Marche à suivre : renégocier ou racheter son prêt immobilier

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La marche à suivre pour renégocier ou racheter son prêt immobilier est simple. Vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant d'accepter ce prêt. Passé ce délai, vous avez jusqu'à la fin de la période de validité de l'offre de prêt (30 jours minimum) pour l'accepter.

Tant que vous n'avez pas accepté, aucune somme ne peut vous être réclamée ni être débitée sur votre compte.

Sommaire

 

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L'acceptation du prêt


Pour valider le prêt, vous devrez renvoyer l'offre signée par courrier, car c'est le cachet de la Poste qui atteste que le délai de réflexion de 10 jours a été respecté.


Lorsque vous aurez accepté le prêt, le déblo­cage des fonds se fera, soit à la signature de l'acte notarié pour une vente clés en main, dans le cas d'un logement achevé, soit au fur et à mesure de l'avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un loge­ment à construire. Dans ce cas, vous conservez l'ini­tiative du déblocage des fonds.

La non-obtention d'un prêt bancaire doit faire l'objet d'une condition suspensive qui vous libère obligatoirement de l'engagement que vous avez pris avec un vendeur ou un constructeur.

Vous serez alors remboursé intégralement des som­mes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pra­tique, ce délai est souvent plus long, de l'ordre de deux à trois mois.

 

1. L'offre de crédit 

Sachez enfin que, même si vous avez accepté l'offre de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction se réalise dans les 4 mois suivants votre acceptation. Passé ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser les som­mes que le prêteur vous aura déjà versées. Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais d'étude dont le montant est variable selon les banques, mais qui peut être négocié.
La condition suspensive ne joue pas, bien évi­demment, si dans l'avant-contrat, vous écrivez de votre main que vous renoncez à recourir à l'emprunt pour financer votre achat (si vous achetez comptant).

Informations indispensables figurant sur l'offre de crédit

La date

Le bien financé

L'identité des parties et le cas échéant de la caution

Le montant du crédit

La nature du prêt

Son objet (acquisition d'un appartement neuf ou ancien, d'une maison en résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire).

Les modalités du contrat (les modalités du prêt) : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.

La durée de validité de l'offre. En règle générale, il n'y a pas de perception de frais si l'opération ne se réalise pas.

 

2. La loi Scrivener 

La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a été votée pour protéger les emprunteurs d'une trop grande précipitation afin de leur laisser le temps de la réflexion (Article L 312-1 et suivant du code de la consommation) par la mise en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion de 10 jours et la possibilité de se désengager sans dommage.

La loi Scrivener protège le consommateur contre les dangers du crédit, pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et s’applique, à toutes les personnes recourant à des prêts concernant l’accession à la pro­priété (achat d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, etc.).

Elle concerne tous les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21343 €, peu importe le but de l’opération logement ou investissement. À la suite d'un entretien d'information, l'établissement de crédit vous propose un crédit en vous adressant par courrier une offre préalable de prêt. Cette proposition de crédit doit préciser, outre les informations permettant d'identifier les parties :

N. B. Dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. Dans l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux.

Les assurances exigées par la banque (assurance – DI — décès invalidité) et de l'ensemble des frais que l'emprunteur aura à supporter (frais de dossier, commission, frais d'acte hypothécaire, assurance, etc.) Le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., taux effectif global, c’est-à-dire le taux final tout compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier et les primes d’assurance. Le taux effectif global ou coût réel tient compte du taux d'intérêt du crédit demandé.

3. Établir son plan 

II n'existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude objective et approfondie qui permettra de servir au mieux vos intérêts et ceux de vos proches. Votre plan devra être construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de rem­boursement (revenus moins taux d’endettement).

 

4. L'apport personnel 

II peut être constitué par vos économies personnelles.

Plus les prêts auxquels vous pouvez prétendre : Le prêt à taux zéro, les prêts d'épargne logement ou encore les prêts à faible taux d'intérêt : prêt 1 % logement. prêts des caisses de retraite, des CAR, peuvent être assimilables à un apport (n’oubliez pas que ces prêts devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier d'un prêt à taux zéro ne vous empêche cependant pas de posséder un apport personnel constitué par vos économies propres.

