Accession propriété

Faut-il acheter un bien immobilier neuf ou ancien ?

Date de mise à jour : 06/09/2021

Acquérir un logement est souvent une décision judicieuse. Si l’offre de neuf est rare et risquée en raison des délais en VEFA ou pire des malfaçons qui parfois empêchent de prendre possession du logement, les logements anciens se vendent cher en raison de leur emplacement de choix, mais sans places de parking en centre urbain.  

  1. L'achat d'un bien immobilier
  2. L'achat d'un bien ancien
  3. Acheter un logement neuf ?
  4. Comment financer son achat ?
  5. Comparer le neuf ou l'ancien

Le marché de l'immobilier

Le prix de l’ancien s'établit par rapport au prix du marché local (valeur marchande) et des transactions analogues enregistrées dans le secteur géographique. Le prix du neuf résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur). Dans l'ancien, la prise de possession des lieux est immédiate, dans le neuf, les délais sont plus longs, car il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. 

L’achat d'un bien immobilier 

L'acquisition d'un bien demande beaucoup de réflexion. Faut-il acheter un logement neuf ou ancien ? Une maison ou un appartement un petit ou grand terrain ? Avant d'occuper une surface au sol ne vaut-il mieux pas faire avec l'existant ? Il existe de nombreux biens en vente qui souvent ont été bâtis dans de beaux espaces telluriques avec des matériaux anciens.

La maison individuelle

Elle permet une plus grande intimité et le fait de passer d’un appartement à une maison offre la sensation d’être plus encore « chez soi », d’avoir plus de liberté dans son logement. Les Français sont nombreux à privilégier la maison individuelle dans leur projet d’accession à la propriété. La maison individuelle offre une plus grande intimité : vous n’entendez plus le « voisin du dessus » ni la circulation automobile dans les centres-villes.

Le terrain

Quelle que soit la taille du terrain, sa superficie vous apportera le plaisir de faire pousser des arbres, des fleurs, installer une balançoire, convier vos amis pour un barbecue ou faire un potager bio sans pesticides.

L'achat d'un bien ancien 

L’histoire du bien ancien, les colombages, les moulures, les poutres, les vieilles pierres, la terre cuite donnent un charme particulier qui va pousser au coup de coeur et valoriser le bien. Le prix d’un bien immobilier ancien est souvent inférieur à celui du neuf. Certains frais annexes peuvent alourdir la facture globale ce qui fait que la différence est parfois peu significative. Des travaux tels que la peinture ou de la décoration, comme des plus importants avec la toiture, l’isolation, l'assainissement peuvent entrainer des dépenses significatives.

Concernant l'âge du logement, c'est essentiellement une question de goût, l'achat d'un appartement ou d'une maison étant identique financièrement.

L’immobilier ancien offre la plupart du temps des biens disponibles immédiatement et dont vous pouvez prendre possession rapidement à un prix correct si vous connaissez les astuces pour acheter vite et facilement un bien immobilier. Les biens anciens sont plus nombreux que les logements neufs et couvrent une étendue géographique plus vaste. Une maison existante vous permet de visualiser l’esthétique du bien immédiatement, de mieux apprécier les volumes et l’organisation des pièces. Il est difficile de se projeter dans un bien en cours de construction.

Les travaux dans un logement ancien

Ils bénéficient sous certaines conditions du taux réduit de TVA soit 5.5 % au lieu de 20 % et des aides MaPrimeRénov’. Un bien ancien demande un entretien plus régulier, des remises aux normes pour certains équipements. Les frais de notaires compris entre 7 et 8 % du prix de l’acquisition du bien immobilier. Dans l'ancien, dès l'achat il est possible d'emménager immédiatement sans attendre la fin des travaux ou sans avoir de frais d'hôtel.

Les frais d'acquisition

  • L’ancien engendre d’autres frais, qu’il est important de prendre en compte notamment les frais de déménagement, d'emménagement, d'installation pour lesquels il est prudent de réserver une réserve budgétaire.
  • Le coût d’entretien dans l'immobilier ancien est plus élevé, le vendeur doit vous informer des dépenses d’entretien (dans le cas d’un appartement il faut consulter le carnet d’entretien de l’immeuble).

L'ancien : une grande consommation d'énergie.

Les bâtiments anciens ont en général une moins bonne isolation thermique, en moyenne, les logements anciens peuvent consommer jusqu’à quatre fois plus, en chauffage notamment, que les logements neufs.

L'ancien : des frais de notaires plus élevés.

Au prix d'acquisition de votre bien, il faut ajouter d'autres frais 7 à 8 % de frais notariés pour l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire.

Ce sera peut-être vous qui déciderez de modifier la taille d’une baie, la position d’un élément, l’intégration d’un nouvel équipement, etc. vous contribuerez vous-même aux plus-values.
Votre budget ressemble au toit de votre maison : large au commencement de la construction puis s’amenuisant vers la fin.

