La loi Duflot

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  • Face à la chute du marché de l'immobilier, le gouvernement a présenté le 29 août, un nouveau plan de relance en faveur du logement dont l'objectif est de dynamiser le marché de la construction en crise. Le foncier et l'investissement dans la pierre sont favorisés. Le but est de simplifier les normes de construction tout en supprimant l'une des mesures phares de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) de Cécile Duflot : l'encadrement des loyers limité à titre de test à la région parisienne.

    Le gouvernement met en place un abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession des terrains à bâtir, pour toute promesse de vente conclue avant le 31 décembre 2015. Cette mesure est destinée à inciter les propriétaires à mettre rapidement en vente leur terrain et ainsi libérer du foncier. Les terrains à bâtir bénéficieront à l'avenir des mêmes abattements que ceux des autres biens immobiliers, ainsi, un propriétaire sera exonéré d'impôt sur les plus-values au bout de vingt-deux ans (contre trente actuellement).

    Principe général sur la loi Duflot 

    Le dynamique 1er ministre Manuel Valls a annoncé le 29 août 2014 qu'il sera désormais possible de louer le bien immobilier neuf à un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions. Par ailleurs, la durée de mise en location obligatoire sera aménagée : de 6, 9 ou 12 ans. La loi Duflot obligeait jusqu’alors les investisseurs à louer pendant 9 années minimum. Cette modification sera appliquée afin que les investisseurs s’engagent sur la durée de leur choix, 6, 9 ou 12 ans. Le taux de remise d’impôt sera alors modulé en fonction.

    La niche fiscale attachée à l'investissement immobilier locatif appelée loi Scellier avait été remplacée par la loi Duflot, un dispositif qui permettait une réduction d'impôt sur le revenu égale à 18 % du prix du bien. Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, mais sous certaines conditions zones géographiques, montant des loyers plafonnés, ressources du locataire, etc.). Ce dispositif fiscal applicable au 1er janvier 2013, avait pour objectif de favoriser le développement de logements neufs dans les villes où le besoin en logement est le plus important et par conséquent le marché locatif le plus attractif pour les particuliers investisseurs. La loi Duflot a ainsi défini des zones cibles dites « zones Duflot » qui permettent de construire en fonction de la demande locative et ainsi éviter que des logements construits soient inoccupés.

     

     La norme RT 2012 BBC (Bâtiments Basse consommation)

    La norme BBC désigne les Bâtiments Basse consommation. Le niveau de performance énergétique (consommation d'énergie) exigé par le label BBC fixe comme objectif une consommation maximale pour les constructions résidentielles neuves 50KWhep/m2/an. Soit indicateur de performance énergétique de niveau A.
    Indicateur de performance énergétique gradué de « G » consommation énorme a « » faible consommation.

     Conditions et obligations pour bénéficier de la loi Duflot

     La loi Duflot prévoyait sur une période de 9 ans une réduction d'impôt sur le revenu égale à 18% du montant de l'investissement qui est plafonné à 300000 €.     

    Pour un investissement de 300000 €  la réduction d'impôt est égale à 6000 € par an pendant 9 ans, soit une réduction d'impôt totale de 54000 €). 

    Pour un investissement de 200000 €  la réduction d'impôt est égale à 4000 € par an pendant 9 ans, soit une réduction d'impôt totale de 36000 €).

    Pour un investissement de 100000 €  la réduction d'impôt est égale à 2000 € par an pendant 9 ans, soit une réduction d'impôt totale de 18000 €).

     Acquérir un logement neuf ou en l'état de futur achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

     Louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.

     Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

     Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être l'un de ses ascendants ou descendants.

     Le logement doit être loué nu.

     L'investissement en loi Duflot devra se situer dans les zones A bis, A, B1 (ou B2 sur agrément) appelées zones Duflot (1). 

     Respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique. Les plafonds de loyers sont fixés par décret selon les recommandations de l'observatoire des loyers.

     Respecter les plafonds de ressources du locataire.

     Respecter le plafond de prix par mètre carré de surface habitable qui a été fixé à 5500 €.
    (1) Elles correspondent à des zones dans lesquelles la demande en logements est la plus forte.
     

      Zonage, plafonds de loyers et de ressources

    Les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique 

     

    Les plafonds de ressources des locataires

       La loi Censi Bouvard reconduite de 2013 à 2016

    La loi Cesi Bouvard offre aux particuliers investisseurs d'autres avantages fiscaux. En effet, les particuliers qui investissent dans un logement meublé neuf d'une résidence avec services (résidence universitaire, résidence de tourisme, résidence de tourisme, résidence de santé publique, EHPAD - Etablissement, d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes-, etc.), destinés à la location ont la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu pendant 9 ans.

       Les conseils pratiques d'Acqualys

    Voici les 5 conseils pour réaliser un bon investissement en loi Duflot :

    L'emplacement du logement 

    Tout d'abord, respecter les 3 règles d'or en immobilier : 1 l'emplacement, 2 l'emplacement, 3 l'emplacement. Privilégiez un logement situé à proximité d'une grande agglomération et idéalement le plus proche possible des services (écoles, administrations, etc.), des commerces et des transports en commun (Gare routière, gare ferroviaire, métro, tramway, lignes de bus, etc.).

