Les prêts : renégocier son prêt immobilier

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    • Renégocier ou racheter son prêt.
    • La marche à suivre pour renégocier ou racheter son prêt.
    • Estimer le coût réel du nouveau crédit pour son prêt.
    • Négocier au mieux.
    • Quel est le but de renégocier un bon taux d'intérêt ?.
    • Les conditions d’un bon taux d'intérêt.
    • Les coûts annexes.
    • La loi Scrivener.
    • Établir son plan de financement.
    • Calculer le taux d’endettement acceptable.
    • Les assurances et les garanties liées à l'emprunt.
    • Le remboursement anticipé d'un prêt bancaire.
    • Les bonnes adresses pour tout problème lié aux prêts immobiliers.
    • Les autres pages Acqualys liées aux prêts immobiliers.
     

    Comment renégocier ses prêts immobiliers ? Les établissements financiers sont soumis à des taux historiquement bas, certains clients ayant contracté des prêts à des taux très supérieurs particulièrement dans les années 2007 à 2009 ont intérêt à renégocier leur prêt immobilier. Le rachat de crédit possède 2 avantages : soit profiter des taux d'intérêts bas pour limiter la durée de remboursement , soit améliorer le pouvoir d'achat en soldant ses dettes et en diminuant le montant de remboursement mensuel. Le volet surendettement de la loi Lagarde assouplit les mesures d'interdiction aux foyers endettés non pas pour les inciter à faire un nouveau crédit mais à grouper différents emprunts et étaler les remboursements afin de baisser le montant des mensualités. Dans le cas des foyers surendettés, il est conseillé toutefois d'effectuer des simulations et des calculs avant tout engagement auprès d'associations indépendantes afin d'éviter des frais supplémentaires qui au total rendent l'opération moins intéressante avec un taux d'endettement supérieur.

    Prêts immobiliers : conseils  Renégocier ou racheter son prêt.

    Depuis quelques années, les coûts moyens des prêts immobiliers ont baissé. A l'heure actuelle, les taux de crédits se négocient dans une fourchette de 3.35% à 4% hors assurance sur 15 à 20 ans (source Observatoire Crédit/logement/CSA). La démarche consistant à renégocier est intéressante même si elle fait parfois grincer les dents de votre banquier. Si vous avez contracté un emprunt à plus de 4.50 % le rachat est financièrement positif. Le second critère important pour racheter un crédit est de na pas avoir dépassé la moitié du remboursement car la plus grande part des intérêts du crédit sont remboursés en début du prêt immobilier.

    Prêts immobiliers : conseils La marche à suivre pour renégocier ou racheter son prêt.

    Faire le tour de quelques banques sélectionnées afin de connaître leurs offres (taux, durée,etc) et les dispositifs qu'elles vous proposent en fonction de votre situation afin de constituer un  dossier comparatif. Deuxième étape retourner voir votre banquier pour renégocier l'emprunt directement dans votre banque. Cette formule que nous vous conseillons permet de vous éviter les complications pratiques liées aux documents à produire, aux démarches fastidieuses et aux pénalités financières que votre banque vous facturera si vous la quittez.

    Prêts immobiliers : conseils Estimer le coût réel du nouveau crédit et examiner votre projet.
    Financer par un ou plu­sieurs crédits l'achat d'un logement est une opération importante qui vous engage pour de nombreuses années, il est donc important de :
    Réfléchir objectivement sur vos capacités de rembourse­ment en fonction de vos revenus et faites preuve d’anticipation (exemple : si une aide dont vous bénéficiez à l’heure actuelle peut disparaître par la suite ou si un crédit en cours se terminera prochainement).
     
    Analyser toutes les possibilités qui vous sont offertes en fonction de votre situation per­sonnelle et familiale pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé par l'État.
     
    Faire le compte de votre épargne, ne pas omettre d'utiliser tous les petits prêts auxquels vous pouvez avoir droit et qui sont assortis de très faibles taux d'intérêt.
    Les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.
     
