Renégocier un prêt immobilier vérifier les erreurs de banque

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Renégocier un prêt immobilier vérifier les erreurs de banque permet d'économiser et récupérer des intérêts indûments perçus par l'organisme bancaire.
En cas d'erreur de votre banque, il est possible de contester un TEG dont le calcul est faux. Il est également possible d'obtenir un meilleur taux grâce au « regroupement de crédits ou prêt global » très intéressants en raison des taux d'intérêts très bas.

 

Sommaire

 

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Renégocier un prêt 

Les établissements financiers sont soumis à des taux historiquement bas, certains clients ayant contracté des prêts à des taux très supérieurs particulièrement dans les années 2007 à 2009 ont intérêt à renégocier leur prêt immobilier.

Depuis quelques années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé. À l'heure actuelle, les taux de crédits se négocient dans une fourchette de 1.5 % à 2 % hors assurance sur 15 à 20 ans (source Observatoire Crédit/logement/CSA). La démarche consistant à renégocier est intéressante même si elle fait parfois grincer les dents de votre banquier.

 

Comment renégocier ? 

Pour renégocier votre prêt 2 conditions doivent être réunies

  •  Le différence de taux entre l'ancien et le nouvel emprunt doit être d'au moins 1 %
  •  La renégociation doit intervenir le plus tôt possible dans l'échéancier de remboursement. Ce second critère important pour racheter un crédit est de na pas avoir dépassé la moitié du remboursement, car la plus grande part des intérêts du crédit sont remboursés en début du prêt immobilier.

Par exemple, si vous avez contracté un emprunt à plus de 4.50 %, le rachat est financièrement très positif. 

 

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1. Le courtier en prêts 

Il est aussi possible de faire appel à un courtier en prêts immobiliers qui est un spécialiste en matière de crédit qui va négocier pour vous les conditions de crédit auprès de plusieurs banques auprès desquelles il possède des accords commerciaux.

Généralement les taux sont attractifs, car il s'agit d'un professionnel qui n'est rémunéré que si l'emprunteur fait réellement affaire avec l'établissement bancaire désigné.

L'appel à Creditum Expertis un service spécialisé permet aux emprunteurs d'un crédit immobilier de récupérer tout ou partie des intérêts indûments perçus par l'organisme bancaire si ce dernier a fait défaut.

 

2. Le spécialiste en prêt 

L'appel à un service spécialisé comme Creditum Expertis permet aux emprunteurs d'un crédit immobilier de vérifier si la banque n'a pas fait d'erreur dans ses calculs de TEG et de récupérer ainsi une partie des intérêts indûments perçus par l'organisme bancaire.

Ce service gratuit est indolore, car il se rémunère sur les sommes récupérées.

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3. Le rachat de crédit 

Le rachat de crédit possède 2 avantages :

- soit profiter des taux d'intérêt bas pour limiter la durée de remboursement,
- soit améliorer le pouvoir d'achat en soldant ses dettes et en diminuant le montant de remboursement mensuel.

Le volet surendettement de la loi Lagarde assouplit les mesures d'interdiction aux foyers endettés non pas pour les inciter à faire un nouveau crédit, mais à grouper différents emprunts et étaler les remboursements afin de baisser le montant des mensualités.

Dans le cas des foyers surendettés, il est conseillé toutefois d'effectuer des simulations et des calculs avant tout engagement auprès d'associations indépendantes afin d'éviter des frais supplémentaires qui au total rendent l'opération moins intéressante avec un taux d'endettement supérieur.

4. Le prêt global 

Le principe de ce montage financier est relativement simple : les ménages endettés s’adressent à un établissement autre que celui qui leur a initialement accordé les fonds.
Ce dernier solde l’ensemble de ces crédits auprès des différents créanciers, même s’ils sont de différentes natures, et les remplace par un nouveau contrat à un taux plus attractif.

Le Prêt global est possible pour pratiquement tous les types de crédits à la consommation et prêts immobiliers.

Sont ainsi éligibles :

  • les crédits travaux,
  • les crédits auto,
  • les prêts personnels,
  • les crédits renouvelables,
  • les découverts bancaires,
  • les emprunts immobiliers sous toutes leurs formes (taux fixe ou variable, avec ou sans hypothèque).

