Prêts immobiliers le courtier, le prêt à taux zéro

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      Le courtier en prêts immobiliers.

    Pour financer votre crédit, vous pouvez faire appel à un courtier en prêts immobiliers qui présentera votre projet à diverses banques « partenaires » et négociera les meilleurs taux et en terme d'assurances. Ce professionnel informé des meilleures offres bancaires vous proposera le montage le mieux adapté à vos besoins (Plan Epargne Logement, Prêt d'Accession Sociale, Prêt Conventionné.etc.)
    Il est préférable de choisir un  courtier dans les structures nationales et qui grâce à des volumes traités ont une grande puissance de négociation. Même si de nombreuses offres sont proposées sur Internet en ligne, un contact physique est préférable pour traiter en direct avec un conseiller proche de votre domicile qui vous assistera au mieux de vos intérêts.

      L’aide de la Caisse d’Allocations familiales.

    Le versement de l'Aide personnalisée au logement PL ou de l'Allocation logement.
    Vous pouvez bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) si vous avez contracté un Prêt à l’accession sociale (PAS), pour l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans amélioration, agrandissement ou aménagement de votre logement. Si vous avez contracté un prêt du secteur libre, vous pouvez bénéficier de l'Allocation Logement (AL).
    La CAF calculera le montant de votre prestation de logement en tenant compte de différents facteurs :

    • Les ressources de votre foyer.
    • Le nombre d'enfants et autres personnes à charge
    • Votre lieu de résidence.
    • Le montant de la mensualité de remboursement du prêt (toutefois dans la limite d'un certain plafond).

    Les modalités de versement :

    L’Aide Pour le Logement n’est pas versée directement, car c'est votre organisme de crédit qui reçoit l'APL et la déduit à la source du montant de vos mensualités.
    En ce qui concerne l'Allocation au Logement à caractère Familial (ALF), intéresse les personnes qui n'entrent pas dans le champ d'application de l'APL et qui ont des enfants -nés ou à naître- et certaines autres personnes à charge ou bien qui forment un ménage marié depuis moins de cinq ans, le mariage ayant eu lieu avant les 40 ans de chacun des conjoints.
    Pour l'ALS (l'Allocation de Logement à caractère Social) s'adresse à ceux qui ne peuvent bénéficier ni de l'APL ni de l'ALF, l'allocation peut également être versée directement à votre organisme de crédit en cas d'accord conjoint conclu entre ce dernier et vous-même. Vous pouvez vous renseignez-vous auprès de votre organisme verseur des prestations familiales ou vous connecter sur Internet www.caf.fr. pour évaluer l'aide dont vous pouvez bénéficier.

      Le nouveau prêt à taux zéro.

    Le Prêt à taux zéro (PTZ) est dû à une initiative du gouvernement visant à aider les Français disposant de revenus modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale. Le Prêt à taux zéro (PTZ) est une « avance remboursable ne portant pas d'intérêt ».

    Le nouveau prêt a taux zéro est ouvert à l'acquisition d'un logement neuf ou ancien sans condition de travaux. C’est un prêt consenti sans intérêt pouvant être couplé avec un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ou un Prêt Conventionné (PC). Il permet de financer l'acquisition de sa résidence principale qu'il s'agisse • d'une construction neuve ou ancienne.
    • d'un terrain et d'une construction.
    Le logement devra satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité définies par décret (loi de finances 2005).

    Les conditions pour bénéficier du prêt à taux zéro. Pour l'acquéreur d'une résidence principale : ses revenus ne doivent pas dépasser un plafond variable en fonction du nombre de personnes vivant au foyer et de la localisation géographique du logement.
    L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années sauf en cas de déménagement pour raisons professionnelles et si le logement est vendu, précédemment acquis avec un prêt à 0 %.

      Les prêts du secteur libre.

    Le prêt relais

    Le principe de base est le suivant : pour acheter votre nouveau logement, vous avez besoin de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle. Le prêteur va donc avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt-relais, c'est-à-dire d'un prêt dont le remboursement ne porte que sur les intérêts. Celui-ci est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien.

    En pratique,  faire coïncider la date de la vente d'un bien dont vous êtes propriétaire avec celle de l'achat s'avère difficile. Le 1er réflexe consiste souvent lorsque l'on est propriétaire de sa résidence principale à essayer de vendre d'abord le bien existant afin d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l'achat de votre nouveau bien. Le prêt-relais aide à passer ce cap.

      Les prêts du secteur aidé et prêts réglementés.

    Bénéficiant d'une aide de l'Etat ou d'une régle¬mentation spécifique, les prêts répondent, selon le cas, à des règles d'attribution (revenus, surface, composition de la famille, secteur géographique de résidence...).

     Ils vous permettent :

    • L'acquisition de droits de construire ou d’acquérir des terrains destinés à la construction,
    • L'acquisition ou la construction d'un loge¬ment,
    • De faire réaliser des dépendances.

      Le prêt Pass-travaux.