    • Évaluez votre projet et conservez une épargne de précaution.
    Il est toujours bon de pouvoir faire face aux éléments imprévus (chaudière en panne, appareil ménager à remplacer, panne voiture, etc.).
     
    Ne vous engagez pas au-delà de vos possibilités : votre projet de logement est important, mais il ne doit pas occulter tout le reste, parce qu’il faudra continuer à vivre avec de nouveaux remboursements. Prenez en compte tous vos autres besoins (achat d'équipements, mobilier, appa­reils ménagers, impôts, paiement des factures de consommation d'énergie, financement du quotidien, etc.) pour ne pas risquer de vous retrouver en situa­tion de gêne ou d'endettement excessif. Sachez que les revenus élevés ne sont pas épargnés, car il n’est pas rare d’avoir un couple exerçant chacun une profession libérale s’endetter fortement et pour les raisons de la vie (maladie, accident, mésentente, divorce, décès, handicap, perte d’emploi, etc.) se trouver dans des situations délicates.
    Prêts immobiliers : conseils Négocier au mieux.
    Faire jouer la concurrence entre les banques. Vous pouvez soumettre votre projet à quelques banques mais la règle essentielle est de rester toujours courtois, en effet, les banques vivent des services qu’elles apportent et il est donc normal comme toute activité que ceux-ci soient facturés. A vous de trouver le bon interlocuteur avec qui s'instaurent des relations basées sur le professionnalisme ainsi qu'un respect mutuel, en effet, une bonne transaction passe par des compromis et surtout une bonne relation humaine basée sur une confiance réciproque. Il est aussi possible de faire appel à un courtier en prêts immobiliers qui est un spécialiste en matière de crédit qui va négocier pour vous les conditions de crédit auprès de plusieurs banques auprès de lesquelles il possède des accords commerciaux. Généralement les taux sont attractifs car il s'agit d'un professionnel qui n'est rémunéré que si l'emprunteur fait réellement affaire avec l'établissement bancaire désigné.

    Les contacts humains sont la base de toute relation : ne l'oubliez jamais.

    • Ne vous dispersez pas :

    • Vous pouvez consulter toutefois plusieurs établissements en ayant fait une sélection raisonnable au préalable.

    Plus vous multiplierez les visites et plus vous accumulez des informations moins vous pourrez prendre de décision aisément, voir chapitre « comment faire le bon choix ? ».

    • Négociez au mieux en restant toujours corrects et en soulignant « l'intérêt » de votre profil financier pour obtenir une réponse écrite.

    • Les contacts humains sont les bases de toute relation, vous faites votre métier d’acheteur et votre banquier fait son métier de vendeur, aussi restez courtois : c’est une preuve d'intelligence et comme l’a écrit justement Voltaire « la gentillesse est aussi une qualité de l’intelligence ».

    • Des avantages peuvent être accordés au niveau des taux, au niveau des primes d’assurances, au niveau des frais de dossier ainsi que sur l'annulation des pénalités prévues en cas de remboursement anticipé.

    • Vous pouvez demander à remplacer l’assurance proposée par votre banque (en général moins performante) par celle de votre assureur habituel.

    Prêts immobiliers : conseils  Quel est le but de renégocier un bon taux d’intérêt ?

    L'objectif de la renégociation est d'obtenir un abaissement du taux du prêt et dans le cas d'un ancien prêt à taux variable le passage d'un taux variable ou taux révisable à un taux fixe. Les taux étant historiquement bas, les anciens prêts variables moins favorables ont intérêt à être transformés en taux fixe à des pourcentages actuels qui ne baisseront certainement plus.

    Prêts immobiliers : conseils  Votre banque refuse la renégociation de votre prêt :

    Faites à nouveau le tour de la concurrence avec l'ensemble des offres qui vous ont été proposées et négociez à nouveau de nouveaux rabais. Cette nouvelle démarche implique de disposer de temps et d'énergie mais s'il vous reste plus de 50000 € à rembourser à un taux de 5% l'intérêt financier n'est plus à démontrer : n'hésitez pas.

    Prêts immobiliers : conseils Les conditions d’un bon taux d’intérêt.

