent, soit il le minore de 4 à 6 %, soit il le majore parfois de 10 % !

Êtes-vous propriétaire depuis longtemps de ce bien ?

En fonction de la date, vous pouvez savoir à quel prix il a pu acheter, qu'une partie de son crédit est remboursé et qu’il ne doit donc plus beaucoup d’argent à la banque.

Pourquoi vendez-vous ?

La découverte du client et l'écoute attentive permettent d'apprendre beaucoup sur les motivations.

Depuis combien de temps la maison est-elle en vente ?

Un bien présenté à la vente trop cher, déconnecté des prix de marché restera logiquement des années sans trouver un acquéreur.

Un bien au prix de marché sera vendu dans les 2 mois. Un bien en dessous du prix de marché sera vendu dans la semaine.

Est-ce que vous avez déjà eu des offres de prix pour votre bien ? 

Les offres de prix trop nombreuses indiquent que le tarif est trop élevé, mais que le bien est intéressant.

Une absence d'offre indique un prix déconnecté ou/et un bien sans valeur marchande.

Balance pour les avantages liés aux services d'un constructeur de maisons individuelles Portail habitat Picbleu

 

 

Une bonne affaire est une équation dans laquelle l'ensemble des avantages pèsent plus lourd que le prix.

4. Astuces pour acheter sans se tromper 

Vous êtes à la recherche d'un bien immobilier (maison, appartement, studio, terrain) ou vous avez peut-être déjà trouvé votre futur logement ? Vous trouverez dans cet article toutes les astuces pour éviter le véritable parcours du combattant qui consiste à passer beaucoup de temps, d'argent et d'énergie à chercher un bien puis à l'acquérir. Il existe des méthodes efficaces pour sélectionner très facilement votre bien et l'acheter sans faire d'erreur.

  • Comment vendre rapidement un bien immobilier ?
  • Est-il préférable de vendre seul sans agence immobilière ?
  • Est-il possible de vendre sa maison seul et sans agent ?
  • Le prix d'un bien est-il moins cher vendu de particulier à particulier ?


Avant d'engager toute transaction immobilière, prenez le temps de vous poser quelques questions essentielles, car un achat immobilier est souvent un engagement important.

L'art de la visite

Visiter un grand nombre de maisons ou d'appartements permet de se forger une opinion du marché, mais faire appel à des systèmes intelligents permet rapidement d'avoir un immense choix et surtout de ne pas se tromper.

Le bon de visite 

Que l'on soit acheteur ou vendeur, sachez ce qu'un bon de visite entraîne comme conséquences afin d'éviter les mauvaises surprises.

Les documents importants 

De nombreux documents sont utiles comme les mandats exclusifs qui paradoxalement permettent de gagner du temps ainsi que de l'argent et surtout permettent d'éviter les surprises désagréables et souvent coûteuses.

Le compromis de vente

L'étape la plus importante, car elle vous engage concrètement dans l'achat de votre bien immobilier.

Le financement : Combien emprunter ?

Cette donnée varie selon vos revenus, votre apport personnel éventuel, le taux d'emprunt, la durée du prêt et vos charges actuelles.

Bien choisir son type de crédit

Il existe divers types de prêts d'accession à la propriété. Voici quelques indications pour vous permettre de vous y retrouver.

Bien sélectionner son taux de crédit

Le taux de votre crédit dépend des taux pratiqués sur les marchés financiers. Il fluctue également en fonction de la concurrence que les banques se livrent entre elles.

Trouver une assurance pour sécuriser votre prêt

Lorsque vous montez votre dossier de financement auprès de votre banque, celle-ci vous demandera obligatoirement de vous assurer en cas de décès, d'invalidité et d'arrêt de travail pour sécuriser son engagement financier.

5. Le fichier AMEPI 

Le fichier AMEPI est le premier outil intelligent national de partage de mandats exclusifs entre professionnels. Le fichier AMEPI est un programme informatique original et pratique d’estimation et de partage de mandats exclusifs entre agents immobiliers membres. Il a été créé en 2004 à l’initiative des grands acteurs du marché de la transaction et des trois syndicats nationaux FNAIM, SNPI et UNIS. Organisé en association Loi de 1901, le fichier AMEPI est ouvert à tous les agents immobiliers, qu’ils soient ou pas membres d’un réseau commercial et/ou d’un syndicat professionnel.