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Acheter un logement neuf ? 

Si vous construisez, réalisez une maison plus petite, mais mieux conçue et bien équipée (isolation saine et poussée, système de chauffage utilisant au moins une énergie renouvelable), plutôt qu’une grande construction en ayant comme idée de la finir plus tard. Une maison de taille raisonnable sera plus économique à l’achat comme en entretien (moins d’eau pour laver le sol ou les surfaces extérieures, moins d’électricité, moins de chauffage pour chauffer les volumes, moins de taxes, moins de frais d’entretien, etc.) et sera plus respectueuse de la nature (moins d’emprise au sol, moins d’empreinte écologique, etc.).

Lorsque vous faites bâtir, calculez soigneusement votre budget en vous gardant une marge de manœuvre, car suivant le type de construction et suivant le maître d’œuvre qui vous assiste pour la construction de votre logement (architecte, maître d’œuvre, constructeur de maison individuelle, économiste en bâtiment, etc.) il faudra rajouter 10 à 15 % de budget supplémentaire par rapport à vos prévisions financières initiales.

Souvent lors de l’établissement du devis de la construction, les professionnels calculent les ingrédients et matériaux à minima.
Lors de la construction, il vous sera demandé un choix entre des carrelages, des faïences, des matériaux, des sanitaires, des meubles de salle de bains, etc. vous choisirez toujours celui qui vous plaît le plus, mesdames… et ce sera souvent le plus cher. Les maisons à ossature bois qui sont privilégiées par la règlementation utilisent le bois très employé en chauffage et en construction. Les arbres de nos forêts ont plus de valeur vivants que morts

Faire construire une maison

Les normes RT 2012 permettent de réaliser des économies grâce à de meilleures performances énergétiques (une maison neuve offre une isolation et une performance thermique difficile voire à atteindre dans l’ancien) et de bénéficier de frais de notaires réduits à l’achat et même parfois d’une exonération de taxe foncière pendant les 2 premières années selon la commune où vous habitez.

Les normes RE 2020 tiennent compte de l'impact carbone et augmenteront le prix de la construction de 13%. 

Enfin, acquérir un logement neuf vous donne droit au PTZ+ (Prêt à taux zéro).Tous les équipements sont neufs et fonctionnels, vous n’avez pas à bricoler pour une prise défaillante ou une porte qui coince, etc. Vous êtes le 1er habitant de la maison à la marquer de votre empreinte et à lui donner une âme.

Acheter du neuf coûte plus cher au départ, mais des prêts avantageux servent de compensation. De plus, les normes énergétiques permettent d'économiser la facture de chauffage.  Les frais d’acquisition (notaires et taxes) sont moins conséquents que dans l'existant : ils sont de 2 à 3 % pour un logement neuf (hors TVA) selon le nombre de logements du programme immobilier concerné,

La construction neuve est-elle plus chère ?

Pour le neuf, l'important est de trouver un bon constructeur de maison neuve qui vous guidera dans tous vos choix. La construction neuve coûte plus cher à l'investissement et notamment à cause du prix du foncier, c'est-à-dire du terrain constructible qui a fortement augmenté depuis 2000. De plus, les propriétaires préfèrent diviser parfois à outrance leur parcelle afin d'en retirer un maximum de profit. Il n'est pas rare de voir des chemins d'accès étroits et de grande longueur qui contournent d'autres lots ou d'avoir des terrains de petite taille qui engendrent une promiscuité et des problèmes de voisinage, notamment par rapport aux fumées émises par les appareils de chauffage.

Comment financer son achat ? 

Au démarrage du projet, il faut trouver son financement ?

  • S'engager sur un crédit n'est-il pas trop contraignant ?
  • Faut-il acheter en centre-ville ou à la campagne, avec ou sans travaux, du neuf ou de l'ancien ?

L’ancien coûte 15 % à 20 % moins cher que le neuf, mais cet écart se réduit pour des logements de standing ou des immeubles classés dans des quartiers recherchés.

Dénicher la maison ancienne de vos rêves avec des murs épais bénéficiant d'une forte inertie. Photo Picbleu ®

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Comparer le neuf ou l'ancien 

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un bien neuf ou ancien ?

L'achat d'un bien neuf ou ancien offre dans les deux cas des avantages et des inconvénients. Le tableau ci-dessous est un comparatif entre un bien immobilier neuf ou ancien destiné au logement, ce choix est une opération importante, car l'achat vous engage financièrement parfois pour de nombreuses années.

Pendant cette période longue, il peut se passer beaucoup d’évènements heureux, mais parfois les aléas de la vie remettent en question les actes passés. Les jeunes ménages doivent surfer entre les écueils du couple, ceux de l’emploi et bien d’autres. Il est donc primordial de bien peser tous les aspects financiers et juridiques avant de se lancer dans le projet. L'acquisition d'un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps, du bon sens et de multiples précautions.