    • Pour comparer, vous devez prendre en compte non pas le taux affiché, mais le taux réel, appelé « taux effectif global » (TEG), qui englobe l'ensemble des frais. Le taux d'intérêt est important :

    ?Vous empruntez 100 000 euros à 5,50 % sur quinze ans, les intérêts représenteront au total 47075 euros, soit 47 % du montant de votre prêt.
    ?Vous empruntez 100 000 euros à 5,2 %, vous éco­nomiserez 2 850 euros d'intérêts.
    ?Ces trois dixièmes de points diminuent la fac­ture finale d'environ 6 %.
    Le taux proposé par la banque dépend naturellement du profil du client et de sa demande.
    • Plus l'apport personnel est important, plus le taux est bas, la banque prend moins de risques en prenant une garantie sur un bien financé à 50 % à crédit que si l'emprunt représente 80 % ou la totalité, du coût d'acquisition...
    • Plus la durée est longue, plus le taux est élevé étant donné que le risque augmente proportionnellement avec le temps.
    • La banque examine aussi le niveau d'endette­ment du demandeur qui est un facteur de risque. En général, elles acceptent difficilement un niveau supérieur à 30 % des revenus. Sauf s’il s'agit de clients fortunés à qui les banques proposent des montages patrimoniaux spécifiques et pour les­quels elles sont prêtes à consentir un effort particulier, ces clients en général leur confient tout ou partie de leur patrimoine à gérer.
    • La banque sera plus disposée à consentir un effort pour les patrimoines petits ou moyens s'il elle gère également les comptes de l'em­prunteur. Si plusieurs emprunts sont souscrits à des taux différents, le taux le plus bas doit être réservé à l'emprunt à la durée la plus longue.
    Prêts immobiliers : conseils Les coûts annexes :

    Au remboursement de votre prêt s'ajoutent en effet :

    Les frais bancaires sont importants en terme de taux, car l’impact de ces frais représente environ 0,8 % de la somme engagée.
    Les frais d'hypothèque, de privilège de prê­teur de deniers ou de caution d'un établisse­ment de crédit, qui garantissent votre prêteur contre une éventuelle défaillance de votre part,
    Les frais d'assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et d'assurance faculta­tive (perte d'emploi), L’assurance perte d’emploi qui est d’un montant élevé et d’une portée limitée est facultative bien que recommandée par les prêteurs. Les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions, etc.).
    les frais d'ouverture et d'instruction du dossier éventuellement.
    Frais de remboursement par anticipation : Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
    Prêts immobiliers : conseils Le coût moyen d'une opération d'achat en France:
    Le coût moyen d'achat d'une opération d'achat s'élève à 185600 € et les fonds propres sont de l'ordre de 22% soit 144400 € empruntés.

    Prêts immobiliers : conseils La loi SCRIVENER :

    La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a été votée pour protéger les emprunteurs d'une trop grande précipitation afin de leur laisser le temps de la réflexion (Article L 312-1 et suivant du code de la consommation) par la mise en place une série de mesures qui garantissent un temps de réflexion de 10 jours et la possibilité de se désengager sans dommage.

    La loi Scrivener protège le consommateur contre les dangers du crédit, pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et s’applique, à toutes les personnes recourant à des prêts concernant l’accession à la pro­priété (achat d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, etc.). Elle concerne tous les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21343 €, peu importe le but de l’opération logement ou investissement. À la suite d'un entretien d'information, l'établis­sement de crédit vous propose un crédit en vous adressant par courrier une offre préa­lable de prêt. Cette proposition de crédit doit préciser, outre les informations permettant d'identifier les parties :

    N. B. Dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. Dans l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux. Les assurances exigées par la banque (assurance – DI — décès invalidité) et de l'ensemble des frais que l'emprunteur aura à supporter (frais de dossier, commission, frais d'acte hypothécaire, assurance, etc.) Le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., taux effectif global, c’est-à-dire le taux final tout compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier et les primes d’assurance. Le taux effectif global ou coût réel tient compte du taux d'intérêt du crédit demandé.