Notre avis :

pour le grand public, le FICHIER AMEPI est une mine de renseignements utiles, une seule agence donne accès a un grand nombre d’offres locales. En conséquence, en rencontrant une seule agence membre du fichier AMEPI, le client qui cherche à acquérir un bien immobilier (l'acquéreur) a accès au plus grand nombre d’offres d'achat et de vente locales en exclusivité.

Pour le client qui vend un bien immobilier (le vendeur) cette aide précieuse permet d'obtenir des agents immobiliers grâce à la signature d'un mandat exclusif :

  •  un prix de vente fixé souvent à un prix raisonnable et acceptable par un acheteur (au plus près du prix de marché),
  •  une très grande diffusion auprès d'autres agents immobiliers faisant partie du réseau AMEPI,
  •  une aide efficace pour trouver rapidement un acquéreur grâce au logiciel AMEPI

Pour le client qui vend un bien immobilier (le vendeur) cette aide précieuse permet aux acquéreurs d'obtenir des biens à une plus juste valeur que celle souhaitée par les vendeurs qui généralement au début surestiment toute valeur en ne voulant pas « brader leur bien ». Le rôle informatif et « pédagogique » toujours périlleux de l'agent immobilier consiste dans ce cas précis à expliquer au vendeur que le prix de vente qu'il aimerait tirer de la vente n'est pas réaliste. Un acquéreur cherche toujours le meilleur rapport qualité/prix et a prix égal, il choisira toujours le tarif le plus raisonnable. Il est donc préférable de vendre au plus près du prix de marché et de trouver rapidement un acquéreur. Très souvent, les vendeurs acceptent de céder leur bien au bout de quelques mois à des tarifs plus bas que la première offre qui leur a été soumise pour laquelle ils estimaient que leur bien était « bradé ». Le marché leur démontre que les acheteurs n'achètent pas à n'importe quel prix, même la maison de son enfance.

AMEPI  logo partage de fichiers

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sur cette vidéo, Frédérick Emorine, transactionnaire à l'agence Langlois dans l'Essonne (91) et vice-président de l'AMEPI du Val d'YERRES, explique de façon claire et concise tout l'intérêt pour un particulier, qu'il soit acheteur ou vendeur, de faire appel à un agent immobilier membre du Fichier AMEPI :

  •  Les relations humaines sont importantes dans toute transaction.
  •  La diffusion de l'annonce d'un vendeur est transmise instantanément à l'ensemble des membres AMEPI du secteur géographique local.
  •  La présentation du bien est soumise à un très grand nombre d'acheteurs potentiels triés et solvables (pas de curieux ni de rêveurs).
  •  Un interlocuteur unique, professionnel, responsable avec qui vous aurez eu un bon contact et que vous aurez choisi s'occupe personnellement de votre projet.

 

 

Vous vendez un bien :

En confiant la vente de votre maison, appartement ou terrain à une agence immobilière adhérente au fichier AMEPI, vous démultipliez la visibilité de votre bien qui pourra être proposé par tous les agents immobiliers membres du FICHIER AMEPI de votre région.

Astuce : il faut savoir que si vous proposez votre bien à la vente dans plusieurs agences, cela indique aux acquéreurs soit que vous êtes pressés soit que vous avez du mal à vendre votre logement. Votre bien peut s'assimiler à une oeuvre d'art, la multiplication de son prix à des prix différents lui fait perdre de sa valeur. Pour lui garder toute son authenticité, votre annonce ne doit être diffusée qu'à un seul et même prix. Un signal contraire donné avec des prix différents sur des sites gratuits et dans différentes agences sera négatif pour vous, les acheteurs trouveront le même bien et sauront qu'ils pourront négocier à la baisse.

À l'opposé, confier la vente de sa maison ou de son appartement à une seule agence, cela peut être le jeu du hasard, certaines agences ne chercheront qu’à « rentrer des mandats » en déployant peu d’efforts pour vendre votre bien tandis que d’autres, membres du réseau AMEPI, redoubleront d'efforts pour vendre votre logement lorsqu'elles auront l’exclusivité de la vente.

