Prêts immobiliers : conseils

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Analyser le projet

Estimer le coût réel du logement et examiner votre projet.

  • Réfléchir objectivement sur vos capacités de rembourse­ment en fonction de vos revenus et faites preuve d’anticipation (exemple : si une aide dont vous bénéficiez à l’heure actuelle peut disparaître par la suite ou si un crédit en cours se terminera prochainement).
  • Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation per­sonnelle et familiale pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé par l'État
  • Faire le compte de votre épargne, ne pas omettre d'utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d'intérêt.
  • Les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.
  • Évaluer votre projet et conserver une épargne de précaution. Il est toujours bon de pouvoir faire face aux éléments imprévus (chaudière en panne, appareil ménager à remplacer, panne voiture, etc.).

 

Prendre conscience de l'engagement

Financer par un ou plu­sieurs crédits l'achat d'un logement ou la réalisation de travaux est une opération importante qui vous engage pour de nombreuses années, il est donc important de :

 

  • Comptabiliser tous les frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier qui se rajouteront au prix de vente (voir plus bas rubrique coûts annexes)
  • Comptabiliser tout ce que vous coûteront les travaux éventuels : Études, bilan thermique, main-d'œuvre, matériaux. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs professionnels sérieux, étudiez les devis, demandez les détails sur les différents coûts.
  • Calculer le prix réel de vos travaux (sans déduire les aides). C’est ce que vous aurez à avancer qui est à chiffrer, car le crédit d’impôt ne bénéficie au contribuable que l’année suivante.
  • Lister à l'aide des rubriques Picbleu les différentes aides auxquelles vous avez droit. Montez un dossier et déposez les demandes d'aides aux structures compétentes.
  • Informez-vous grâce au site Picbleu sur le Prêt à taux zéro (premier achat immobilier).
  • Consultez plusieurs banques et faites jouer la concurrence.

Pour des travaux d'amélioration, n’hésitez pas à mettre en avant le fait que votre solvabilité sera améliorée par les économies d’énergie que vous ferez, vous pouvez proposer de rembourser votre emprunt à hauteur de vos futures économies d’énergie.

Une fois les travaux finis, suivez vos consommations et vérifiez que les économies ont bien lieu.

 Des taux en hausse

Depuis une quinzaine d'années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé, mais depuis décembre 2016 les taux ont remonté.

Depuis une quinzaine d'années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé. Mi 2013, les taux de crédits se négociaient dans une fourchette de 3.20 % sur 15 ans, 3.45 % sur 20 ans, à 3.60 % hors assurance pour les courtiers en ligne en juin 2012 et pour le circuit traditionnel TAUX MOYEN * 3.61 % TAUX MOYEN dans le neuf- 3.63 % TAUX MOYEN dans l'ancien 3.58 % -DURÉE MOYENNE DES PRÊTS 17.1 ans - 205 mois COÛT RELATIF MOYEN 3.85 années de revenus-

*(taux nominal hors assurances et sûretés).

Au premier semestre 2013, les taux de crédit étaient à un niveau exceptionnel, plusieurs facteurs indiquaient une stabilité pour les mois à venir : le taux de l’OAT 10 ans à 1,80 %, la politique de la Banque centrale européenne, une concurrence forte entre les banques, combinés à des prix orientés à la baisse permettaient aux acquéreurs potentiel d'obtenir un prêt à taux attractif.

Les meilleurs taux négociés sur 15 ans se situaient entre 2.54 % et 2.70 % ceux à 20 ans étaient inférieurs ou égaux à 3 % et sur 25 ans les taux les plus bas oscillaient entre 2,93 % et 3.20 %.

Au premier semestre 2015, un ménage français pouvaitt facilement emprunter à moins de 3 %, il lui fallait toutefois un apport personnel, idéalement de 20 %. Si le foyer n’était pas endetté, il pouvait même espérer un taux de 2.85 % sur 25 ans, 2.40 % sur 20 ans ou 1.90 à 2.25 % sur 15 ans.

En 2016 moins de 2 %

(source Observatoire Crédit/logement/CSA).

Les conditions pour obtenir un taux intéressant

Posséder un apport personnel de 30 % du montant global de l'opération, avoir un revenu fixe régulier issu d'un CDI (contrat de travail à durée indéterminée). Faire en sorte que cette opération ne dépasse pas 33 % de vos revenus (vos échéances mensuelles ne doivent pas être supérieures au tiers de vos revenus). Cette règle non écrite est plus ou moins appliquée suivant les banques, mais n'oubliez jamais que posséder un toit est appréciable, mais que la vie de tous les jours demande d'autres besoins et donc d'autres budgets à consacrer (loisirs, vacances, activités sportives, etc).

Savoir négocier

Pour faire jouer la concurrence entre les banques, il faut savoir négocier

Négocier au mieux et faire jouer la concurrence entre les banques. Soumettez votre projet à quelques banques et restez toujours courtois, les banques vivent des services qu’elles apportent il est donc normal que ceux-ci soient facturés.

A vous de trouver le bon interlocuteur, une bonne transaction passe par des compromis et surtout une bonne relation humaine basée sur une confiance réciproque.

Il est aussi possible de faire appel à un courtier qui est une sorte de grossiste en matière de crédit qui va négocier pour vous les conditions de crédit auprès de plusieurs banques. Généralement les taux sont attractifs car se sont des spécialistes qui ne seront rémunérés que si l'emprunteur fait réellement affaire avec l'établissement bancaire.

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