     
     
    Informations indispensables figurant sur l'offre de crédit
    La date.
    Le bien financé.
    L’identité des parties et le cas échéant de la caution.
    Le montant du crédit.
    La nature du prêt.
    Son objet (acquisition d'un appartement neuf ou ancien, d'une maison en résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire).
    Les modalités du contrat (les modalités du prêt) : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.
    La durée de validité de l'offre. En règle générale, il n'y a pas de perception de frais si l'opération ne se réalise pas.
     
    Vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant d'accepter ce prêt. Passé ce délai, vous avez jusqu'à la fin de la période de validité de l'offre de prêt (30 jours minimum) pour l'accepter. Tant que vous n'avez pas accepté, aucune somme ne peut vous être réclamée ni être débitée sur votre compte.
    Pour valider le prêt, vous devrez renvoyer l'offre signée par courrier, car c'est le cachet de la Poste qui atteste que le délai de réflexion de 10 jours a été respecté.
    Lorsque vous aurez accepté le prêt, le déblo­cage des fonds se fera, soit à la signature de l'acte notarié pour une vente clés en main, dans le cas d'un logement achevé, soit au fur et à mesure de l'avancée des travaux et selon des modalités prévues par contrat pour un loge­ment à construire. Dans ce cas, vous conservez l'ini­tiative du déblocage des fonds.
    La non-obtention d'un prêt bancaire doit faire l'objet d'une condition suspensive qui vous libère obligatoirement de l'engagement que vous avez pris avec un vendeur ou un constructeur. Vous serez alors remboursé intégralement des som­mes déjà versées. La condition suspensive peut être au minimum valable un mois. Dans la pra­tique, ce délai est souvent plus long, de l'ordre de deux à trois mois.
    Sachez enfin que, même si vous avez accepté l'offre de prêt, celle-ci ne devient définitive que si la transaction se réalise dans les 4 mois suivants votre acceptation. Passé ce délai, le prêt est annulé et vous devrez rembourser les som­mes que le prêteur vous aura déjà versées. Il ne pourra retenir ou vous réclamer que les frais d'étude dont le montant est variable selon les banques, mais qui peut être négocié.
    La condition suspensive ne joue pas, bien évi­demment, si dans l'avant-contrat, vous écrivez de votre main que vous renoncez à recourir à l'emprunt pour financer votre achat (si vous achetez comptant).
    Prêts immobiliers : conseils Établir son plan de financement.
    II n'existe pas de plan de financement type, chaque projet mérite une étude objective et approfondie qui permettra de servir au mieux vos intérêts et ceux de vos proches. Votre plan devra être construit autour de deux points de référence de base : votre apport personnel et votre capacité de rem­boursement.(revenus moins taux d’endettement).
     
    ØVotre apport personnel. II peut être constitué par vos économies per­sonnelles.
     
    Plus les prêts auxquels vous pouvez prétendre : Le prêt à taux zéro, les prêts d'épargne logement ou encore les prêts à faible taux d'intérêt : prêt 1 % logement. prêts des caisses de retraite, des CAR, peuvent être assimilables à un apport (n’oubliez pas que ces prêts devront être remboursés). Le fait que vous puissiez bénéficier d'un prêt à taux zéro ne vous empêche cependant pas de posséder un apport personnel constitué par vos éco­nomies propres.
     
    L'apport personnel en général le produit d'un Plan Épargne Logement est un bon moyen pour le banquier de juger de votre capacité à économiser, une discipline que vous devrez continuer à pratiquer pour rem­bourser votre emprunt. Point positif, cet apport réduira le montant de vos emprunts et aura une influence sur le taux d'intérêt que votre banque pourra vous proposer.
     
    ØVotre capacité de remboursement.
     
    C'est le montant maximum des rembourse­ments que vous pouvez supporter selon vos revenus. Cette capacité prend en compte tous vos emprunts immobiliers, mais aussi les prêts à la consommation éventuels.
    Prêts immobiliers : conseils Calculez le taux d'endettement acceptable.