Sont exclus toutes les dettes professionnelles, les emprunts FCC/FICP, de même que les retards de règlement de l’URSSAF ou de la TVA.

 

5. Démarche à accomplir 

La marche à suivre pour renégocier ou racheter son prêt immobilier.

Faire le tour de quelques banques sélectionnées afin de connaître leurs offres (taux, durée,etc.) et les dispositifs qu'elles vous proposent en fonction de votre situation afin de constituer un dossier comparatif. Deuxième étape retourner voir votre banquier pour renégocier l'emprunt directement dans votre banque.

Cette formule que nous vous conseillons permet de vous éviter les complications pratiques liées aux documents à produire, aux démarches fastidieuses et aux pénalités financières que votre banque vous facturera si vous la quittez.
Estimer le coût réel du nouveau crédit et examiner votre projet.


Financer par un ou plu­sieurs crédits l'achat d'un logement est une opération importante qui vous engage pour de nombreuses années, il est donc important de :

  •  Réfléchir objectivement sur vos capacités de rembourse­ment en fonction de vos revenus et faites preuve d’anticipation (exemple : si une aide dont vous bénéficiez à l’heure actuelle peut disparaître par la suite ou si un crédit en cours se terminera  prochainement).
  •  Analysez toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation personnelle et familiale pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé par l'État.
  •  Faire le compte de votre épargne, ne pas omettre d'utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d'intérêt. Les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à  titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.
  •  Évaluez votre projet et conservez une épargne de précaution. Il est toujours bon de pouvoir faire face aux éléments imprévus (chaudière en panne, appareil ménager à remplacer, panne voiture, etc.).
  •  Ne vous engagez pas au-delà de vos possibilités : votre projet de logement est important, mais il ne doit pas occulter tout le reste, parce qu’il faudra continuer à vivre avec de nouveaux remboursements. Prenez en compte tous vos autres besoins (achat  d'équipements, mobilier, appareils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d'énergie, financement du quotidien, etc.) pour ne pas risquer de vous retrouver en situa­tion de gêne ou d'endettement excessif. Sachez que les revenus élevés  ne sont pas épargnés, car il n’est pas rare d’avoir un couple exerçant chacun une profession libérale s’endetter fortement et pour les raisons de la vie (maladie, accident, mésentente, divorce, décès, handicap, perte d’emploi, etc.) se trouver dans des  situations délicates.

 

6. Négocier au mieux 

Faire jouer la concurrence entre les banques. Vous pouvez soumettre votre projet à quelques banques, mais la règle essentielle est de rester toujours courtois, en effet, les banques vivent des services qu’elles apportent et il est donc normal comme toute activité que ceux-ci soient facturés.

A vous de trouver le bon interlocuteur avec qui s'instaurent des relations basées sur le professionnalisme ainsi qu'un respect mutuel, en effet, une bonne transaction passe par des compromis et surtout une bonne relation humaine basée sur une confiance réciproque.

Les contacts humains sont la base de toute relation : ne l'oubliez jamais.
  •  Ne vous dispersez pas : Vous pouvez consulter toutefois plusieurs établissements en ayant fait une sélection raisonnable au préalable.
  •  Plus vous multiplierez les visites et plus vous accumulez des informations moins vous pourrez prendre de décision aisément, voir chapitre « comment faire le bon choix ? ».
  •  Négociez au mieux en restant toujours corrects et en soulignant « l'intérêt » de votre profil financier pour obtenir une réponse écrite.
  •  Les contacts humains sont les bases de toute relation, vous faites votre métier d’acheteur et votre banquier fait son métier de vendeur, aussi restez courtois : c’est une preuve d'intelligence et comme l’a écrit justement Voltaire « la gentillesse est aussi une  qualité de l’intelligence ».
  •  Des avantages peuvent être accordés au niveau des taux, au niveau des primes d’assurances, au niveau des frais de dossier ainsi que sur l'annulation des pénalités prévues en cas de remboursement anticipé.
  •  Vous pouvez demander à remplacer l’assurance proposée par votre banque (en général moins performante) par celle de votre assureur habituel.

