Pourquoi signer un bon de visite pour un bien immobilier

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Le bon de visite est un document signé en agence par un candidat acquéreur. En le signant, il reconnaît avoir visité le bien immobilier par l’intermédiaire du professionnel mandaté à cet effet par le propriétaire du bien.

Sommaire

  1. La raison d’être du bon de visite
  2. Les deux types de mandats
  3. Pourquoi dois-je signer un bon de visite ?
  4. Un bon de visite a-t-il une valeur légale ?
  5. Peut-on acheter le bien visité avec une autre agence immobilière ?
  6. Quels sont les risques si l’on cherche à évincer une agence immobilière ?
  7. L'aide efficace d'un professionnel

1. La raison d’être du bon de visite

Le bon de visite matérialise donc la preuve que l’agent immobilier honore son engagement auprès du vendeur en présentant son bien à des acquéreurs potentiels. Le bon de visite permet au professionnel de rendre compte de sa mission au propriétaire.

Art.77 du décret nº 72-678 du 20 juillet 1972 alinéa 1 « le titulaire de la carte devra dans le délai stipulé et en tout cas dans les huit jours de l'opération, informer son mandant du mandat de vendre ou d'acheter ». Il est en outre utile pour le professionnel vis-à-vis de son assureur, au cas où un dommage se produirait dans le logement au cours de la visite.

2. Les deux types de mandats

Les deux types de mandats (simple ou exclusif) entrainent des conséquences différentes : 

Dans le cas d'un mandat simple

Le bon de visite constitue simplement une trace de la visite effectuée par l'agent immobilier avec un acquéreur potentiel. Il n'est pas assimilable à un mandat et n'engage pas l'acquéreur.

Dans le cas d'un mandat exclusif

Le bon de visite possède une valeur juridique lorsque le vendeur a donné un mandat exclusif à l'agent immobilier qui bénéficie ainsi d'une totale exclusivité dans la réalisation de la transaction.

Dans ce cas, l'acheteur potentiel, lorsqu'il signe un bon de visite, reconnait avoir visité la maison ou l'appartement en vente par l'intermédiaire de l'agent immobilier concerné.

L'acheteur s'engage ainsi à devoir lui verser une somme d'argent à titre de réparation si jamais la vente se concluait sans lui.

3. Pourquoi dois-je signer un bon de visite ?

Le bon de visite qu'une agence immobilière fait signer à un acheteur potentiel avant la visite d'un logement est la preuve écrite qu'il est passé par cette agence pour connaître le bien en vente.

Si l'acheteur passe par une autre agence pour acquérir le bien, il doit verser la commission d'agence à la première agence qui lui a fait visiter le bien (car il est allé chez un concurrent). Initialement, le bon de visite avait été créé par la force de la pratique, il n’était prévu par aucun texte.

4. Un bon de visite a-t-il une valeur légale ?

Lorsque l'acquéreur potentiel conclut la vente directement avec le propriétaire ou avec un autre tiers, l'agent immobilier qui lui a fait visiter le bien peut considérer qu'il a subi un préjudice et demander des dommages et intérêts au vendeur qui lui a donné le mandat.

La signature d'un bon de visite empêche-t-elle de conclure une vente ou une location sans payer de commission à l'agence ?

Lorsqu’une vente se conclut sans l'agent immobilier dans l'intention d'économiser le coût de sa commission, le vendeur s'expose à une demande de réparation. Un dédommagement (somme à verser par le vendeur) est parfois prévu au sein d'une clause figurant dans le mandat de vente. Il est préférable de toujours respecter ses engagements, car les tribunaux se montrent intransigeants vis-à-vis des clients qui ont tenté de contourner les professionnels.

Exemple de texte figurant dans un bon de visite :

« L'agent immobilier est un mandataire (Article 72 du décret du 20 juillet 1972). Le mandataire doit rendre compte de la bonne exécution de son mandat. (Articles 1991 et suivant du Code civil). Le bon de visite permet de justifier à tout moment de cette bonne exécution à l'égard du mandat.  Notre agence a choisi d'utiliser le bon de visite et n'effectuera aucune visite sans la signature de ce document ».

5. Peut-on acheter le bien visité avec une autre agence immobilière ?

Une maison est mise en vente par son propriétaire auprès de plusieurs agences immobilières. Un acquéreur visite le logement par l’intermédiaire d’une première agence, signe un bon de visite, mais ne donne pas de suite à ce rendez-vous. Au bout de quelques jours, le même acquéreur revisite le même bien, mais avec une seconde agence et décide de l'acheter.