    Le financement de l'opération

    Le financement de la totalité de l'investissement par un organisme bancaire est fortement recommandé afin d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers grâce à la déductibilité des intérêts d'emprunt.

    Bien faire gérer son logement 

    L'expertise d'un professionnel garantira de louer le bien et d'assurer une gestion locative optimisée. 

    Garantir ses loyers

    Plusieurs types d'assurances couvrent le risque liés à divers aléas, (impayés, détériorations immobilières, frais juridiques, absence de locataire, etc.). Ces assurances sont déductibles des revenus fonciers.

    Choisir un promoteur de renom

    Le promoteur doit disposer de garanties financières d'achèvement extrinsèques et/ou intrinsèque des travaux. L'achèvement des travaux sera garantie par les fonds propres du promoteur soutenu ou pas par un organisme bancaire.

    Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine

    Un conseiller en gestion de patrimoine accompagne l'investisseur dans son projet immobilier. Il propose différents biens, explique les montages financiers et les mécanismes fiscaux. Ce conseiller doit avoir une formation en immobilier ou doit être CIF (Conseiller en Investissement Locatif) agrée à une chambre.
     

       Les avantages et les inconvénients

    Avantages

    Le placement dans la pierre est par excellence le secteur d’investissement à long terme. Les raisons évoquées pour ce placement sont diverses : se constituer un complément de revenu en investissant dans immobilier afin d'assurer une retraite de plus en plus menacée, préserver son épargne, préserver son patrimoine, fruit de son travail et ou de celui de ses parents, assurer l’avenir et l’indépendance de ses enfants dont la situation se précarise (difficulté pour trouver un emploi stable dans une économie en crise).

    Inconvénients

    La loi Duflot concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants touchées par un déséquilibre entre la demande et l’offre de biens immobiliers. Ces agglomérations sont des zones tendues dans lesquelles les terrains disponibles sont quasi inexistants. Or, ce qui est rare est cher d’où l’augmentation du prix au m construit. Pour compenser les terrains rares donc cher, des constructions neuves seront chères ou de mauvaise qualité, construites sur de petites surfaces en secteur urbain (avec un prix au mètre carré plus onéreux). Avec un prix plafonné à 300 000 €, la mesure fiscale sert donc de compensation à un rendement locatif incertain si le bon choix n'est pas fait au départ.

    Les loyers déterminés par les services de l’État et plafonnés à environ 20 % en dessous des prix courants du marché n’autorisent pas d’amortissement parfaitement sûr. L’avantage fiscal peut être remis en cause en cas d’inoccupation. La TLV (taxe logement vacant) pénalise de 12,5 % pour la première année d’imposition puis de 25 % à compter de la deuxième en cas de logement vacant. Cette TLV implique la nécessité de baisser le montant des loyers pour trouver un acquéreur potentiel.

      Conclusion : les conseils d'Acqualys

    Un placement immobilier ne se réalise pas en aveugle. Éviter un achat coûteux en pleine bulle immobilière est le premier conseil. Calculer précisément le revenu net obtenu qui sera rapporté au prix d’achat du bien augmenté des frais notariés (2 % pour le neuf et 6 à 7 % sur l'ancien) et comparés à un placement mobilier tel qu'une assurance vie sur un fond en euros (pas en unité de comptes), qui procure actuellement du 3.5 % net, l’immobilier bien choisi doit offrir, lui aussi, un rendement net minimum de 3.5 % pour être compétitif.

    Le rendement net d'un bien immobilier résulte d'un ensemble de paramètres indissociables : 

     Des loyers bruts annuels diminués des charges de copropriété. 
      Des travaux d'entretien, prévoir de remettre en état le logement au bout de 5 ou 6 ans d’occupation si les locataires venaient à partir.
      La progression du coût des travaux de rénovation (1).  
      Des taxes foncières.
      De l’impôt foncier. 
      Des charges dues malgré les vacances locatives.
      Des assurances (loyers impayés, propriétaire non occupant).
      Des frais de gestion d’un professionnel.
      Des frais d’assurance « loyers impayés » de plus en plus élevés (2) en raison de l’instabilité économique et du chômage endémique.
    (1) La progression constante des travaux de rénovation entre deux locataires ne donnera pas la possibilité d’en répercuter le coût sur le loyer.
    (2) Il existe pour le propriétaire un risque accru de loyers impayés.
     
    Un placement immobilier ne se réalise pas en aveugle. Éviter un achat coûteux surtout en pleine bulle immobilière est le premier conseil. Calculer précisément le revenu net obtenu qui sera rapporté au prix d’achat du bien augmenté des frais notariés (2 % pour le neuf et 6 à 7 % sur l'ancien) et comparé à un placement mobilier tel qu'une assurance vie sur un fond en euros (pas en unité de comptes), placement qui procure actuellement du 3.5 % net. L’immobilier bien choisi doit offrir, lui aussi, un rendement net minimum de 3.5 % pour être compétitif.
    Selon l'observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des prêts immobiliers sont actuellement historiquement bas (3,23 % en moyenne hors assurance). Comme il est préférable d'emprunter pour acheter même si l'on possède le capital, il est également utile de prospecter dans l’immobilier ancien pour effectuer un comparatif en privilégiant la qualité de l’emplacement quitte à réaliser des travaux en profitant, le cas échéant, d'une subvention de l'Anah. (Agence Nationale de l'Habitat).
     


     

     



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