L'apport personnel en général le produit d'un Plan Épargne Logement est un bon moyen pour le banquier de juger de votre capacité à économiser, une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rembourser votre emprunt.

Point positif, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d'intérêt que votre banque pourra vous proposer.

 

5. Taux d'endettement 

Votre capacité de remboursement. C'est le montant maximum des remboursements que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers, mais aussi les prêts à la consommation éventuels.

Calculez le taux d'endettement acceptable.

Pour éviter les situations de surendettement, un emprunteur ne doit en général pas consacrer plus de 30 % de ses revenus au remboursement de ses divers emprunts. C'est donc à partir de cette analyse que la ban­que pourra évaluer votre capacité de remboursement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu'elle pourra vous consentir. Il est possible d'établir un plan de finance­ment sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement, cet allongement augmentera le coût total du crédit.

Prêts immobiliers : conseils Les assurances et les garanties liées à l'emprunt.Grâce au crédit, vous pouvez acquérir un bien par anticipation sur vos gains futurs. Les banques ne prêtent cet argent qu'après avoir mis de leur côté toutes les chances de recouvrer leurs créances (d'être remboursées) car la vie est longue et les aléas toujours possibles lorsque les crédits sont de 35 ans ou de 50 ans par exemple. C'est la raison pour laquelle vous devez souscrire une assurance de groupe qui couvre emprunteur et prêteur.

 

6. Assurances et garanties 

Garanties décès, invalidité, incapacité de travail.

L'assurance souscrite rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur. En cas d'incapacité temporaire de travailler ou d'invalidité, l'assureur prend à sa charge la totalité ou une partie des mensualités du prêt. La souscription de cette assurance est conditionnée par votre morphologie, votre état de santé et votre âge, elle est généralement indispensable à l'obtention de votre prêt immobilier, un questionnaire sur l'honneur est constitué lors de la création du dossier de financement, mais attention gare aux fausses déclarations ou omissions, les assureurs seront intraitables en cas de manquement. Cette assurance garantit la sécurité de vos proches (conjoint et enfants. Il est préférable de prendre la garantie la plus étendue possible.

L'assurance perte d'emploi.Elle reste facultative même si les banques et organismes conseillent fortement d'y souscrire.

2 formules d’assurances perte d’emploi existent :

  •  La première assurance perte d'emploi consiste à prévoir le report des échéances en fin de prêt, celles-ci resteront à la charge de l'emprunteur. C’est la formule la moins intéressante pour l'em­prunteur
  •  La deuxième assurance perte d'emploi, théoriquement proposée seulement aux emprunteurs de moins de 55 ans, elle consiste à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de perte d'em­ploi involontaire, selon les conditions définies par le contrat.
    Mais cette sécurité comporte quelques gardes fous : un délai de franchise pendant lequel vous devrez faire face seul à vos échéances et une prise en charge des mensualités pour une durée qui est limitée dans le temps.
    C’est la formule qui présente le plus d’intérêt pour l'emprunteur et aussi la plus répandue.Les garanties de la banque :La banque peut demander la prise soit d'une hypo­thèque sur le bien, soit d'un privilège de prêteur de deniers, soit une caution. En cas de pro­blème financier et en absence d’accord amiable avec la banque, celle-ci pourra saisir le bien hypothéqué, le faire ven­dre aux enchères et se payer en priorité.
    Cette prise d'hypothèque devra se signer obligatoirement chez le notaire et entraîne des frais d’hypothèque. Ces frais d'hypo­thèque seront réduits si vous avez recours à un prêt conventionné, à un prêt PAS, ou à un prêt d'épargne logement.

 

7. Remboursement anticipé 

Le remboursement anticipé du prêt bancaire. Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Il est préférable dès le départ de négocier la réduction (50% sont rapidement obtenus) l'idéal étant la suppression de ces pénalités de remboursement.

Prêts immobiliers : conseils Les bonnes adresses pour tout problème lié aux prêts bancaires.

AFUB (Association Francaise des usagers de banque).

C'est la référence des associations de défense des usagers bancaires.

L'ergonomie du site est simple mais le contenu est très riche en informations (documents pédagogiques, classement des banques, etc) et surtout une permanence téléphonique : 04 43 66 33 37. www.afub.org

Nous consulter si vous souhaitez des aides et conseils pour d'autres liens relatifs aux prêts immobiliers.

 

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