Quelle est la durée de vie d'un diagnostic immobilier obligatoire

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Pour la vente ou la location d'une maison ou d'un appartement, le diagnostic immobilier est parfois refusé par le notaire en cas d'erreur ou si sa date de validité est dépassée. Quelle est la durée de vie d'un diagnostic immobilier obligatoire ?

 

SOMMAIRE

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Dossier Diagnostic Technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est rassemblé chez le notaire puis est annexé au dossier de vente.

Les différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires en cas de vente d'un bien immobilier.
Ces diagnostics sont regroupés chez le notaire dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier de diagnostic technique doit être obligatoirement annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire du bien au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d'habitation et professionnel.

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires doivent être rédigés par un professionnel reconnu :

  •  dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité.
  •  souscripteur d'une assurance couvrant sa responsabilité (AFAQ-AFNOR, Bureau Veritas certification, etc.).

 

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1. Risques encourus 

Quels sont les risques lorsque le propriétaire ou le bailleur ne présente pas les diagnostics ?

En cas de non-présentation des diagnostics obligatoires, le propriétaire ou le bailleur fautif ne pourra pas prétendre à une exonération de la garantie des vices cachés.

 

2. Durée de validité 

La validité d'un Diagnostic technique immobilier obligatoire est limitée dans le temps.

Lors de la mise en vente ou location d’un bien, différents diagnostics immobiliers sont obligatoires.

La durée de vie de chaque diagnostic immobilier est différente et pourra être refusé par le notaire s'il constate une erreur ou si la date de validité est dépassée.

 

3. Durée diagnostics 

Chaque diagnostic immobilier a une date de péremption logique qui est fonction de la nature du risque ou de l'état du bien immobilier.

 

 

DiagnosticType de bien Durée de validité
Types ImmeublesVenteLocation
Amiante avant 01 07 1997 Illimitée si négatif Illimitée
Carrez Lôts de copropriété Illimitée *  
Loi Boutin     Illimitée *
    * si absence de nouveaux travaux
DPE Tous immeubles 10 ans  
DTG Copropriété de +15 ans Fixe travaux amélioration  
Electricité installation +15 ans 3 ans  
ERNMT Suivant communes 6 mois avant vente 6 mois
Gaz installation +15 ans 3 ans  
Merules Suivant communes Pas de durée fixée  
Plomb < 1er janvier 1949 Illimité si absence.1 an si positif  6 ans si positif. Illimité si négatif
Radon Communes affectées Valeur informative  
Termites Suivant communes 6 mois  6 mois

  

Amiante

Diagnostic amiante.

La durée de validité du diagnostic amiante dépend du rapport final, si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée du diagnostic est illimitée. Par contre lorsque la présence d’amiante est détectée, le propriétaire doit faire surveiller les états de conservation du bien tous les 3 ans.

Si le repérage de l'amiante a été effectué avant le 1er novembre 2007, le diagnostic n'est pas valable, car avant cette date les diagnostiqueurs n'étaient pas certifiés.
La norme NF X 46-020, publiée en décembre 2008, remplace celle de novembre 2002.

La norme NF X 46-020 est la méthodologie concernant les différentes étapes de la procédure pour le repérage d’amiante avant les opérations qui consistent à l'enlever et la placer en déchetterie avec les produits toxiques (repérages sur chantier, inspections visuelles, sondages, prélèvements, analyses puis rapports).

Le retrait de l’amiante dans la construction est une priorité pour les pouvoirs publics.

 

Loi CARREZ

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du logement sur l'acte de vente. Le vendeur est donc contraint à fournir un métrage précis avec un calcul de la surface qui obéit à plusieurs règles.

Mesurage suivant La loi Carrez et la loi Boutin.

Ces diagnostics sont sans limites de validité, mais si des modifications de la surface ont lieu comme des travaux d’agrandissement ou l'abattement d’une cloison, une nouvelle expertise sera nécessaire.

 

DPE

Diagnostic Performance Energétique (DPE).

Le diagnostic de performance énergétique à communiquer à l’acquéreur du bien ou au locataire lors de la transaction immobilière doit être daté de moins de 10 ans. 

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans, il est obligatoire aux promesses de vente, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique pour la France métropolitaine.

Quels sont les recours en cas d'erreur de diagnostic énergétique ?

Lorsqu'une erreur est détectée, il est possible pour le client de s'adresser au diagnostiqueur pour en discuter, ou à l'organisme qui l'a certifié, car celui-ci est chargé dans une de ses nombreuses missions de gérer les réclamations.

L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) précise que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic énergétique (DPE) qui n'a qu'une valeur informative » ne concerne que les relations entre le vendeur et l'acquéreur. Il est en effet évident que le propriétaire n'est pas le sachant et ne peut donc pas endosser la responsabilité de ce document technique.