En confiant un Mandat exclusif à une agence immobilière, vous bénéficiez de services très intéressants :

  •  une diffusion en temps réel auprès de l’ensemble des agents immobiliers nationaux ou régionaux, membres du FICHIER AMEPI.
  •  un prix de vente en parfaite adéquation avec la réalité du marché local. La Base de prix des biens vendus permet une grande précision.
  •  Les acheteurs seront sélectionnés : tout curieux, rêveurs non solvables ou visiteurs du dimanche seront écartés, les visites seront ainsi réservées à de véritables acheteurs motivés.
  •  un fichier client bien plus important grâce à une présentation de votre bien auprès d’un très grand nombre d’acheteurs.
  •  un conseiller unique fortement motivé par votre confiance mettra toute son énergie pour la réalisation d'une vente rapide.
  •  un délai de vente fortement raccourci.

Vous recherchez un bien :

En confiant la recherche de votre maison, votre appartement ou votre terrain à une agence immobilière adhérente au FICHIER AMEPI, vous démultipliez mathématiquement votre demande. Les agents immobiliers, membres du fichier AMEPI, disposent d’une base de données de mandats exclusifs partagés sur votre secteur de recherche. En effet, un grand nombre de biens à la vente pourront vous être proposés par tous les agents immobiliers membres du fichier AMEPI de votre région et point essentiel : estimés au prix du marché.

À l'opposé, rechercher soi-même une maison ou un appartement offre le jeu du hasard, mais surtout pour l'acheteur qui acquiert son bien à des prix supérieurs souvent à celui du marché. Il suffit pour s'en convaincre de parcourir les forums d'internet dans lesquels les internautes déclarent avoir vendu leur bien à des prix supérieurs à ceux que « 3 agences immobilières les avaient estimés ». Deux remarques :
Le particulier surestime très (trop) souvent son bien, n’ayant pas accès aux prix des transactions réalisées dans le secteur. La plupart des vendeurs cherchent à acquérir eux-mêmes un nouveau bien, mieux placé, plus récent, souvent plus grand et donc plus cher. Parfois même, ils rêvent grâce à une vente improbable de remplacer leur voiture grâce aux plus-values...

Pour compenser leurs désirs, ils espèrent maximiser la valeur de celui mis en vente en incluant même dans leur prix de vente le montant des frais qu’ils ne verseraient pas à l’agence. Souvent, ce sont les acquéreurs confiants qui payent le prix fort. Selon un sondage IFOP réalisé pour le site MeilleursAgents.com. 68 % des transactions s'effectuent par des agences immobilières, 19 % se font par un service de mise en relation de particulier à particulier, 13 % par les notaires, la famille ou les amis et autres connaissances. Dans les 19 %, des particuliers peu scrupuleux font appel à des agents commerciaux pour faire évaluer gratuitement leur bien en sachant pertinemment qu'ils ne s'adresseront pas à leurs services. Faire perdre du temps à des employés qui généralement sont payés à la commission en supportant le risque d'avoir zéro revenu pendant parfois plusieurs mois ne les préoccupe pas. Ils sont pires que certains loups noirs de la profession immobilière. Ce procédé s'appelle du manque de respect envers autrui ou de la malhonnêteté, mais rassurons-nous l'énergie cosmique qui gouverne les lois de l'univers est implacable. La sagesse populaire d'une justesse inouïe le rappelle : « bien mal acquis ne profite jamais ». Dans tous les actes de la vie, une action mauvaise vous revient comme un boomerang qui parfois vous précipite dans un autre monde. Ce sont des lois universelles, celles qui touchent au quantique. Pensez-y, gardez à l'esprit que nous vivons dans un monde qui n'est pas que matériel.

En confiant un Mandat exclusif à une agence, vous bénéficiez de services très intéressants :

  •  une recherche en temps réel auprès de l’ensemble des agents immobiliers nationaux ou régionaux, membres du fichier AMEPI.
  •  un prix d'acquisition en parfaite adéquation avec la réalité du marché local. La Base de prix des biens achetés et vendus permet une très grande précision.
  •  Les vendeurs seront sélectionnés : les rêveurs aux prix trop élevés, les biens impropres à l'usage, les vendeurs malhonnêtes seront écartés, les visites sûres vous seront ainsi réservées.
  •  un fichier de biens à la vente important avec une présentation détaillée de chaque bien auprès d’un très grand nombre de vendeurs.
  •  un conseiller unique fortement motivé par votre confiance mettra toute son énergie pour la réalisation d'une recherche et une transaction rapide.
  •  un délai de vente fortement raccourci.