     Le Pass-Travaux

    Le 1% Logement devient action logement, il est la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC). Il alimente le Pass-Travaux qui aide à financer les travaux de remise en état, d’entretien et d’amélioration d'une résidence principale, que l'on soit propriétaire occupant, locataire ou même copropriétaire.

    Important : depuis le 01 janvier 2009. Le traitement de l'ensemble des PRETS PASS-TRAVAUX ®, y compris ceux pour copropriétés dégradées, est suspendu. Les CIL/CCI n’acceptent plus de dossier de demande de PRET PASS-TRAVAUX ® envoyé par courrier - ou saisi en ligne – depuis le 6 décembre 2008 (le cachet de la poste ou le récépissé d'envoi électronique faisant foi).

    Voir site pass-travaux : http://www.passtravaux.fr/

      Le Prêt Conventionné.

    Sans conditions de plafond de revenus, il permet de financer jusqu'à 100 % la construction de votre résidence principale ou d'effectuer une acquisition dans le neuf ou dans l'ancien. Il peut également financer un investissement locatif dans l'ancien, à la condition que cette résidence principale corresponde à certaines normes minimales de surface et de prix au mètre carré. Le prêt conventionné permet aussi de financer l'agrandissement par extension ou par surélévation d'un logement existant et également les travaux d'amélioration d'un logement construit depuis plus de 10 ans.

     
    Durée égale ou inférieure à 12 ans
    Durée supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans
    Durée supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans
    Durée supérieure à 20 ans
    PC à taux fixe
    6,45 %
    6,65 %
    6,80 %
    6,90 %
    PC à taux révisable
    6,45 %
      Le Prêt à l'Accession Sociale (ou PAS).

    Il s’agit d’un prêt conventionné qui est soumis aux mêmes conditions (normes minimales de surface d'habitabilité en fonction de la composition de la famille), il peut financer le même type d'opération.
    Le Prêt à l'Accession Sociale ouvre droit à l'APL, sous réserve du respect de certaines conditions.
    Le Prêt à l'Accession Sociale est attribué sous conditions de ressources des ménages. Le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l'année n-2 ou n-1 (réglementation identique que le prêt à taux zéro)
    Vos propres économies ou des prêts complémentaires à faible taux comme un prêt épargne logement, un prêt patronal, un prêt des caisses d'allocations familiales, un prêt de la mutualité sociale agricole, un prêt de caisse de retraite au taux inférieur à 5 %, un prêt complémentaire aux fonctionnaires ; dans certaines situations familiales un prêt du département, un prêt relais consenti dans l'attente de la vente d'un autre bien, ou un prêt à taux zéro peuvent compléter un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt à l’accession sociale (PAS). Les PAS peuvent être à taux fixe ou à taux variable. Le taux d'intérêt varie en fonction de la durée du prêt, de l’apport personnel et du montant de l’emprunt. Sa durée peut varier de 10 à 25 ans maximum (certains établissements la limitant à 20 années).

     Le 1% logement.

    Le 1% Logement pour l'achat dans le neuf
    Le bénéficiaire du logement doit en être le premier occupant ou être en mobilité professionnelle.
    Conditions de l'opération
    Le prêt 1% doit intervenir au plus tard
    dans le délai d'un an après la délivrance du certificat de conformité ou dans les trois mois de la première occupation
    Le montant du prêt est versé au promoteur ou à l'emprunteur (via le notaire).(*) Hors compléments de prêt. Si les deux conjoints travaillent dans une entreprise assujettie à la participation des employeurs à l'effort de construction, chacun peut demander un prêt 1% Logement. Les deux prêts réunis ne devront pas dépasser le montant maximum, compléments de prêt inclus.
    Complément de prêt
    Un complément de prêt, au-delà des montants ci-dessus, peut être obtenu dans les cas suivants :
    Catégorie d'emprunteur ou primo-accédant  Plafonds de ressources 
    <100% plafonds PAS < 170% PAS >170% PAS  . Plus de 2 enfants à charge 4 800 € 3 200 € 1 600 € .Mobilité professionnelle  .Label Qualitel 1 600 €
     

     Le prêt bancaire.

     Le prêt conventionné

     Le prêt conventionné peut être accordé par toutes les banques ou établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, sans condition de ressources. Il donne lui aussi droit à l’APL.

     L'emprunt à taux fixe.

    Emprunter à taux fixe ou à taux variable ?
    Avec un prêt à taux fixe, le taux de votre crédit est fixé dès le départ. Avec un prêt à taux variable, il existe une incertitude, car le taux du crédit évoluera, à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice de référence reflétant lui-même les taux d'intérêt sur les marchés financiers. Un taux variable permet de profiter d'un taux plus attractif que celui en vigueur au départ sur un crédit à taux fixe. Avec le risque de payer plus cher si le taux variable augmente beaucoup pendant la durée du prêt.
    Lorsque le taux d'intérêt varie, cela modifie soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit, selon ce que prévoit le contrat de prêt. Pour limiter les risques, au cas où l'indice augmenterait de manière importante, certains crédits à taux variable prévoient que le taux d'intérêt ne pourra dépasser un plafond. Ce sont des prêts dits « capés ».