    Pour éviter les situations de surendettement, un emprunteur ne doit en géné­ral pas consacrer plus de 30 % de ses reve­nus au remboursement de ses divers emprunts. C'est donc à partir de cette analyse que la ban­que pourra évaluer votre capacité de rembour­sement et calculer ainsi le montant maximum du prêt qu'elle pourra vous consentir. Il est pos­sible d'établir un plan de finance­ment sur une durée longue pour alléger vos mensualités de remboursement, cet allongement augmentera le coût total du crédit.

    Prêts immobiliers : conseils Les assurances et les garanties liées à l'emprunt.
    Grâce au crédit, vous pouvez acquérir un bien par anticipation sur vos gains futurs. Les banques ne prêtent cet argent qu'après avoir mis de leur côté toutes les chances de recouvrer leurs créances (d'être rembour­sées) car la vie est longue et les aléas toujours possibles lorsque les crédits sont de 35 ans ou de 50 ans par exemple. C'est la raison pour laquelle vous devez souscrire une assurance de groupe qui couvre emprunteur et prêteur.
     
    ØGaranties décès, invalidité, incapacité de travail.
     
    L'assurance souscrite rembourse le capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur. En cas d'incapacité temporaire de travailler ou d'inva­lidité, l'assureur prend à sa charge la totalité ou une partie des mensualités du prêt. La souscription de cette assurance est conditionnée par votre morphologie, votre état de santé et votre âge, elle est généralement indispensable à l'obtention de votre prêt immobilier, un questionnaire sur l'honneur est constitué lors de la création du dossier de financement mais attention gare aux fausses déclarations ou omissions, les assureurs seront intraitables en cas de manquement. Cette assurance garan­tit la sécurité de vos proches (conjoint et enfants. Il est préférable de prendre la garantie la plus étendue possible.
     
    ØL'assurance perte d'emploi.
    Elle reste facultative même si les banques et organismes conseillent fortement d'y souscrire. Deux formules d’assurances perte d’emploi existent :
     
    La première assurance perte d'emploi consiste à prévoir le report des échéances en fin de prêt, celles-ci resteront à la charge de l'emprunteur. C’est la formule la moins intéressante pour l'em­prunteur
    La deuxième assurance perte d'emploi, théoriquement proposée seulement aux emprunteurs de moins de 55 ans, elle consiste à prendre en charge le remboursement du prêt en cas de perte d'em­ploi involontaire, selon les conditions définies par le contrat. Mais cette sécurité comporte quelques gardes fous : un délai de franchise pendant lequel vous devrez faire face seul à vos échéances et une prise en charge des mensualités pour une durée qui est limitée dans le temps. C’est la formule qui présente le plus d’intérêt pour l'em­prunteur et aussi la plus répandue.
     
    ØLes garanties de la banque :
     
    La banque peut demander la prise soit d'une hypo­thèque sur le bien, soit d'un privilège de prê­teur de deniers, soit une caution. En cas de pro­blème financier et en absence d’accord amiable avec la banque, celle-ci pourra saisir le bien hypothéqué, le faire ven­dre aux enchères et se payer en priorité. Cette prise d'hypothèque devra se signer obliga­toirement chez le notaire et entraîne des frais d’hypothèque. Ces frais d'hypo­thèque seront réduits si vous avez recours à un prêt conventionné, à un prêt PAS, ou à un prêt d'épargne logement.
    Prêts immobiliers : conseils Le remboursement anticipé du prêt bancaire.

    Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Il est préférable dès le départ de négocier la réduction (50% sont rapidement obtenus) l'idéal étant la suppression de ces pénalités de remboursement.

    Prêts immobiliers : conseils  Les bonnes adresses pour tout problème lié aux prêts bancaires.

    AFUB (Association Francaise des usagers de banque). C'est la référence des associations de défense des usagers bancaires. L'ergonomie du site est simple mais le contenu est très riche en informations (documents pédagogiques, classement des banques, etc) et surtout une permanence téléphonique : 04 43 66 33 37. www.afub.org

    Nous consulter si vous souhaitez des aides et conseils pour d'autres liens relatifs aux prêts immobiliers.

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