 Vous-avez-une-question-réponse-Picbleu-devis-simple-facile

  • Vaut-il mieux vendre par une agence immobilière ou de particulier à particulier ?

    Vaut-il mieux vendre par une agence immobilière ou de particulier à particulier ? De nombreux propriétaires se posent la question de savoir s’il est préférable de confier la vente de son bien immobilier à un professionnel de l’immobilier ou de passer une annonce dans des sites gratuits style le bon coin pour tout gérer de la mise en vente aux documents administratifs par leurs propres moyens. Il faut savoir qu’en France, plus de la moitié des ventes des biens immobiliers passent par une agence immobilière pour des questions de facilité.

    Il est donc primordial de bien peser tous les aspects financiers et juridiques avant de se lancer dans le projet. La vente ou l'acquisition d'un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps, du bon sens et de multiples précautions.

    La vente ou l'achat d'un bien immobilier est important : faire le bon choix sans se tromper pose la question de savoir s'il faut traiter de particulier à particulier, ou s'il est préférable de recourir aux services d'un professionnel (agent immobilier). Le choix réside plus dans les garanties dont vous allez vous entourer pour l'opération que dans le mode de transaction choisi.

    Un vendeur particulier  

    Il doit accepter de faire visiter son bien de 19 h à 21 h et de 12 h à 14 h en semaine, le samedi et le dimanche et peut-être pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois avec généralement plusieurs visites par acquéreur potentiel. Des documents doivent être disponibles en consultation ou en envoi par mail : les 3 derniers procès verbaux de l'assemblée générale, les convocations pour les comptes de la copropriété, le règlement de copropropriété, l'acte d'achat, les décomptes de charges, les avis d'imposition, les factures d'entretien et des gros travaux, etc.

    Lorsque vous disposez de toutes les connaissances juridiques pour gérer vous-même la vente ou l'achat de votre bien (par exemple s'agissant de vos obligations légales et des droits de l'autre partie) et que vous prenez toutes les garanties nécessaires, en faisant appel à des professionnels de confiance pour les conseils comme le notaire, ou l'expertise comme les diagnostics obligatoires, vous éliminez les risques qui peuvent être nombreux (risque de litige, risque de contestation, risque de faire une mauvaise affaire, risque de remise en cause de la vente, etc.) Les pièges et obstacles sont nombreux, la loi Hoguet a été pensée pour assurer la protection du propriétaire et de l'acquéreur. Cette loi Hoguet qui régit la profession d'agent immobilier offre des garanties qu'un particulier ne peut pas offrir : garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, devoir de conseil, etc. En cas de défaut de conseil, sa responsabilité peut être même mise en cause devant les tribunaux.

    La transaction de particulier à particulier présente un risque beaucoup plus important de litige, car certains clients mal intentionnés profitent de la faiblesse de quelques vendeurs peu informés et utilisent ce levier pour obtenir des avantages financiers. Un cas fréquent de litige est lié à des éléments de mobiliers présents lors des visites et que les vendeurs s'empressent de démonter une fois la vente effectuée (cuisine, véranda, climatisation, etc.). Se passer des services d'un professionnel revient donc à renoncer à toutes ces garanties. Il en va de l'immobilier comme du domaine médical : l'auto-médication n'est recommandée que si vous avez toutes les connaissances nécessaires pour prendre les bonnes décisions.

    L'agent immobilier

    Le recours aux services d'une agence immobilière est un gage d'efficacité et de bon déroulement de la transaction. L'agent immobilier connaît parfaitement son secteur et les tendances du marché, ce qui lui permet d'évaluer au plus juste le prix d'un bien. Pour les propriétaires vendeurs, lorsque l'agent immobilier est efficace, la garantie de vendre très rapidement est élevée. Pour l'acquéreur le potentiel de trouver rapidement le bien recherché est également plus élevé.

    Si la meilleure solution pour un particulier qui souhaite vendre ou acheter un bien s'adresse à un professionnel pour faire le bon choix. Il faudra choisir un agent immobilier en qui vous avez entièrement confiance et qui ne vous obligera pas à signer un mandat. Étudiez attentivement les services proposés, les garanties offertes et les engagements écrits qui vous sont proposés.

    La loi interdit à un agent immobilier de percevoir de rémunération avant la conclusion définitive de la vente : vous n'avez donc aucun engagement financier tant que la vente n'est pas conclue.