      L'emprunt à taux variable : Le prêt in fine.
    Le principe de ce prêt in fine est simple : pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit. A l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. Le prêt in fine a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs.
      Le Plan d’Épargne Logement (PEL).

    Après une période d'épargne minimale, vous pouvez obtenir des prêts à des conditions (taux) particulièrement avantageux. Le principe est simple ; votre épargne génère des intérêts et des droits à prêts cumulables et transmissibles entre membres d'une même famille sous conditions. Vous pouvez emprunter jusqu'à 23 000 € avec un CEL et jusqu'à 92 000 € dans le cadre d'un PEL.
    Tout particulier peut ouvrir un PEL dans une banque ou un établissement financier ayant signé une convention avec l’État.
    Taux et calcul des intérêts des PEL, calcul de la prime d’État, fonctionnement du PEL, droit à prêt et taux des prêts immobiliers.
    PEL : phase d’épargne
    Elle se décompose en deux étapes :
      Une phase d’épargne, pendant laquelle le souscripteur alimente son compte sous forme de dépôts réguliers
      Une phase de prêt : la durée et le montant du prêt dépendent des droits acquis au cours de la première phase.
    PEL : Unicité
    Il ne peut être ouvert qu’un seul PEL par personne et sans condition d’âge. Des parents peuvent ouvrir un plan au nom de leur enfant mineur.
      La phase d’épargne
    La phase d’épargne ouvre droit à des intérêts et à une prime versée par l’État. Le montant du prêt est fonction des intérêts acquis. Les sommes épargnées sont bloquées pendant toute la durée du prêt.
    PEL : conditions d’ouverture
    L’ouverture d’un PEL suppose un versement initial minimum de 225 € puis des versements périodiques d’un montant annuel d’au moins 540 €. Dans tous les cas, le montant total des dépôts ne doit pas dépasser 61.200 €.
    En cours de PEL, le souscripteur peut diminuer ou augmenter les versements ou effectuer des versements exceptionnels, dans la limite des plafonds.
    PEL : durée
    Le PEL est bloqué pendant 4 ans. Un retrait anticipé fait perdre les avantages du plan. Un PEL venu à terme au bout de ces 4 années peut être prorogé sans pouvoir être supérieur à 10 années. Les versements périodiques se poursuivent entre la 4e et la 10e année et continuent à générer des intérêts.
    Que se passe-t-il au bout des 10 ans ?
    Une fois le compte clos (plan non prorogé ou ayant atteint 10 ans), contrairement à ce que pourra vous dire votre banquier, le retrait des fonds n’est pas obligatoire, le droit à prêt est maintenu, mais il n’est plus possible de faire de versements ni d’acquérir des droits supplémentaires à prêt. La rémunération d’un compte clos est de 2%.
    À noter : les prélèvements sociaux sont dus lors du dénouement du contrat.
    PEL : Plafonnement de la prime d’État
    En plus du rendement du PEL, dont le taux dépend de la date d’ouverture du plan, l’État verse une rémunération supplémentaire (prime d’État).
    PEL : La phase d’emprunt :
    Le prêt : Les limitations le prêt souscrit doit servir à :
    L’acquisition d’une résidence principale 
    La construction, l’extension de l’habitation principale
     L’acquisition d’un local à usage commercial ou professionnel (si le local constitue la résidence principale de l’emprunteur)

      Le Compte Epargne Logement (CEL).

    Le Compte d'épargne logement (CEL) fonctionne comme un livret d'épargne. Son taux de rémunération est inférieur à celui d'un Livret A. Son avantage principal est d'obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement d’une habitation, auxquels se rajoute une prime de l'État.

    Le Compte d'épargne logement (CEL) fonctionne exactement comme un livret d'épargne. Son taux de rémunération est inférieur à celui d'un Livret A, mais il permet d'obtenir des crédits à taux préférentiels pour le financement d’un logement, auxquels se rajoute une prime de l'État (d'un montant minimum de 1.144 €).

    Il est possible de placer ou de retirer de l'argent librement en respectant un solde minimum et maximum. Les intérêts sont soumis à cotisations sociales et sont exonérés d'impôt sur le revenu. Le CEL permet ainsi de se constituer une épargne flexible.

    Le solde maximum du livret est de 15.300 euros qui ne peut être dépassé uniquement que par le total annuel des intérêts. La rémunération du CEL est actuellement fixée à 1,25 % par an — hors prime — depuis le 1er février 2011.

    Lien vers un site indiquant les taux du livret A et des livrets règlementés.

     Liens utiles
    Lien vers l'association francaise des usagers de banque AFUB
     Par respect pour l'environnement, merci de n'imprimer cette page qu'en cas de nécessité. Pourquoi ?
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