Logement neuf 

Avantages  Inconvénients 
Conception adaptée à votre famille Prix du foncier élevé
Logement conçu pour l’avenir Qualité de fabrication moyenne
Stationnement aisé Éloignement du centre-ville
Environnement aéré Activité de loisirs pour les enfants à organiser
Confort immédiat Assainissement individuel éventuel
Luminosité des pièces 1/6 des parois vitrées entraînent la chaleur l'été
Possibilité de créer une maison de plein pied Artificialisation des sols
Espace créé suivant vos désirs Prix de la construction élevée
Surfaces optimisées Normes anti-sismiques coûteuses
Confort technique dû à l'isolation phonique Etanchéité à l'air et non pas inertie
Matériaux isolants écologiques Matériaux isolants toxiques et peu efficaces
Equipement thermique performant Pompe à chaleur à durée de vie limitée
Indépendance si terrain Terrains constructibles de plus en plus réduits
Architecture imaginative Obligation du respect des normes
Entretien réduit les 10 premières années  
Garantie décennale du promoteur Prestations de garanties payantes
Avantages fiscaux grâce à la loi (Ecoprêt) Aide destinée à être supprimée
Frais de notaire réduits 2 à 3 % Taxes à payer
Budget défini pour la construction Dépassement fréquent
Zones constructibles Environnement pouvant changer
Possibilité de créer un garage Coût supplémentaire
Eloignement du centre-ville pollué Coût du transport

 Logement ancien

 Un logement ancien peut coûter 20% moins cher qu'un bien neuf pour des prestations équivalentes

Avantages  Inconvénients 
Logement de caractère (charme de l'ancien) Difficulté pour trouver une bonne affaire
Prêt à emménager Coût pour l'adapter aux besoins
Garage en centre-ville Difficultés de stationnement
Davantage de possibilités en centre-ville Pollution urbaine
Plus de place et plus de dépendances Prix d'usage plus coûteux
Achat moins élevé au m2 Normes d’isolation anciennes
Surfaces plus importantes Normes de construction dépassées
Dimensions et éclairage des pièces Ouvertures mal isolées ou à remplacer
Dimensions des pièces Distribution et agencement déjà crées
Proximité commerces Environnement bruyant
Choix des styles Frais d'agence immobilière
Prix d'acquisition défini (absence de travaux) Frais de notaire 7 et 8 %
Maisons à étages Présence d'escaliers (personnes âgées)
Économie éventuelle d’une 2éme voiture  
Présence de transports en commun  
Qualité du bâti Coût de rénovation parfois lourds
Surfaces plus importantes Dépenses d’entretien plus importantes
Matériaux de construction durables Matériaux plus anciens
Présence de moyens de chauffage Equipements (chauffage) plus anciens
Chauffage central à eau chaude radiateurs Pompe à chaleur inadaptée coûteuse
  Citerne de gaz ou cuve de fioul
Diagnostic technique immobilier  Non-conformité de l'installation électrique
Diagnostic énergétique obligatoire Performances énergétiques moindres

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Un professionnel de l'immobilier permet de garantir une transaction
Soyez prudent en vérifiant que le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu'il n’existe pas des ayants droits usufruitiers, nu propriétaires, héritiers, etc. Le passage par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier, notaire, etc.) permet de garantir une transaction saine sinon vous vous retrouvez dans la pire situation celle d'être privé de votre droit à posséder votre bien. Ces personnes connaissent les risques et vous permettent d'éviter ces turpitudes. Il est possible de faire appel à des professionnels du bâtiment (maçon, électricien, etc.) qui vérifieront si le logement est conforme.
Renseignez-vous bien lorsque vous achetez une maison ancienne
Nous avions vu une annonce pour une maison sur le bon coin et nous avions pris contact avec le propriétaire qui en fait n'était pas seul propriétaire : son épouse sous curatelle ou tutelle ? avec qui il est en conflit depuis des années mais ça nous ne le savions pas. Nous avons déménagé dans cette maison car nous avions conclu un arrangement de payer un loyer (assez élevé qui devait venir en déduction) en attendant d'avoir les papiers que devait nous donner cette personne. Nous avons vendu notre appartement entretemps et fait comble de l'idiotie des travaux (nouvelle cuisine, nouveau chauffage...). Cette maison ne se vendra jamais et nous sommes dans un vrai cauchemerd. Un conseil : ne faites jamais confiance. Nous serions passés par une agence ou un notaire nous n'en serions pas là. Avis à tous ceux qui veulent acheter une maison ne faites jamais jamais confiance !!! Robert
Merci pour cet article très complet très intéressant.
Bonjour, Je voulais simplement préciser que la conjoncture actuelle tend plutôt à favoriser l'achat dans l'immobilier neuf grâce à une combinaison de plusieurs facteurs dont les dispositifs de défiscalisation, la baisse historique des taux de crédit et la construction écologique des biens neufs. Votre tableau comparatif des logements neufs et anciens est très pertinent.