  • Des astuces pour acheter un bien immobilier rapidement et au juste prix :

    Des astuces pour acheter un bien immobilier rapidement et au juste prix :

    Demeure d'exception ventes immobilier AMEPI

     

     

     

     

     

     

     

    Il existe des vendeurs qui veulent réellement vendre leur bien et il y a ceux plus rêveurs qui attendront peut-être pendant des années qu’un acheteur miraculeux accepte de payer le prix souhaité.

    Un bien vendu au dessus de son prix mettra plusieurs années pour ne trouver aucun acquéreur, un bien au prix de marché se vendra dans le mois et le bien en dessous du prix de marché sera vendu dans la semaine.

    Règle Nº 1 connaitre le prix réel du marché immobilier local

    Faire confiance aux prix affichés par les agences immobilières, mais jamais à ceux des particuliers, ceux-ci déraisonnables surestiment le prix de leur appartement, de leur maison ou de leur terrain.

    Plus les surfaces des logements sont petites plus le prix au m2 est élevé. Un studio coûte plus cher au m2 qu’un appartement de 4 pièces.

    Pour ne pas faire un mauvais achat et de l'acheter rapidement et au plus juste prix, le plus sûr paradoxalement est de passer par une agence immobilière et signer un mandat immobilier exclusif pendant 3 mois maximum.  Certaines agences utilisent des logiciels intelligents de partages de données d'une efficacité redoutable.

    Le fichier AMEPI, lancé en 2009, permet aux milliers d'agents immobiliers de mettre en commun leurs mandats exclusifs au sein d'un même fichier informatique. Cette base de données regroupe aujourd'hui plus de 50 000 exclusivités qui permettent à un vendeur ou a un acheteur de trouver immédiatement preneur. De plus, les agents connaissent les marges de négociation des vendeurs et leurs véritables intentions. Lorsque l’agence immobilière vous annonce un pourcentage à la baisse, il vous est possible de négocier en faisant votre proposition par l'intermédiaire de l'agence, ce service est d'un très grand confort. Votre but est de faire une bonne affaire sans effort, sans prendre de risque et surtout sans vous tromper.

    Avec un vendeur particulier, c’est souvent plus délicat.

    Vous avez vu les photos, vous voudriez visiter le bien pour vérifier s'il vous plaît. Pour toute tractation, il est toujours préférable de rendre visite au vendeur et surtout de rester respectueux et courtois : « La politesse est la fille du savoir-vivre et de la bonne éducation »*.

    Autant dire qu'il est inutile et vain de marchander au préalable au téléphone, car c'est un acte peu respectueux et surtout peu apprécié. Il est plus facile de raccrocher au nez des gens, que de leur demander de quitter les lieux. Vous avez donc visité le bien et vous êtes face au vendeur : c'est maintenant à vous de négocier en lui demandant s’il peut faire un effort. Si vous êtes assez adroit et si votre démarche est jugée comme positive, le vendeur pourra vous demandera de lui faire une proposition, vous saurez ainsi qu’il est ouvert à une éventuelle négociation (si vous estimez que le prix demandé est peut être trop élevé par rapport au prix du marché). Souvent de particulier à particulier, les acheteurs négocient uniquement pour essayer d’avoir un meilleur prix, mais sans vraiment savoir s’ils achètent au bon prix, si le bien est parfaitement conforme et s'il n'exista pas des probabilités pour que le bien perde énormément de valeur dans le futur. (Constructions qui boucheront la vue imprenable sur la mer ou sur un paysage, création d'une zone d'activité bruyante, etc.).

    * Citation de la Marquise de Lambert. Maximes et pensées diverses (1733)

     Règle Nº 2 : Détecter et fuir les mauvaises affaires trop chères des non-vendeurs

    Généralement la plupart des sites d’annonces immobilières contiennent en majorité des produits dont les vendeurs surestiment leur bien tout en espérant tomber sur des acheteurs pressés d'acheter sans discuter et à un prix très élevé.