Cette disposition n'empêche pas l'acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité (article 1382 du Code civil) dès lors que le diagnostiqueur a commis une faute contractuelle qui lui a causé un dommage. Lorsque la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est avérée, elle ne peut conduire à la nullité du contrat de vente puisqu'il n'est qu'un tiers au contrat.

Le diagnostiqueur pourrait cependant être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice qu'il a subi (si le vendeur a usé de manoeuvres frauduleuses en annonçant sciemment une classe différente que celle qui apparaît réellement dans le DPE par exemple), le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH)  ne fait pas obstacle à l'application des règles de droit commun qui régissent les contrats. Cela peut constituer un dol (article 1116 du Code civil : les manoeuvres sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté) qui est un vice du consentement de l'acquéreur et qui peut alors entamer une action en nullité du contrat de vente.

Ci-dessous la question numéro 9618 à l'Assemblée nationale relative aux erreurs de diagnostic énergétique 5 février 2013 en fichier pdf.

Question 9618 Assemblée nationale relative aux erreurs de diagnostic énergétique 5 février 2013 Portail habitat Picbleu

 

DTG

Le Diagnostic Technique Global (DTG) permet d'information les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble pour envisager le cas échéant la mise en oeuvre d'améliorations dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux.

Le DTG liste les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble notamment ceux qui seront effectués dans les 10 prochaines années et donne une évaluation sommaire de leur coût. 

 

Electricité

Diagnostic concernant l'électricité et la conformité de l'installation électrique.

La durée de validité d'un diagnostic intérieur électrique est fixée à 3 ans.

 

ERNMT

État des risques Naturels et Technologiques.

Ce diagnostic « État des risques Naturels et Technologiques » a une durée de validité de 6 mois.

 

Gaz

L’État de l’installation gaz.

Le diagnostic gaz doit être annexé au compromis de vente. La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz est de 3 ans.

L'état de l'installation intérieure de gaz doit être joint aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente pour toute habitation dont l'installation privative de gaz (naturel ou non) a été réalisée depuis plus de 15 ans.

La durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz est de trois ans. Il ne remplace ni le certificat de conformité intérieure de gaz ni un audit Qualigaz.

Qualigaz : l'organisme de contrôle des installations de gaz

 

Mérules

Le diagnostic mérules permet l'information au futur acquéreur de l'absence de mérules (Serpula Lacrymans) le plus courant ou de champignons lignivores dans les ouvrages en bois. Les champignons dégradent et font pourrir le bois en présence d'humidité (20 à 22 %), en milieu confiné.

 

Plomb (vente)

Diagnostic plomb : constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

La durée de validité du constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est de 1 an, s’il y a détection. Si aucune trace de plomb n’est décelée, la durée reste illimitée.

Si ce constat de risque d’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente.

Diagnostic plomb (CREP Parties communes) : la loi ne prévoit pas de durée de validité pour le CREP parties communes.

 

La loi a fort heureusement imposé le diagnostic immobilier.
Parfois la dégradation est visible comme sur cette photo de peinture au plomb dégradée, mais souvent le risque est invisible sauf pour un professionnel formé et expérimenté : le diagnostiqueur.

Peinture-au-plomb-dégradée-diagnostic-immobilier.jpg

 

Plomb (location)

Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) de moins de 6 ans doit être présenté lors de la signature d’un contrat de location.

Lorsque la présence de plomb s’avère négative, la durée de ce diagnostic reste illimitée.

 

RADON


La désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans la croûte terrestre produit un gaz radioactif : le radon. Ce gaz peut s’accumuler dans les maisons c'est l'un des agents responsables du cancer du poumon, mais loin derrière le dangereux tabac.
Pour diminuer les concentrations du gaz radon dans les logements, il existe des moyens efficaces :

  •  Rendre étanches les murs et les planchers.
  •  Aérer les locaux.
  •  Ventiler les bâtiments, les sous-sols et les vides sanitaires.

 

Termites

Diagnostic de recherche de présence de Termites.

État du bâtiment relatif à la présence de termites (anciennement appelé État parasitaire) : la durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites est de 6 mois (depuis le 23 décembre 2006, après une nouvelle analyse juridique, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement avait considéré que la durée de validité de l'état « termites » devait être de 6 mois).

Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel du bien immobilier.

Le diagnostic immobilier « termites » est obligatoire lorsqu’un bien se situe dans une zone délimitée indiquée comme infestée par arrêtés préfectoraux. Lorsque la présence de termites s’avère positive, elle doit être signalée par une déclaration en mairie.

 

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