Les diagnostics immobiliers obligatoires avant une vente

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Les diagnostics immobiliers obligatoires avant une vente d'un bien sont regroupés dans un dossier unique appelé DDT (Dossier de Diagnostic Technique) que le notaire doit annexer à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement.
Ils concernent les locaux à usage d'habitation ou les locaux à usage mixte professionnel plus usage d'habitation.

 

 

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Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers étant devenus obligatoires, il faut s'adresser à des professionnels sérieux qui prennent le temps de le réaliser en possédant une bonne expertise.

Dans le passé, il était difficile de trouver et de vérifier la validité des certifications des diagnostiqueurs immobiliers.
Le portail développement durable.gouv propose un annuaire officiel des certifications diagnostiqueurs. Les diagnostics immobiliers doivent faire l'objet d'un contrôle impartial, indépendant et être conformes à la réalité.

De nombreux professionnels constatent que ce site portail développement durable.gouv n'est pas mis à jour. Des diagnostiqueurs pourtant certifiés ne sont pas référencés, certaines entreprises n'exercent plus, d'autres n'ont pas leurs certifications mises à jour, mais figurent toutefois dans la liste proposée par le Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement.

Un rapport de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (11 8 2014), note que les diagnostiqueurs respectent en majorité toutes leurs obligations professionnelles (formations, certifications, assurance professionnelle).

 

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1. Dossier notaire DDT 

Les différents diagnostics sont regroupés dans un document unique : le DDT

Depuis le 1er novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un document unique, le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement, mais aussi être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel (bilan énergétique, plomb et état des risques technologiques et naturels).

Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être rédigé par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui est couvert par une assurance couvrant sa responsabilité (Type AFAQ-AFNOR, Bureau Veritas certification, etc.).

Le DDT (dossier de diagnostic technique), dans un louable souci de protection du consommateur, en matière de vente de bien immobilier porte une appréciation sur la présence de matériaux contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites lorsque le logement se trouve sur une zone infestée comme l'Aquitaine, sur les risques naturels et technologiques, sur les niveaux de performances énergétiques (quantité d'énergie consommée et impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre) et sur la fiabilité des installations de gaz raccordées au réseau.

Quels sont les différents diagnostics immobiliers regroupés dans le DDT ?

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente d'un bien sont regroupés dans un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). 

 

2. Attestation à fournir 

Que doit fournir le diagnostiqueur au vendeur du bien immobilier ?

À la demande du propriétaire du bien diagnostiqué, le diagnostiqueur immobilier est, dans l'obligation de lui remettre une attestation dans laquelle seront expressément précisés :

  •  qu'il bénéficie d'une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle (RCP)
  •  que les différents diagnostics immobiliers seront effectués par une personne formée et certifiée
  •  que pour réaliser ces diagnostics immobiliers, un matériel adapté sera utilisé

 

3. Tous les diagnostics 

Quels sont les différents diagnostics techniques immobiliers?

      •  Diagnostic Amiante : Recherche de matériaux contenant de l'amiante dans les habitations, locaux commerciaux
      •  Loi Carrez : Calcul de la superficie habitable d'un bien immobilier, autrement appelé certificat de superficie ou métrage
      •  DPE Le Diagnostic de performance énergétique est le calcul de la déperdition d'énergie d'un bien immobilier, il donne les consommations énergétiques du bâtiment et les gaz à effet de serre émis
      •  DTG Diagnostric Technique Global obligatoire pour tous les immeubles de plus de 10 ans ou ceux soumis à une procédure d'insalubrité
      •  Diagnostic électrique : État de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles de plus de 15 ans
      •  État des risques naturels et technologiques. Information des locataires et acquéreurs sur les risques naturels et technologiques majeurs
      •  État intérieur de l'installation au gaz : Contrôle de la sécurité de l'état de l'installation gaz
      •  État du bâtiment relatif à la présence de mérules des champignons lignivores qui dégradent le bois en présence d'humidité
      •  Diagnostic Plomb : Recherche de plomb dans les peintures
      •  Diagnostic Radon Certaines zones en France possèdent un potentiel radon un gaz radioactif et inodore cancérigène
      •  Diagnostic SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) est un constat dressé par un diagnostic immobilier avant mise en copropriété d'un immeuble. Certifie l’état de décence et de salubrité d’un logement ou d’un immeuble
      •  État du bâtiment relatif à la présence de termites : Recherche de la présence de termites dans le bâtiment qui dégradent le bâti 
      •  Assainissement autonome non raccordé au réseau collectif
      •  Constat de Diagnostic Immobilier de Robien pour logement ancien destiné à être loué

 

4. Textes réglementaires 

Le tableau des différents textes réglementaires concernant les diagnostics immobiliers

 

Diagnostic

Texte de référence

Amiante

Code de la santé publique: articles L 1334-14 et suivants, arrêtés du 22/08/2002 et du 2/12/2002, décrets du 29/07/04 et du 5/09/2006
Décret 2001-840 du 13/09/01. Arrêté du 28/11/97. Arrêté du 15/01/98. Arrêté du 24/12/01. Arrêté du 02/01/02. Arrêté du 22/08/02.
Circulaire n°98-589 du 25/09/98

