PLU Plan Local d'Urbanisme certificat d'Urbanisme Opérationnel COS
Sommaire
Le plan local d’urbanisme appelé PLU a été créé par la loi SRU du 13/12/00 ou le POS, Plan d'Occupation des sols (s'il est toujours en vigueur), ce plan précise les règles de construction applicables dans chaque commune. Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) vous précisent toutes les règles de construction applicables localement. Le plan local d’urbanisme ou le Plan d’Occupation des Sols vous donnent également une idée de l'évolution de l'environnement.
Le certificat d'urbanisme
Ce document disponible dans chaque mairie indique toutes les dispositions d'urbanisme, il vous renseigne sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précise le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaiteriez acquérir, le certificat d’urbanisme mentionne l'état des équipements publics existants ou prévus (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel).
Le certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb)
Pour un projet de construction ou lors d'une vente vous demandez en mairie un certificat d'Urbanisme Opérationnel (CUb) mais celle-ci ne répond pas. En plus des informations données par le certificat d'urbanisme dit d'information (CUa) le Certificat pré opérationnel le Cub est utile pour connaître s'il est possible de réaliser un projet immobilier. Un formulaire Cerfa est à régulariser à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain à bâtir en quatre exemplaires avec toutes les pièces relatives à la construction. Pour instruire la demande, la mairie dispose de 2 mois pour instruire le dossier.
2 possibilités :
La mairie délivre un CUb express qui a une validité de 18 mois (le CU peut être prorogé sur demande) :
La mairie est ainsi liée par ce CUb dans le cas où une demande de permis de construire ou déclaration préalable est déposée dans le délai des 18 mois.
La mairie ne donne aucune réponse dans le délai de 2 mois :
En l'absence de réponse notifiée par la mairie, ce silence équivaut à la délivrance d'un Certificat d'Urbanisme Tacite (CUt) Source Code de l'urbanisme article R410-12. Ce CUt a valeur du CUa (article R410-1) mais le demandeur ne peut se prévaloir d'une décision favorable tacite sur la faisabilité de son projet immobilier, en d'autres termes, ce CU tacite ne vaut pas accord sur la faisabilité. Etant donné qu'une mairie est tenue de délivrer une réponse écrite sur la faisabilité de votre opération, il faut insister auprès des services afin d'obtenir cette réponse.
Droits de préemption
Lors de la rédaction du compromis revente, il convient de mettre en condition suspensive l’obtention d’un permis de construire de sorte à s’assurer que le projet pourra être réalisé. S'il y a des doutes sur la nature du sol, une condition de réalisation d’étude de sol peut être insérée.
COS : coefficient d'occupation au sol et densité
La densité admissible du terrain est très importante, car elle donne sous la forme d’un coefficient d’occupation du sol (COS), ou d’emprise au sol, la surface maximale de plancher constructible sur le site. Ces éléments figurent au plan local d’urbanisme et sont consultables librement en Mairie.
Le compromis de vente
Attention : votre future acquisition est peut-être concernée par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique). La loi du 13/12/00 fait obligation de le mentionner sur le certificat d’urbanisme. La loi du 13 décembre 2000 fait obligation d’indiquer si le terrain que vous souhaitez acquérir est concerné, ou pas, par un droit de préemption. Il s’agit d’un droit de priorité sur la vente au profit par exemple d’une collectivité publique.
L'aide efficace
- Vous ne devez vous engager dans la construction de votre maison que lorsque vous êtes propriétaire d'un terrain ou au minimum si vous avez signé une promesse de vente ou un compromis de vente sur un terrain chez un notaire.
- Il ne faut pas signer l'avant-contrat pour l'acquisition d'un terrain si vous n'êtes pas décidé à l'acheter.
- Le rôle essentiel du conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre les besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et son cadre de vie.
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