    Avec ce type de vendeurs, il sera beaucoup plus long, difficile et parfois vain d’obtenir un rabais qu'avec une personne contrainte de se séparer rapidement d'un studio, d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain. Il faut savoir qu'une part des transactions est constituée de ventes contraintes.  Les cas de vendeurs pressés sont relativement fréquents parfois les meilleures affaires du moment se réalisent avec cette typologie de vendeurs. Il est donc inutile de perdre son temps à négocier avec des vendeurs particuliers qui ont mis leur annonce sur des sites gratuits du style le bon coin. Ces vendeurs qui ont tout leur temps n'ont souvent pas vraiment envie de se séparer de leur bien sauf à des prix très (trop) élevés.

    Une agence immobilière fait rapidement un tri et sélectionne les vendeurs véritables lors de leur premier entretien et de la découverte client, un agent immobilier pourra ainsi vous informer sur les raisons (parfois cachées) de cette vente qui peuvent vous donner des renseignements intéressants sur le degré d’urgence.

    Règle Nº 3 : Repérer rapidement les meilleures affaires du moment

    Les cas sont nombreux et fréquents de vendeurs pressés, les meilleures affaires du moment se réalisent avec cette typologie de vendeurs. Comme vu précédemment, il est inutile de perdre son temps à négocier avec des vendeurs qui ont tout leur temps et qui n'ont souvent pas vraiment envie de se séparer de leur bien.

    Si certaines annonces immobilières réalisées par des particuliers comportent des mentions qui indiquent clairement la volonté de vendre rapidement : « urgent », « baisse de prix », « licenciement », « cause chômage », « cause divorce », « cause mutation », « prêt relais », « crédit relais », ces motivations peuvent être réelles ou être simplement des leurres destinés à attirer les acheteurs potentiels. D'autres annonces ne mentionnent rien et un appel téléphonique ne donne pas de renseignements supplémentaires dans ce cas précis. Un agent immobilier par contre offre un service intéressant : il pourra vous informer sur les raisons de cette vente qui peuvent vous donner des renseignements intéressants sur le degré d’urgence.

    Si personne n’est obligé d’acheter un bien immobilier, certaines personnes peuvent être obligées de vendre rapidement. Dans certaines situations (déménagement, succession, séparation, divorce, mutation, problèmes financiers, prêt relais, surendettement, etc.), les vendeurs sont beaucoup plus contraints par le temps. Dans ce type de cas, les vendeurs ne surévaluent pas le prix de leur bien par rapport au prix du marché afin d'être sûrs de le vendre rapidement. Les professionnels de l'immobilier les détectent rapidement et les mettent en avant dans leurs ventes. Dans le cas de dettes accumulées les vendeurs préfèrent vendre leur bien par eux-mêmes plutôt que passer par des ventes aux enchères dans lesquelles les mises à prix démarrent à des niveaux très bas, mais dont les produits sont souvent achetés par des marchands de biens ou des spécialistes. Pour cette typologie de vendeurs pressés, le recours à une agence immobilière est le moyen le plus rapide de se séparer de leur bien surtout si les agences agissent en réseau comme les membres du Fichier AMEPI qui permet de proposer instantanément le bien à de nombreux agents immobiliers.

    - Cas d’un divorce : lorsqu’un couple se sépare, les conjoints souhaitent vendre rapidement pour vivre sous un toit différent et le plus vite possible.

    - Cas d’une succession : les héritiers disposent généralement de 6 mois pour régler les frais de notaire dus lors d’une succession. Le montant à régler peut représenter plusieurs milliers d’euros parfois beaucoup plus dans le cadre d'une succession éloignée (oncle) le pourcentage peut-être de 65 %. Parfois les capacités financières des héritiers sont faibles et le bien immobilier doit être vendu pour cause de succession très rapidement. Dans certains cas comme une indivision lorsque le nombre d’héritiers est important il parfois difficile de trouver un accord rapide.

    - Cas d'une mutation : le marché du travail impose de plus en plus de mobilité aux employés.Les personnes mutées souhaitent conclure la transaction rapidement afin de s’installer dans leur nouveau cadre de vie.

    - Cas de logements qui ne sont plus habités : rien que sur les annonces immobilières, il est possible de repérer les appartements ou les maisons qui ne sont plus habités. Un bien vide n’est plus utilisé et coûte de l’argent en entretien et en impôts locaux à son propriétaire. De plus, s’il s’agissait d’une ancienne résidence principale, les vendeurs n’ont qu’un an pour vendre avant que ce logement soit requalifié en résidence secondaire et donc passible des impôts sur la plus-value. Vous pouvez également vous en apercevoir en visitant le bien.