 

7. Un bon taux d’intérêt 

L'objectif de la renégociation est d'obtenir un abaissement du taux du prêt et dans le cas d'un ancien prêt à taux variable le passage d'un taux variable ou taux révisable à un taux fixe.

Les taux étant historiquement bas, les anciens prêts variables moins favorables ont intérêt à être transformés en taux fixe à des pourcentages actuels qui ne baisseront certainement plus.

Source : Observatoire Crédit/logement/CSA voir l'évolution des taux depuis 2012

Mois/Année

Sur 15 ans

Sur 20 ans

Sur 25 ans

Taux moyen

Juin 2015

2.25 %

2.40 %

2.85 %

2.65 %

Décembre 2015

2.03 %

2.31 %

2.65 %

2.20 %

Mars 2016

1.73 %

1.99 %

2.34 %

1.92 %

Décembre 2016

1.18 %

1.40 %

1.65 %

1.34 %

Mars 2017

1.36 %

1.57 %

1.84 %

1.51 %

Avril 2017

1.40 %

1.62 %

1.90 %

1.55 %

 

8. Refus de la banque 

Votre banque refuse la renégociation de votre prêt :

Faites à nouveau le tour de la concurrence avec l'ensemble des offres qui vous ont été proposées et négociez à nouveau de nouveaux rabais. Cette nouvelle démarche implique de disposer de temps et d'énergie, mais s'il vous reste plus de 50000 € à rembourser à un taux de 5% l'intérêt financier n'est plus à démontrer : n'hésitez pas.

 

9. Taux effectif global 

Quelles sont les conditions d’un bon taux ?

• Pour comparer, vous devez prendre en compte non pas le taux affiché, mais le taux réel, appelé « taux effectif global » (TEG), qui englobe l'ensemble des frais. Le taux d'intérêt est important :

Vous empruntez 100 000 euros à 5,50 % sur quinze ans, les intérêts représenteront au total 47075 euros, soit 47 % du montant de votre prêt.
Vous empruntez 100 000 euros à 5,2 %, vous économiserez 2 850 euros d'intérêts.
Ces trois dixièmes de points diminuent la facture finale d'environ 6 %.


Le taux proposé par la banque dépend naturellement du profil du client et de sa demande.

  •  Plus l'apport personnel est important, plus le taux est bas, la banque prend moins de risques en prenant une garantie sur un bien financé à 50 % à crédit que si l'emprunt représente 80 % ou la totalité, du coût d'acquisition...
  •  Plus la durée est longue, plus le taux est élevé étant donné que le risque augmente proportionnellement avec le temps.
  •  La banque examine aussi le niveau d'endette­ment du demandeur qui est un facteur de risque. En général, elles acceptent difficilement un niveau supérieur à 30 % des revenus. Sauf s’il s'agit de clients fortunés à qui les banques proposent des montages  patrimoniaux spécifiques et pour lesquels elles sont prêtes à consentir un effort particulier, ces clients en général leur confient tout ou partie de leur patrimoine à gérer
  •  La banque sera plus disposée à consentir un effort pour les patrimoines petits ou moyens s'il elle gère également les comptes de l'emprunteur.
  •  Si plusieurs emprunts sont souscrits à des taux différents, le taux le plus bas doit être réservé à l'emprunt à la durée la plus longue.

 

10. Les coûts annexes 

Au remboursement de votre prêt s'ajoutent en effet :

  •  Les frais bancaires sont importants en terme de taux, car l’impact de ces frais représente environ 0,8 % de la somme engagée.
  •  Les frais d'hypothèque, de privilège de prê­teur de deniers ou de caution d'un établisse­ment de crédit, qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance de votre part,
  •  Les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et d'assurance facultatifs (perte d'emploi), L’assurance perte d’emploi qui est d’un montant élevé et d’une portée limitée est facultative bien que recommandée par les prêteurs. Les garanties  souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions, etc.).
  •  Les frais d'ouverture et d'instruction du dossier éventuellement.

 

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11. Rembourser avant 

Frais de remboursement par anticipation.

Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.


Le coût moyen d'une opération d'achat en France :
Le coût moyen d'achat d'une opération d'achat s'élève à 185600 € et les fonds propres sont de l'ordre de 22% soit 144400 € empruntés.

 

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