La première agence, apprenant cet achat, peut-elle réclamer le paiement de ses honoraires à l’acquéreur en justifiant cette demande par l’existence du bon de visite signé ?

Cette demande de l’agence n’a aucun fondement juridique. La loi Hoguet règlemente l’exercice de la profession d’agent immobilier (loi nº 70-9 du 2 janvier 1970 et décret nº 72-678 du 20 juillet 1972) et indique qu'une agence immobilière n’est pas considérée comme propriétaire de ses acquéreurs.

Elle précise qu'un agent professionnel ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l’occasion d’une opération immobilière qu’à la condition de détenir un mandat écrit et signé au préalable par l’une des parties : en général le vendeur.

Concernant le bon de visite qui a été signé par un acquéreur, ce document n’est pas considéré comme un mandat par la loi.

6. Quels sont les risques si l’on cherche à évincer une agence immobilière ?

Un acquéreur potentiel visite une maison par l’intermédiaire d’une agence immobilière et signe un bon de visite. Cet acheteur ne donne pas suite à ce premier rendez-vous, car il a noté le numéro de téléphone du vendeur qui figure sur une affiche. Quelques jours plus tard, il prend contact directement avec le propriétaire du bien en question, revisite la maison et décide de l’acheter directement, sans passer par l’agence.

Dans ce cas, le bon de visite peut être utilisé par une agence immobilière pour réclamer le paiement d'une commission, même si elle n’a pas réalisé la vente.

Pour quelle raison ?

Parce que le bon de visite constitue la preuve que le professionnel a assuré sa prestation conformément aux termes du mandat de vente, et que l’acquéreur a agi de façon déloyale vis-à-vis de lui en le court-circuitant afin d’éviter le paiement d’une commission.
Suivant les dispositions de la loi Hoguet, l’agent immobilier pourra exiger le versement de sa commission auprès du vendeur qui lui a confié un mandat écrit dans la grande majorité des cas.

Si l’acquéreur avait confié un mandat de recherche au professionnel, celui-ci pourrait exiger de lui cette rémunération.

En conclusion

le vendeur est le plus engagé par le bon de visite, car dans le cas où un acheteur indélicat chercherait à évincer l’agence qui lui avait fait visiter le bien en premier, l'agence immobilière peut exiger des dommages et intérêts.

7. L'aide efficace d'un professionnel

Le rôle essentiel du conseiller immobilier consiste à écouter ses clients, connaître leurs priorités, comprendre leurs besoins afin de les conseiller sur le choix du bien, le bon prix et le cadre de vie approprié.

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  • Historique : les arrêts de la cour de cassation

    Au début des années 90, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur non signataire d'un mandat. Beaucoup d’agences en avaient alors conclu, à tort, que ce document ne possédait aucune valeur juridique : elles ont donc cessé de l’utiliser laissant une faille ouverte permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.

    La Cour de cassation dans son jugement avait estimé qu'une agence immobilière ne pouvait rien faire


    Raisonnement de la Cour :

    l’agence ne pouvait invoquer une quelconque responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, le seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet. La loi Hoguet stipule pourtant que le mandat simple ou exclusif rend le bon de visite obligatoire. L’agence immobilière en sa qualité de mandataire doit rendre compte de la bonne exécution de son mandat. Élément intéressant pour les clients, la loi Hoguet précise qu'en cas d’accident lors de la visite (chute d'un escalier, blessure involontaire), ce type d'accident permet à l’agence immobilière de prouver sa prise en charge du client pour solliciter son assurance.

    L'arrêt du 9 mai 2008 a validé l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient tenté de se soustraire au paiement des honoraires en donnant une fausse identité. Après une longue bataille judiciaire, la Cour avait validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.


    Cet arrêt ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à un acquéreur potentiel, mais également comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.

    « … et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdit de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N. en dehors de l’intervention de l’agence, même au-delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence. »
    (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, section 1, arrêt nº 58 du 1er février 2011, nº RG 09/04422)
    « Même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur le fondement contractuel à l’encontre de son mandant »

    Régulièrement c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement en trompant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels. Jusqu’à présent une agence immobilière ne pouvait se retourner que contre les vendeurs désormais elle peut attaquer les acquéreurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de fortes chances de succès.

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