    - Cas d'une fin de prêt relais : même si depuis la crise de 2008 le nombre de prêts relais a fortement diminué certains ménages se retrouvent en fin de prêt relais et sont contraints par leur banque de trouver très rapidement un acquéreur sous peine de se voir saisir le bien.

    - Cas de problèmes financiers : des acheteurs ont financé leur achat au maximum de leur capacité d'endettement, la crise économique de 2008 a fait perdre du pouvoir d'achat et de nombreux ménages se retrouvent au chômage ou souffrent de réductions de revenus, ils n’ont pas d’autres choix que de revendre leur logement rapidement afin d'y mettre fin.

    Règle N° 4 : Se renseigner sur la date de la mise en vente 

    Les biens immobiliers qui sont récemment mis à la vente ne sont généralement pas ou très peu négociables. Il faut attendre plusieurs semaines voire plusieurs mois pour que le vendeur se rende compte qu’il n’arrivera pas à vendre au prix initial souhaité et qu’il recalcule ses prétentions à la baisse. Ainsi, les chances qu’une négociation positive aboutisse sur des biens qui sont déjà en vente depuis longtemps sont supérieures.

    Attention, un bien qui est en vente depuis plus de 3 ou 6 mois n'est pas forcément un prix négociable, car certains vendeurs ne sont pas pressés de vendre et acceptent l'idée d'attendre plusieurs années. Les biens en indivision sont souvent le centre de conflits d'intérêts et demandent beaucoup de temps pour arriver à un accord commun entre les différents propriétaires. En conclusion, généralement lorsqu'un bien immobilier reste en vente longtemps, cela signifie qu’au prix demandé, il n’y a pas d’acquéreurs intéressés et donc que la valeur demandée est surévaluée.

    Il faut noter qu'un vendeur initialement peu pressé peut vouloir vendre rapidement s’il a des besoins d’argent, s’il se rend compte que plus il attend pour vendre et plus il perd d’argent (taxes immobilières, frais d'entretien, etc. ou si le marché immobilier commence à baisser.

    Règle Nº 5  N'acheter un bien à rénover que si vous possédez du temps et des compétences

    Les biens qui demandent des travaux de rénovation demandent un investissement humain et financier. Vous êtes un bon bricoleur, vous avez du temps, vous connaissez de bons artisans, vous pourrez vous orienter vers des biens qui nécessitent d’importants travaux. Il y a moins de demandes de particuliers pour acheter ce type de logement, mais la concurrence est plutôt celle des marchands de biens qui restaurent et revendent. Tout le calcul initial consiste à bien évaluer le montant des travaux à réaliser et le mettre en regard avec le prix d’achat, il faudra que le coût global (achat + travaux) soit suffisamment inférieur à l’achat d’un même bien immobilier déjà rénové.  

    Règle N° 6  Savoir négocier ou faire appel à un professionnel de l'immobilier

    Beaucoup de biens ne trouvent pas d'acquéreur pendant de longues périodes et pourtant certains acheteurs, peu renseignés, payent le prix demandé ou à peine négocié alors qu’il aurait pu avoir ce logement pour beaucoup moins cher. Certains acheteurs n’osent pas négocier, heureusement pour eux les agents immobiliers connaissent toutes les possibilités et la façon de procéder, c'est leur métier :

    La majorité des vendeurs ne baissent pas d’eux-mêmes le prix qu'ils ont eux-mêmes fixé, c’est donc à vous ou mieux à votre agent immobilier de faire une proposition au prix qui vous convient et éventuellement de poursuivre les négociations sur la durée pour celles qui n’aboutissent pas immédiatement.

    Règle N° 7 : Ne prendre aucun risque et se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier

    Lorsqu'il existe beaucoup de biens immobiliers à vendre avec des prix élevés, les acquéreurs assument le risque potentiel d'une future baisse des prix, il faut donc obtenir des conditions d’achat acceptables moins risquées avec le concours d'un professionnel ou s’abstenir si l'on n'est pas assez ou mal conseillé. Un bon professionnel permet d'obtenir ce qu'un particulier par manque de connaissance ne pourrait pas négocier. Il faut savoir qu'une baisse du prix de 10 % permet de diminuer le coût total de votre acquisition de plus de 20 %.

Commentaires
Il n'y a pas encore de commentaire pour cette page.
Commenter cette page