Mesurage

Loi Carrez. Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965. Loi n°96-1107 du 18/07/1996. Décret n°97-532 du 23/05/1997

DPE

Loi du 9/12/04, CCH, articles L 134-1 à L. 134-5, décret du 14/09/2006, arrêté du 15/09/2006, décret du 21/12/06, arrêtés du 15/09/2007

DTG

Loi SRU du 21/11/2000

Electricité

Loi ENL du 13/07/2006; CCH, art. L. 134-7 décret du 22/04/08 arrêté du 8/07/2008

ERNMT

Loi du 30/07/2003, Code de l'environnement, articles L. 125-5 et R. 125-23 à R. 125-27 Arrêté du 13/10/2005

Gaz

Ordonnance du 8/05/05, loi ENL du 13/07/06, CCH, articles L. 134-6 à 9  décrets du 14/09/06 et du 21/12/06  arrêté du 6/04/2007

Merules

Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

Plomb

Code de la santé publique articles 1334-1 à 13 décret du 25/04/2006, Arrêté du 25 avril 06 au CRPE décrets des 5/09/06 et 21/12/2006. 

Radon

Ordonnance n° 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire 

SRU

Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain
Décret nº 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l’habitation

Termites

Loi du 8/06/99, CCH, articles L. 1334 à 6 et R. 133-1 à 7 décret du 3/07/2000, circulaire du 23/03/01 décrets des 5/09/2006 et 21/12/2006  arrêté du 29/03/2007 du code de la construction et de l'habitation

De robien

Loi 2003-590 du 02/07/03 (art. 91)
Décret 2003-1219 et Arrêté du 19/12/2003 (JO du 21/12/03)

 Le diagnostic immobilier De Robien a été remplacé par le Constat Scellier

  • Loi Carrez

    Mesurage loi Carrez : pour déterminer la vraie surface

    Elle ne s'applique qu'au appartements

    Depuis le 19 juin 1997, tous les vendeurs de lots en copropriété doivent certifier à leurs acquéreurs la superficie du bien vendu. La loi nº 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi « Carrez » et son décret d'application nº 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la partie privative d'un lot de copropriété, a ainsi renforcé la protection des acquéreurs.

    La loi et son décret d'application sur les biens concernés.

    La loi « Carrez » ne s'applique qu'aux lots de copropriétés quelle que soit leur affectation : usage d'habitation, local professionnel, boutique ou usage mixte. Sont concernés en matière de logements les appartements et les villas insérés dans des groupes d'habitations en copropriété. (Modification de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété).

    Astuce Les surfaces prises en compte.

    Toutes les surfaces des planchers des locaux clos et couverts, de mur à mur, après déduction des surfaces occupées par l'épaisseur des murs et cloisons, des marches et cages d'escalier, des gaines et des embrasures des portes et fenêtres. Les placards rangements intégrés et remises sous une hauteur de plafond identique sont comptabilisés, mais tous les locaux, parties d'immeuble et combles dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisés dans le résultat de la surface « CARREZ ».

    L'obligation de mesurage ne s'applique pas :

    Aux annexes du logement telles que les caves, celliers, garages, balcons, loggias, emplacements de stationnement.

    Aux locaux d'une superficie inférieure à 8 m2.

    Aux logements neufs dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à construire (le promoteur est tenu d'indiquer les différentes surfaces SHON, SHOB, surface habitable.)

  • Qualigaz

    Un certificat Qualigaz est-il  obligatoire lorsque l'on passe chez le notaire ?

     

    Lors de la vente d’un bien immobilier, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente d'un bien sont regroupés dans un document unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Lorsque des travaux concernant le gaz ont été réalisés, il est impératif que toute installation neuve, modifiée ou complétée ait reçu un certificat de conformité Qualigaz. En l’absence de diagnostic gaz remis lors de la vente le vendeur ne pourra être exonéré de la garantie pour vice caché.

    Il pourra également être, si l’installation le requiert, condamné à payer les travaux de mise en conformité. Dans tous les cas, la vente conserve sa validité. Il est donc fortement conseillé de posséder un certificat Qualigaz pour s’affranchir de litiges ultérieurs.

     

    La norme NF P45-500

    Depuis le 1er juin 2013, (date dapplication ainsi que la modification de l'arrêté du 24 aout 2010 contenant en annexe le modèle du rapport de visite), la norme NF P45-500 dans sa nouvelle version précise le rôle des différents acteurs concernés (opérateurs de diagnostic, bailleurs sociaux, distributeurs de gaz, syndics d'immeubles, clients de l'installation). Elle définit l'anomalie concernant les VMC gaz équipant les immeubles collectifs. Elle abaisse les seuils de monoxyde de carbone pour les appareils raccordés et le traitement des DGI (Danger Grave et Immédiat) signalés pour des installations alimentées par une ou plusieurs bouteilles de gaz. Le but est d'interdire les robinets gaz munis d'abouts porte caoutchouc non démontables et des tubes souples à base de caoutchouc sur les installations alimentées par réseaux.

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